Dražba nemovitostí představuje zvláštní způsob prodeje, při němž se vlastnické právo převádí na účastníka, který nabídne nejvyšší cenu (nabídku). Dražby jsou populární nejen mezi investory hledajícími výhodné příležitosti, ale také mezi lidmi, kteří se chtějí dostat k nemovitosti za nižší částku než na klasickém realitním trhu. Od 1. ledna 2025 se stala účinnou novela zákona o veřejných dražbách, která mění pravidla pro kupující, prodávající i dražebníky. Novela zavádí více transparentnosti, posiluje ochranu účastníků a zároveň výrazně podporuje elektronické dražby. Díky tomu se očekává vyšší dostupnost informací a širší konkurence mezi zájemci o koupi.
Dražba nemovitostí
Právní základ dražby nemovitostí tvoří zákon č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách, který prošel v roce 2025 rozsáhlou novelizací. Novela reaguje na dlouhodobé problémy s neprůhlednými postupy, složitou administrativou a rozdílnými pravidly mezi jednotlivými dražebníky.
Mezi hlavní principy právní úpravy patří:
- veřejnost a otevřenost procesu,
- předem stanovená pravidla uvedená v dražební vyhlášce,
- povinnost zveřejnit výslednou cenu a průběh dražby.
Zásadní novinkou od roku 2025 je povinný centrální registr dražeb, kde musí být zveřejněny všechny vyhlášené dražby včetně znaleckých posudků a dokumentace. Tento krok má zajistit, aby zájemci měli vždy k dispozici ověřené a úplné informace.
Dobrovolná a nedobrovolná dražba
V českém právním řádu se rozlišují dva základní typy dražeb – dobrovolná dražba a nedobrovolná dražba.
Dobrovolná dražba probíhá na základě rozhodnutí vlastníka nemovitosti, který chce zpeněžit svůj majetek. Typicky se využívá při potřebě rychlého prodeje nebo v situaci, kdy majitel věří, že soutěž mezi účastníky přinese lepší cenu.
Nedobrovolná dražba je naopak spojena s výkonem rozhodnutí nebo exekucí. Vlastník je v tomto případě neaktivní a nemovitost se prodává z iniciativy věřitelů, kteří se tak snaží uspokojit své pohledávky. Exekuční prodej nemovitosti se řídí přísnějším režimem podle exekučního řádu, přičemž cílem není maximalizace ceny, ale co nejrychlejší uspokojení dluhů.
Jak probíhá dražba nemovitosti krok za krokem
Proces dražby je pevně stanoven právními předpisy a probíhá ve více fázích.
- Nejprve je vydána dražební vyhláška, která určuje čas, místo, vyvolávací cenu a další podmínky.
- Následně mají zájemci možnost se registrovat a složit dražební jistotu, která slouží jako záruka seriózního zájmu.
- Samotná dražba začíná vyvoláním ceny a pokračuje postupným přihazováním.
Účastník, který nabídne nejvyšší částku, obdrží příklep, což je okamžik, kdy na něj přechází právo na uzavření kupní smlouvy. Po zaplacení ceny následuje vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Podmínky účasti v dražbě
Dražby nemovitostí jsou v zásadě otevřené veřejnosti. Účastníkem se může stát jak fyzická osoba, tak právnický osoba, včetně cizinců. Omezení nastává pouze v případech, kdy:
- osoba je v insolvenci nebo má zákaz účasti na dražbách,
- jde o dražebníka nebo osoby s ním spojené (např. rodina či koncern),
- zájemce nesplní podmínky vyhlášené v dražební vyhlášce.
Novela od roku 2025 navíc ukládá dražebníkům povinnost přesně uvést všechny podmínky účasti přímo v dražební vyhlášce. To má zvýšit transparentnost a právní jistotu kupujících.
Dražební jistota a její význam
Účastníci musí před zahájením dražby složit tzv. dražební jistotu. Jde o zálohu, která má zaručit vážný zájem kupujícího a pokrýt případné škody, pokud by vítěz odmítl uzavřít smlouvu.
- Výše jistoty bývá 5–30 % z vyvolávací ceny.
- Složit ji lze převodem na účet, hotově či formou bankovní záruky.
- Úspěšnému vydražiteli se započítává do kupní ceny, neúspěšným se vrací.
- Nově zákon stanovuje jasné lhůty pro vrácení (obvykle do 7 dnů), čímž se eliminuje nejistota u účastníků.
Elektronická dražba nemovitosti
Elektronické dražby se staly standardem a novela od 2025 je ještě více podporuje. Přinášejí úsporu času i peněz, možnost účasti odkudkoli a transparentní průběh.
Postup účasti v e-dražbě:
- Registrace na oficiálním portálu dražebníka.
- Ověření identity (např. prostřednictvím bankovní identity).
- Složení dražební jistoty.
- Přihlášení do online dražební místnosti.
- Elektronické přihazování v reálném čase.
- Ukončení dražby a udělení příklepu.
Účastníci tak mají stejné postavení jako u fyzické dražby, pouze vše probíhá online.
Oceňování nemovitosti před dražbou
Každá nemovitost musí mít znalecký posudek vyhotovený soudním znalcem. Ten určuje odhadní (resp. obvyklou) cenu, která slouží jako základ pro stanovení vyvolávací ceny.
Novela 2025 přináší dvě novinky:
- povinnost zveřejnit posudek v registru dražeb,
- jasné vymezení, že posudek nesmí být starší než 6 měsíců.
Kupujícím se doporučuje, aby se s posudkem seznámili a pokud možno nemovitost také osobně prohlédli – rizikem totiž je, že odhad nemusí odpovídat skutečnému stavu.
Práva a povinnosti účastníků dražby
Účastníci dražby mají práva a povinnosti, které se uplatňují v celém dražebním procesu.
Mezi práva účastníků patří především:
- činit příhozy a získat nemovitost příklepem,
- být informováni o podmínkách dražby,
- nahlédnout do znaleckého posudku a dokumentace.
Naopak povinnosti zahrnují:
- složení dražební jistoty,
- respektování pravidel dražby a lhůt,
- zaplacení dražební ceny včas po příklepu.
Dražebník je povinen zajistit spravedlivý průběh, uchovat záznamy a nově od roku 2025 i zpřístupnit celou dokumentaci v elektronické podobě.
Jak sepsat kupní smlouvu po úspěšné dražbě
Po udělení příklepu musí vydražitel uzavřít kupní smlouvu s dražebníkem (nebo vlastníkem nemovitosti). Obsah smlouvy nesmí vybočit z dražební vyhlášky ani z výsledku dražby.
Mezi základní náležitosti kupní smlouvy na nemovitost patří:
- přesná identifikace nemovitosti ideálně dle listu vlastnictví,
- vydražená cena a způsob její úhrady,
- lhůta pro zaplacení ceny,
- termín a podmínky předání,
- návrh na vklad vlastnického práva do katastru.
Podle novely je kupní smlouva povinně uzavírána v elektronické formě, aby byla snazší kontrola průběhu. Nepodepsání smlouvy znamená ztrátu dražební jistoty a možnost opakované dražby.
Rizika spojená s koupí nemovitosti v dražbě
Koupě nemovitosti v dražbě přináší zajímavé příležitosti, ale i rizika, která je nutné zvážit:
- Právní vady nemovitosti – věcná břemena, nájemní smlouvy, exekuce.
- Krátké lhůty na zaplacení – často 15–30 dní po příklepu.
- Omezená možnost odstoupení od smlouvy – vydražitel se obvykle nemůže rozhodnout vrátit nemovitost bez sankcí (smluvní pokuty).
- Nedostatečné znalosti o lokalitě nebo stavu nemovitosti, pokud kupující neprovádí vlastní prohlídku.
Proto je doporučeno využít právní poradenství před dražbou a pečlivě prostudovat dražební vyhlášku i znalecký posudek.
Výhody a nevýhody dražby
Dražební nemovitosti mají své výhody na nevýhody, a to jak pro kupujícího, tak prodávajícího.
Pro kupujícího znamená dražba především:
- možnost získat nemovitost pod tržní cenou,
- rychlý a transparentní proces,
- účast odkudkoli při elektronické dražbě.
Pro prodávajícího, který si zvolí vydražení nemovitosti, to znamená zejména:
- rychlé zpeněžení nemovitosti,
- zisk potřebných financí,
- vyšší kontrolu nad průběhem dražby.
Nevýhody zahrnují riziko právních vad, krátké lhůty, možnost vyšší ceny v silně konkurenčním prostředí a omezenou flexibilitu při jednání o podmínkách.
Časté chyby při účasti na dražbě
Mezi nejčastější chyby patří:
- neznalost právního stavu nemovitosti – dluhy, věcná břemena či jiná omezení,
- opožděné složení dražební jistoty,
- přehlédnutí dražební vyhlášky,
- nedostatečné financování po příklepu.
Checklist pro účastníky:
- Prověřit nemovitost a dokumentaci v katastru.
- Seznámit se s dražební vyhláškou.
- Zajistit financování a složení jistoty.
- Registrovat se k účasti na dražbě včas.
- Připravit se na rychlé přihazování, zejména v elektronické dražbě.
Dražba nemovitosti v exekuci
Dražby v exekuci se řídí přísnějším režimem podle exekučního řádu:
- povinné ocenění nemovitosti znalcem,
- oznámení dražby věřitelům a povinnému (dlužníkovi),
- přihlášky pohledávek věřitelů,
- dražební jistota a vyhlášení výsledku veřejně.
Vydražitel přebírá nemovitost i s existujícími právními omezeními, proto je nutná důkladná právní prověrka.
Dražba nemovitostí a vliv na trh
Dražby mají vliv na transparentnost a ceny na trhu:
- elektronické dražby zvyšují konkurenci a dostupnost informací,
- rychlé prodeje mohou ovlivnit cenovou hladinu v lokalitě,
- novela 2025 zlepšuje dohled nad dražbami a chrání účastníky, což přispívá k důvěryhodnosti trhu.
Celkově dražby podporují rychlejší oběh nemovitostí a mohou být příležitostí pro kupující, kteří mají připravené financování a znalosti trhu.
Poslední aktualizace: 16. září 2025