Pronájem bytu je spojen s náklady, které hradí nájemce i pronajímatel. Z hlediska vyúčtování služeb nájemníkům je podstatná zejména dostatečná specifikace zálohových plateb v nájemní smlouvě a předávací protokol. Co lze vyúčtovat nájemníkovi a co musí vyúčtování obsahovat?
Co patří mezi služby spojené s užíváním bytu? Mají chyby ve vyúčtování dopad na jeho splatnost, popř. soudní vymáhání? Kdy chodí vyúčtování a hrozí pronajímateli pokuta za jeho pozdní doručení?
Služby spojené s nájmem bytu
Zákon č. 67/2013 Sb. uvádí v § 3 rozsah služeb spojených s nájmem bytu, které musí nájemce pravidelně hradit, konkrétně prostřednictvím zálohových plateb.
Jedná se zejména o:
- vytápění bytu,
- dodávku studené a teplé vody, včetně odvodu odpadních vod,
- osvětlení a úklid společných prostor v bytovém domě,
- provoz výtahu,
- odvoz komunálního odpadu,
- příjem televizního a rozhlasového signálu (tj. vybavení bytového domu anténou pro příjem signálu).
Právní úprava však umožnuje ujednat si v nájemní smlouvě další služby, které bude nájemce v souvislosti s užíváním bytu hradit (kupř. elektřinu či plyn).
Co nepatří mezi služby spojené s nájmem bytu
Naopak mezi služby spojené s užíváním bytu nepatří kupříkladu:
- příspěvek do fondu oprav,
- splácení úvěru v bytovém družstvu či společenství vlastníků jednotek,
- poplatky za rozhlasové a televizní vysílání,
- pojištění bytu či bytového domu.
Tyto služby nemohou být součástí zálohových plateb, protože souvisí s vlastnictvím bytu či bytovému domu. Nájemce je tudíž nemusí hradit.
Jedná se o povinnost pronajímatele, proto doporučujeme sjednat si vyšší nájemné s ohledem na příspěvek do fondu oprav či podíl na splácení úvěru bytového domu.
Veškeré úhrady, které přímo nesouvisí s nájem bytu (nepatří mezi služby s ním spojené), nemohou být zahrnuty ani do vyúčtování.
Pokud budete od nájemce požadovat i platby nad rámec zákona, může se proti vám bránit soudní cestou, jelikož k jejich úhradě není povinen.
Jestliže se pronajímatel rozhodne započíst si úhrady, k nimž je povinen on sám (nikoli nájemce), z vratné kauce neboli jistoty, půjde o nezákonné jednání.
Pronajímatel má dle občanského zákoníku právo na zápočet dlužného nájemného, dlužných zálohových plateb na služby spojené s nájem a nedoplatku vyúčtování. Lze si započítat také náklady na opravu škod, jež nájemce v bytě způsobil. Nicméně, pro jiné úhrady jistota neslouží.
Poplatky za rozhlasové a televizní vysílání
Povinnost hradit rozhlasové a televizní poplatky má vlastník zařízení, které slouží pro příjem signálu (např. rádio). Pokud však přijímač užívá alespoň 1 měsíc nájemce, musí platit poplatek namísto pronajímatele.
Nicméně, nájemce není povinen koncesionářské poplatky za pronajatý byt hradit, pokud je již platí jinde. Fyzická osoba totiž ze zákona hradí poplatky pouze za jeden přijímač.
To však neplatí pro podnikající fyzické osoby a právnické osoby, které si pronajali prostor k podnikání. Musí totiž hradit poplatek za rozhlasové a televizní vysílání z každého přijímače, který vlastní v kanceláři či provozovně, dokonce i v automobilu.
Jedná se o povinnost nájemce, aby podal přihlášku k úhradě poplatků. Nelze ji tedy považovat součást služeb spojených s nájem bytu. Pronajímatel není povinen ani oprávněn odvádět poplatky za nájemce.
Vyúčtování služeb nájemníkům
Aby nedošlo k případným nejasnostem a sporům při vyúčtování záloh, je potřeba, aby nájemní smlouva obsahovala výčet všech konkrétních poskytovaných služeb. A to včetně prohlášení, zda se vyúčtovávají či podléhají paušální úhradě.
Nájemní smlouvu je možné uzavřít i bez specifikace služeb a uvedení způsobu jejich úhrady. Smluvní strany se pouze dohodnou na výši zálohových plateb. Avšak i v takové situaci je potřeba služby následně vyúčtovat a uhradit vzniklý nedoplatek či přeplatek.
Jestliže si pronajímatel s nájemcem zvolí tzv. paušální režim úhrady služeb spojených s nájmem bytu, povinnost předkládat vyúčtování zaniká. Smluvní strany se domluví na pravidelné úhradě fixní částky (např. 6 000 Kč), přičemž nájemce posléze nemusí hradit případný nedoplatek a pronajímatel vracet přeplatek.
Paušální režim lze však sjednat pouze u nájmů, které netrvají déle než 24 měsíců.
Jak má vypadat vyúčtování
Vyúčtování služeb nájemníkům se vždy skládá z nákladů za poskytnuté služby spojené s užíváním bytu za konkrétní období. Obvykle se jedná o 1 kalendářní rok.
Dále je potřeba zohlednit přehled záloh, které nájemce pravidelně hradí dle nájemní smlouvy či jejího dodatku. Samozřejmě za předpokladu, že předepsaná výše záloh odpovídá skutečně uhrazené částce.
Řádné vyúčtování
Roční vyúčtování, resp. řádné vyúčtování, se vypočítá tak, že se nejprve sečtou náklady za poskytnuté služby za předmětný kalendářní rok (od 1. 1. do 31. 12). Od nich se pak odečte součet zálohových plateb, které nájemce uhradil. Výsledek představuje nedoplatek či přeplatek.
Pan Novák platí měsíční zálohy na energie ve výši 3 500 Kč, tj. 42 000 Kč za kalendářní rok.
Náklady za poskytnuté služby (teplo, studená a teplá voda, včetně odvodu odpadních vod, provoz výtahu, odvoz odpadu, úklid a osvětlení společných prostor, příjem televizního a rozhlasového vysílání) činí za rok 2024 činí 48 000 Kč.
Od nákladů za poskytnuté služby se odečte výše zálohových plateb. Tedy 48 000 – 42 000 = 6 000 Kč.
Panu Novákovi vznikl nedoplatek ve výši 6 000 Kč.
Vyúčtování musí obsahovat výčet jednotlivých služeb, včetně výše skutečných nákladů za kalendářní rok (např. teplá užitková voda (TUV) = 15 000 Kč). A to dle § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. Pakliže tyto náležitosti nesplňuje, popř. nebylo doručeno nájemci, nemůže nastat jeho splatnost (ani případné soudní vymáhání).
Nájemce je oprávněn požádat pronajímatele o informace týkající se nákladů na konkrétní služby, včetně kopií podkladů k vyúčtování.
Mimořádné vyúčtování
Mimořádné vyúčtování se provádí, pokud nájemce neužíval byt po celý kalendářní rok, ale pouze po jeho část (např. od 1. 7. do 31. 12.).
Doporučujeme vám s nájemcem vždy sepsat předávací protokol, kterým zaznamenáte stav měřidel energií (voda, plyn, elektřina). A to jak při zahájení nájmu, jeho ukončení, tak i každoročním vyúčtování. Vyvarujete se případným sporům o výši možného nedoplatku.
Pokud jste předávací protokol nevyhotovili, vypočítá se podíl nájemce na energiích prostřednictvím vzorců a koeficientů uvedených v přílohách vyhlášky č. 269/2015 Sb.
Vyúčtování při skončení nájmu bytu
Vyúčtování služeb při ukončení nájemní smlouvy se vypočítá totožným způsobem jako mimořádné vyúčtování.
Lhůta pro doručení vyúčtování
Pronajímatel musí do 4 měsíců od konce vyúčtovacího období, vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů a záloh na jednotlivé energie a služby.
Služby se obvykle vyúčtovávají za kalendářní rok, tj. od 1. 1. do 31. 12. To znamená, že nájemce by měl obdržet vyúčtování nejpozději do 30. 4.
Pozdní vyúčtování
Jestliže nájemci nedoručíte vyúčtování do 4 měsíců od konce vyúčtovacího období, má nárok na úhradu pokuty.
Pokuta za pozdní vyúčtování služeb nájemníkům se hradí od prvního dne následujícího po dni, kdy mělo být nejpozději doručeno (obvykle od 1. 5.). A to ve výši 50 Kč za každý den prodlení.
Splatnost vyúčtování
Nedoplatek, popř. přeplatek, je splatný do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci, tj. nejčastěji do 31. 8.
Je však možné a v praxi časté, že si smluvní strany domluví odlišnou splatnost (obvykle 15 nebo 30 dní) či úhradu ve splátkách.
Reklamace vyúčtování
Reklamaci vyúčtování, resp. námitky, může nájemce podat ve lhůtě 30 dnů od doručení vyúčtování.
Pronajímatel musí k námitkám podat vysvětlení taktéž do 30 dnů. V opačném případě mu totiž hrozí stejná pokuta jako při pozdním vyúčtování, tj. v částce 50 Kč za každý den prodlení.
