Neplatnost kupní smlouvy na nemovitost může nastat i po provedení vkladu do katastru nemovitostí. Zápis v katastru totiž neznamená, že smlouva nemá právní vady. I kupní smlouva zapsaná v katastru může být proto napadnuta a prohlášena za neplatnou. Co když je smlouva na nemovitost neplatná i po vkladu do katastru nemovitosti? Jaké jsou důsledky pro prodávajícího a kupujícího?
Kupní smlouva na nemovitost
Kupní smlouva na nemovitost je právní dokument, který vede k převodu vlastnictví. Nejprve dochází k uzavření samotné smlouvy, která zakládá závazek prodávajícího převést vlastnické právo na kupujícího a závazek kupujícího zaplatit kupní cenu.
Až ve druhé fázi nastává převod nemovitosti přes katastr. Vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí dochází k přechodu vlastnictví s účinky vůči všem (tzv. intabulační princip).
V praxi to znamená, že kupující se stává vlastníkem až okamžikem, kdy katastrální úřad provede zápis vkladu. Zápis v katastru však negarantuje platnost smlouvy.
Kdy je kupní smlouva na nemovitost neplatná
Přestože katastr nemovitostí kupní smlouvu na nemovitost v pořádku zapíše, nemusí být účinná vůči všem. Jinými slovy, kupní smlouva na nemovitost zapsaná v katastru je neplatná, pokud ji zákon nebo soudní rozhodnutí zpětně zpochybní. Poté dojde ke zrušení vkladu do katastru.
Kupní smlouva může být tedy prohlášena za neplatnou i poté, co byl kupující jako nový vlastník zapsán v katastru nemovitostí. Typicky jde o případy, kdy vyjde najevo právní vada, která katastru při povolování vkladu unikla.
Katastr nemovitostí při podání návrhu na vklad tyto okolnosti nezkoumá – vychází pouze z předložených dokumentů. K zamítnutí návrhu na vklad dochází zejména kvůli formálním chybám.
Absolutní neplatnost
Absolutní neplatnost převodu nastává automaticky ze zákona, bez ohledu na to, zda ji některá strana napadne. Soud k ní přihlíží z úřední povinnosti.
- Obcházení zákona – například převod sloužil jen formálně k tomu, aby se dlužník vyhnul exekuci (§ 580 občanského zákoníku).
- Hrubé porušení dobrých mravů nebo veřejného pořádku – např. simulovaný prodej s cílem zakrýt nezákonné jednání.
- Zneužití tísně nebo nápadně nevýhodná cena (lichva) – pokud byla kupní smlouva sjednána za podmínek, které výrazně znevýhodňují jednu ze stran (§ 1796 občanského zákoníku).
Relativní neplatnost
Smlouva je platná, dokud se některá ze stran (nebo oprávněná třetí osoba) její neplatnosti nedovolá. Soud k ní nepřihlíží automaticky.
- Prodej bez souhlasu manžela – Nemovitost spadá do společného jmění manželů, ale smlouvu podepsal jen jeden z nich, aniž by měl výslovný souhlas druhého (§ 714 občanského zákoníku).
- Smlouva o koupi nemovitosti byla uzavřena pod nátlakem či omylem – Kupující nebo prodávající podepsal smlouvu na základě podvodu, donucení nebo zásadního omylu (§ 583 a násl. občanského zákoníku).
Pokud smlouva na prodej nemovitosti obsahuje vady, neznamená to hned neplatnost. Například vady plné moci lze dodatečně odstranit. Případné nesrovnalosti ve smlouvě je třeba vykládat podle vůle stran.
Důsledky neplatnosti pro kupujícího i prodávajícího
Pokud soud označí kupní smlouvu za neplatnou, právně se hledí na to, jako by nikdy nevznikla. Vlastnictví tedy nepřešlo, i když je kupující zapsán jako vlastník nemovitosti v katastru.
Prodávající zůstává skutečným vlastníkem a může požadovat vrácení nemovitosti. Pokud se kupující odmítá vystěhovat nebo nemovitost vydat, musí prodávající podat žalobu na vyklizení nebo určení vlastnického práva.
Když je neplatná smlouva, má kupující nárok na vrácení kupní ceny. Pokud mezitím investoval do oprav nebo rekonstrukcí, může uplatnit nárok na náhradu nákladů. Může se však stát, že prodávající nemá peníze nebo je v insolvenci – kupující tak může přijít o majetek i prostředky.
Jaké žaloby jsou možné
Pokud zápis v katastru neodpovídá skutečnosti, je nutné požádat o jeho zrušení. Katastr provede opravu na základě pravomocného rozhodnutí soudu, které potvrzuje, kdo je skutečným vlastníkem. Jaké žaloby připadají v úvahu?
- Žaloba na určení vlastnictví – podává ji původní vlastník (prodávající), aby dosáhl výmazu nepravého vlastníka z katastru. Určovací žaloba však vyžaduje naléhavý právní zájem.
- Žaloba na vyklizení nemovitosti – pokud kupující nemovitost odmítá vydat.
- Žaloba na vydání bezdůvodného obohacení – podává kupující, pokud mu prodávající nevrátil kupní cenu.
- Žaloba na náhradu škody – pokud jedna ze stran způsobila neplatnost svým zaviněním.
Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
Než přistoupíte k podpisu smlouvy o koupi nemovitosti, vždy si ověřte, že vše odpovídá skutečnosti jak v katastru, tak ve smluvní dokumentaci.
- Prověřte list vlastnictví a právní stav nemovitosti (SJM, spoluvlastnictví, zástavy, poznámky).
- Vyžadujte souhlas všech oprávněných osob – druhého manžela, spoluvlastníků.
- Nepodceňujte kontrolu předchozích převodů – vadný titul může ohrozit i další převod.
- Využijte právníka pro kontrolu smlouvy a návrhu na vklad.
- Plaťte kupní cenu přes advokátní úschovu.
Neplatnost kupní smlouvy na nemovitost může znamenat ztrátu vlastnického práva, i když už jste zapsáni v katastru. Zápis totiž neznamená, že smlouva je automaticky právně bezvadná. Kupující může přijít o nemovitost i o peníze. Prodávající se naopak může dostat do vleklých soudních sporů. Jedinou účinnou ochranou je důsledná příprava, právní prověrka a odborná asistence při uzavírání celé transakce.
Poslední aktualizace: 4. prosince 2025