Přinášíme přehled možných způsobů skončení nájmu bytu. Občanský zákoník stanovuje řadu důvodů pro ukončení nájemní smlouvy ze strany nájemce i pronajímatele. U každého z nich jsou stanoveny různé podmínky, které je nutné splnit.
Tento článek navazuje na předchozí díl: Nájem bytu – nový občanský zákoník (2. díl), ve kterém jste se mohli dozvědět něco vzájemných právech a povinnostech mezi smluvními stranami ze smlouvy o nájmu bytu.
Zákonná úprava skončení nájmu bytu
Skončení nájmu bytu upravuje občanský zákoník (OZ) v § 2285-2296, nikoli však komplexním způsobem.
Další podstatná ustanovení týkající se skončení nájemní smlouvy naleznete ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu. Konkrétně v § 2235-2284 OZ a v obecných ustanoveních o nájmu, tedy § 2201-2234 OZ.
Rovněž nelze opomenout ani obecná ustanovení o zániku závazků, jež upravuje § 1908-2008 OZ, jakož i ustanovení o právních událostech v § 603 OZ.
Důvody skončení nájmu bytu
Jaké jsou důvody ukončení nájemní smlouvy? Které z nich jsou v praxi nejčastější?
- Uplynutí doby nájmu na dobu určitou,
- Dohoda pronajímatele a nájemce o ukončení nájmu,
- Nemožnost plnění,
- Smrt nájemce,
- Odstoupení od smlouvy,
- Splynutí,
- Narovnání,
- Ukončení výkonu práce,
- Zánik členství v bytovém družstvu,
- Vyklizení bytu,
- Výpověď smlouvy ze strany nájemce,
- Výpověď smlouvy podaná pronajímatelem.
Zánik nájmu bytu uplynutím doby
Nájem bytu sjednaný mezi smluvními stranami na dobu určitou končí uplynutím této doby, a to v souladu s ustanovením § 603 OZ.
Nájem na dobu určitou může být sjednán buď formou dohody o době trvání nájmu (např. 1 rok), nebo formou dohody na konkrétním dni jeho skončení (např. do 31. 12. 2025).
Důležité je však upozornit na tzv. automatickou prolongaci nájmu (neboli prodloužení) dle § 2285 OZ.
Toto ustanovení automaticky prodlouží nájem na další období ve stejné délce, jako již uplynulé (maximálně však na 2 roky).
Podmínkou je, že nájemce byt užívá alespoň 3 měsíce po skončení nájmu, aniž by jej pronajímatel písemně vyzval k opuštění bytu.
V praxi to může vypadat např. takto:
Nájem byl ujednán na dobu od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024. Pronajímatel ale nechal nájemce v bytě bydlet až do konce března 2025, aniž by situaci nějak řešil. V souladu se zákonem se tak nájem prodlužuje i na další období, a to ve stejné délce (1 rok). Nájem skončí až 31. 12. 2025.
Použití tohoto ustanovení může být v nájemní smlouvě, popř. jejím dodatku, výslovně vyloučeno.
Zánik nájmu bytu dohodou
Podle § 1981 OZ si smluvní strany mohou ujednat zánik závazku, aniž bude zřízen závazek nový. Toto ustanovení lze samozřejmě vztáhnout i na nájem.
Souhlasí-li tedy nájemce i pronajímatel, není problém ukončit nájem bytu třeba i ze dne na den.
Obsah takovéto dohody není zákonem výslovně předepsán. Z povahy věci by měla obsahovat alespoň:
- označení stran dohody (jména, příjmení, adresy, rodná čísla či datumy narození),
- identifikaci nájemního vztahu, jehož se týká (např. číslem nájemní smlouvy, nebo jejím vymezením – „Nájemní smlouva uzavřená dne XY, mezi panem A a paní B…“),
- identifikaci bytu, který se pronajímá (adresa, číslo bytové jednotky, nadzemní podlaží, parcelní číslo, číslo listu vlastnictví),
- souhlas obou stran s ukončením nájemního vztahu,
- den zániku nájmu,
- podpis stran dohody, místo a datum.
Co se týče formy takové dohody, je třeba vyžadovat v souvislosti s ustanovením § 2237 OZ, aby byla uzavřena písemně. Jedná se totiž o dohodu, jež se uzavírá v souvislosti s nájemní smlouvou, která musí být též písemná.
Den zániku nájmu můžete stanovit různými způsoby. A to například prostřednictvím konkrétního data (např. 1. 1. 2025). Zánik smlouvy však může způsobit i podpis dohody (uveďte např. „Nájemní smlouva ze dne XX. YY. ZZZZ zaniká okamžikem podpisu této dohody oběma jejími stranami“). Alternativně lze stanovit i dobu, po jejímž uplynutí nájem skončí (např. uplynutím 3 měsíců ode dne podpisu dohody).
Zánik nájmu bytu výpovědí
Výpověď je jednostranný právní úkon vyjadřující vůli ukončit nájemní vztah. Na rozdíl od dohody zde tudíž není třeba souhlas druhé strany.
Aby však výpověď byla platná a účinná, musí splňovat zákonem striktně stanovené podmínky.
Každá výpověď by tak měla obsahovat především:
- identifikaci stran (jména, příjmení, adresy, rodná čísla či datumy narození),
- identifikaci nájemního vztahu, jehož se týká (např. číslem nájemní smlouvy, nebo jejím vymezením – „Nájemní smlouva uzavřená dne XY, mezi panem A a paní B…“),
- identifikaci bytu, který se pronajímá (adresa, číslo bytové jednotky, nadzemní podlaží, parcelní číslo, číslo listu vlastnictví),
- projev vůle jedné ze stran ukončit nájemní vztah,
- podpis vypovídající strany, místo a datum.
Výpověď musí mít v souladu s § 2286 OZ písemnou formu. Aby vyvolala zamýšlené účinky, je potřeba ji doručit druhé straně.
Z hlediska právní jistoty je tudíž nejvhodnější zaslat výpověď doporučeným dopisem s dodejkou, popř. prostřednictvím datové schránky.
Nájem pak zásadně zaniká uplynutím výpovědní doby v délce 3 měsíců. V zákonem či nájemní smlouvou stanovených případech může nájem zaniknout i bez výpovědní doby.
Samotná výpovědní doba začíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž výpověď druhé straně došla.
To v praxi znamená, že bude-li výpověď doručena druhé straně např. 25.04.2024, počíná výpovědní doba běžet od 01.05.2024. Pokud je výpovědní doba tříměsíční, uplyne 01.08.2024.
Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany nájemce
Zákonné podmínky pro výpověď ze strany nájemce jsou obecně mírnější, neboť nájemce je dle občanského zákoníku považován za slabší smluvní stranu. Liší se podle toho, zda se jedná o nájem na dobu určitou či neurčitou.
Výpověď nájmu na dobu neurčitou
Nájemce může v případě nájmu na dobu neurčitou kdykoli vypovědět nájemní smlouvu z jakéhokoliv důvodu anebo i bez uvedení důvodu. Výpovědní doba činí tři měsíce.
Výpověď nájmu na dobu určitou
V případě nájmu na dobu určitou je situace obtížnější.
Jelikož obě strany vstupovaly do nájemního vztahu s očekáváním, že bude trvat tak dlouho, jak se dohodly, je možnost výpovědi omezena.
Nájemce tak již nemůže vypovědět nájem z jakéhokoliv důvodu či bez uvedení důvodu, jako u nájmu na dobu neurčitou. Naopak, musí být splněny zákonem či smlouvou stanovené předpoklady.
Především podle ustanovení § 2287 OZ může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou pouze:
- dojde-li ke změně okolností, z nichž strany při uzavření smlouvy zřejmě vycházely,
- a to do té míry, že nelze rozumně požadovat, aby nájemce v nájmu pokračoval.
Nejčastěji se jedná o:
- zisk pracovního místa nájemcem v jiném místě, kam nebude moci bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět,
- tíživou sociální situaci nájemce například v důsledku ztráty zaměstnání,
- narození dítěte a s tím související potřebu většího bytu.
Avšak smluvní strany si mohou dohodnout v nájemní smlouvě, že nájemce je oprávněn podat výpověď i z jiného důvodu či dokonce bez jakéhokoliv důvodu.
I když zákon výslovně neupravuje pro případ výpovědi dané nájemcem dle § 2287 OZ délku výpovědní doby, uplatní se i zde tříměsíční výpovědní doba.
Výpověď nájmu bytu bez výpovědní doby
Jedná se o výpověď danou nájemcem, která má sankční povahu, neboť je reakcí na porušení povinnosti pronajímatelem. Nájem v tomto případě zaniká již účinností výpovědi, tedy nejčastěji doručením pronajímateli, aniž by nejprve běžela výpovědní doba.
Občanský zákoník upravuje hned několik takových případů.
Nemožnost užívat byt v důsledku oprav
Podle § 2210 odst. 3 OZ může nájemce vypovědět nájem bez výpovědní doby pokud:
- musí být provedena nezbytná oprava bytu,
- a v průběhu této opravy není možné byt vůbec užívat (např. pokud musí být vybourán a přestavěn celý vnitřek bytu).
Nepoužitelnost bytu k bydlení
Ustanovení § 2227 OZ dává nájemci právo vypovědět nájem bez výpovědní doby:
- stane-li se byt nepoužitelný k bydlení (jakožto účelu nájmu bytu),
- z důvodů, které nejsou na straně nájemce (např. je-li byt zničen přírodní katastrofou).
Neodstranění poškození či vady bytu
V souladu s § 2266 OZ může nájemce vypovědět nájem bez výpovědní doby i tehdy:
- má-li byt vadu nebo je-li poškozen (např. rozbitá střecha),
- poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá (např. přírodními živly, činností či nečinností pronajímatele apod.),
- pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě neodstranil (typicky po výzvě nájemce),
- a vada či poškození, popř. jejich neodstranění, představují hrubé porušení povinností pronajímatele (např. v důsledku vady či jejího neodstranění nelze v bytě bydlet).
Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele
Výpověď z nájmu podaná pronajímatelem musí obsahovat všechny obecné náležitosti výpovědi, stejně jako u nájemce.
Nadto musí taková výpověď obsahovat poučení o právu nájemce podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Pokud pronajímatel poučení neuvede, výpověď bude neplatná (§ 2286 odst. 2 OZ).
Vedle toho je pronajímatel oprávněn podat výpověď jen ze zákonem stanovených důvodů.
S ohledem na zásadu ochrany nájemce, nemohou být ve smlouvě ujednány jiné než zákonné důvody výpovědi ze strany pronajímatele.
Na rozdíl od nájemce tak pronajímatel nemůže dát výpověď z jakéhokoli důvodu, či bez uvedení důvodu.
VZOR VÝPOVĚDI NÁJMU OD PRONAJÍMATELE
Výpověď nájmu bytu pronajímatelem s výpovědní dobou
V § 2288 OZ jsou stanoveny výpovědní důvody, pro které může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu s 3měsíční výpovědní dobou.
Jedná se o:
- odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli či osobách a majetku v domě (nájemce musí být pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin, nestačí kupříkladu zahájení trestního stíhání),
- hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu (například nájemce dá třetí osobě byt do podnájmu, ačkoli v bytě sám trvale nebydlí),
- potřebu bytu pro pronajímatele či jeho manžela za účelem bydlení, a to v souvislosti s rozvodem,
- potřebu bytu pro děti, vnoučata, rodiče, prarodiče či sourozence pronajímatele nebo jeho manžela.
U posledních dvou důvodů ovšem stanoví zákon zvláštní omezení, aby nedocházelo k jejich zneužívání.
Dle § 2289 OZ je pronajímatel povinen byt nájemci znovu pronajmout, nebo jej odškodnit, pokud:
- nevyužije byt k účelu uvedenému jako výpovědní důvod,
- a to do 1 měsíce po vyklizení.
Výpověď nájmu bytu pronajímatelem bez výpovědní doby
Občanský zákoník umožňuje i pronajímateli vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby.
Podmínkou je, že nájemce porušil povinnost vyplývající z nájmu bytu zvlášť závažným způsobem.
V takovém případě může pronajímatel požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal. Ten tak musí učinit nejpozději do jednoho měsíce ode dne skončení nájmu (§ 2291 odst. 1 OZ).
Příklady porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem uvádí přímo § 2291 odst. 2 OZ:
- nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
- nájemce poškozuje byt závažným anebo nenapravitelným způsobem (např. způsobí vytopení bytu),
- nájemce způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí (např. hlasitou hudbou pravidelně ruší noční klid).
Aby však výpověď vyvolala zamýšlené účinky, musí se pronajímatel nejprve pokusit vyřešit věc prostřednictvím smíru.
Dle § 2291 odst. 3 OZ se k této výpovědi nepřihlíží:
- neuvede-li pronajímatel výslovně, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti,
- nebo nevyzve-li pronajímatel před doručením výpovědi nájemce k nápravě v k tomu přiměřené době.
Poslední aktualizace: 4. listopadu 2024
