Úmrtí spoluvlastníka nemovitosti vyvolává otázky zejména o dědictví, předkupním právu a hypotečním úvěru. Jak správně vyplatit spoluvlastníka nemovitosti? Co dělat po nabytí nemovitosti a kdo platí daň z nemovitosti v případě úmrtí? Jaké náležitosti má dohoda o vypořádání spoluvlastnictví?
Co znamená spoluvlastnický podíl
Pokud nemovitost vlastní více osob společně, jedná se o spoluvlastnictví. Každý ze spoluvlastníků má svůj podíl, se kterým může nakládat (například ho prodat, darovat, zastavit nebo pronajmout).
Spoluvlastnické podíly mohou být rovné (např. 1/2 a 1/2) nebo nerovné (např. 1/3 a 2/3). Velikost podílů se stanoví při vzniku spoluvlastnictví.
Co se stane, když jeden ze spoluvlastníků zemře? Jeho podíl bude předmětem dědického řízení.
Tři sourozenci zdědí dům, ale v různých poměrech – Jana získá polovinu (1/2), Petr třetinu (1/3) a Martin šestinu (1/6). Každý z nich může se svým podílem samostatně nakládat, pokud tím nezasahuje do práv ostatních.
Dědické řízení
Po úmrtí spoluvlastníka nemovitosti je jeho spoluvlastnický podíl součástí dědického řízení. Dědický podíl mohou získat:
- Dědici dle zákonné posloupnosti – rodinní příslušníci podle předem stanovených pravidel dědění. V první dědické skupině jsou manžel (manželka) a děti zesnulého. Pokud takoví dědici nejsou, přechází dědické právo na další skupiny – například druha, partnera, rodiče, sourozence nebo neteře a synovce.
- Dědici dle závěti – zesnulý předem určil, kdo má jeho majetek zdědit, a tím změnil pořadí dědiců podle občanského zákoníku.
- Dědická smlouva – uzavírá se mezi zůstavitelem a budoucím dědicem, přičemž musí být sepsána notářem. Dědická smlouva má přednost před závětí. Zůstavitel může dědickou smlouvou odkázat maximálně tři čtvrtiny svého majetku, zbytek musí zůstat volný pro případné neopomenutelné dědice (potomky zůstavitele).
Výsledkem dědického řízení je určení nového vlastníka spoluvlastnického podílu. Tímto vlastníkem může být jeden dědic, ale také více osob, které podíl zdědí společně. Pokud je dědiců více, stávají se spoluvlastníky tohoto podílu. V rámci dědického řízení se však budoucí spoluvlastníci mohou dohodnout, že podíl připadne jen jednomu z nich, a ostatní budou vyplaceni. Tato dohoda se pak stává součástí rozhodnutí o dědictví.
Předkupní právo k podílu
Zdědili jste spoluvlastnický podíl a rozhodli se jej prodat? Nejprve musíte oslovit ostatní spoluvlastníky. Ti mají na váš podíl tzv. předkupní právo.
Předkupní právo je zákonné právo ostatních spoluvlastníků nemovitosti koupit podíl přednostně, než bude prodán třetí osobě. Díky tomuto právu mají spoluvlastníci možnost zabránit tomu, aby část nemovitosti připadla další osobě, což pomáhá udržet kontrolu nad vlastnictvím a usnadňuje správu nemovitosti.
Spoluvlastníci mohou uplatnit předkupní právo do šesti měsíců od právní moci rozhodnutí o dědictví, tedy od okamžiku, kdy se dědické řízení uzavře a podíl přejde na dědice.
Pokud dědic předkupní právo nerespektuje a prodá podíl třetí osobě bez nabídky spoluvlastníkům, mohou se tito spoluvlastníci bránit žalobou. Takto se mohou domáhat neplatnosti převodu nebo požadovat, aby jim byl podíl převeden za stejných podmínek, za jakých byl prodán cizí osobě.
Předkupní právo spoluvlastníků se neuplatňuje, pokud převádíte podíl jinému spoluvlastníkovi, manželovi, sourozenci nebo jinému přímému příbuznému, jako jsou rodiče či děti.
Jana a Petr vlastní dům jako spoluvlastníci, každý s 50 % podílem. Po Janině úmrtí zdědí její podíl syn Martin. Ten se po měsíci rozhodne podíl prodat třetí osobě. Než k prodeji dojde, musí Martin nabídnout svůj podíl Petrovi. Pokud bude chtít Martin prodat (nebo darovat) podíl své sestře, může tak učinit bez omezení.
Jak vyplatit spoluvlastníka nemovitosti
Často se stává, že nemovitost zdědí po svých rodičích sourozenci. Pokud ji nechtějí sdílet, mohou se dohodnout, kdo si ji nechá a vyplatí ostatní. Ostatní spoluvlastníky lze vyplatit z vlastních úspor, hypotečního úvěru nebo jiného úvěru.
Způsob finančního vypořádání je povinnou součástí dohody o vypořádání spoluvlastnictví. Jelikož jde o nemovitost, musí mít dohoda písemnou formu, jinak je neplatná. Podepsanou dohodu nezapomeňte zanést na katastr nemovitostí.
Jana, Petr a Martin zdědili po rodičích rodinný dům. Jana chce v domě zůstat a rozhodne se bratry vyplatit. Sourozenci sepsali dohodu o vypořádání spoluvlastnictví, ve které stanovili, že Jana převezme celý dům a Petr s Martinem obdrží finanční náhradu. Pokud by se na podmínkách nedohodli, měli by možnost prodat svůj podíl třetí osobě nebo se obrátit na soud, který by určil, jak bude spoluvlastnictví rozděleno.
Co dělat po nabytí nemovitosti
Pokud si po ukončení dědického řízení ponecháte svůj podíl, čeká vás řešení několika důležitých úředních záležitostí. Jedná se hlavně o přepis vlastnictví v katastru nemovitostí, aktualizaci smluv a vyrovnání případných finančních náležitostí.
Přepis nemovitosti
Každý dědic, který získal podíl na nemovitosti, musí podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Teprve poté bude oficiálně zapsán jako nový spoluvlastník a může s podílem právně nakládat (například jej prodat, darovat nebo pronajmout).
Návrh na vklad můžete podat osobně na příslušném katastrálním úřadu, elektronicky prostřednictvím datové schránky či online přes portál veřejné správy. Správní poplatek činí 2 000 Kč.
Pokud dědic návrh na vklad nepodá, zůstane jako vlastník v katastru zapsán zesnulý. To může způsobit komplikace při jakékoli budoucí dispozici s podílem – například při prodeji, žádosti o úvěr či v právních sporech.
Hypotéka
Pokud na nemovitosti vázne hypoteční úvěr, dědic musí kontaktovat banku a dohodnout se s ní na dalším postupu. Banka může hypotéku převést na dědice, pokud splní podmínky (například doloží pravidelný příjem), nebo ji lze uhradit z pozůstalosti.
Pojištění
Také pojištění nemovitosti či domácnosti musí dědic přepsat na nového vlastníka. Proto kontaktujte pojišťovnu a aktualizujte smlouvy.
Pokud měl zesnulý sjednané životní pojištění nebo úvěrové pojištění zahrnující krytí pro případ úmrtí, může smrt pojistníka znamenat, že pojišťovna uhradí celý zbývající dluh nebo jeho část.
Daně
Dědici od roku 2014 neplatí dědickou daň, protože byla zrušena. Dědictví představuje bezúplatné nabytí majetku a je osvobozeno od daně z příjmů.
Podle § 38v zákona o daních z příjmů mají dědicové oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. A to v případech, kdy získají majetek, jehož hodnota přesahuje 5 milionů Kč. To platí i pro situace, kdy je příjem osvobozený od daně. Tuto skutečnost musí dědici oznámit nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém majetek nabyli. Přiznání se zpravidla podává do 1. dubna následujícího roku, při elektronickém podání do 2.5.
Co hrozí, pokud dědic oznamovací povinnost nesplní? Finanční úřad mu může uložit pokutu ve výši 0,1 %, 10 % nebo 15 % z neoznámeného příjmu.
A kdo platí daň z nemovitosti v případě úmrtí? Samozřejmě nový vlastník. Ten musí podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího roku po nabytí nemovitosti a následně tuto daň do konce května uhradit. Daň se tedy neplatí zpětně za uplynulé období, ale předem za celý kalendářní rok, ve kterém je nemovitost vlastněna.
V případě spoluvlastnických podílů podává daňové přiznání každý spoluvlastník zvlášť za svůj podíl. Pokud se spoluvlastníci dohodnou, může přiznání podat jeden z nich za všechny a daň rozpočítat. Každý spoluvlastník však zodpovídá za svou část daně a její včasnou úhradu.
Petr a Marie zdědili v únoru 2024 dům po svých rodičích. Do 31. ledna 2025 musí podat přiznání k dani z nemovitých věcí a následně do 31. května daň uhradit. Mohou tak učinit každý zvlášť nebo se domluvit na společném podání přiznání a zaplacení daně.
Přepis energií a služeb
Převod smluv na elektřinu, plyn, vodu a další služby je nezbytný, aby nedošlo k přerušení dodávek. Doporučujeme vám co nejdříve kontaktovat poskytovatele těchto služeb a domluvit se na změně odběratele.
Pronájem a nájemní smlouva
Pokud nemovitost užívají nájemci, platnost smlouvy po úmrtí spoluvlastníka není dotčena. Dědic by však měl nájemní smlouvu prověřit, informovat nájemníky o změně vlastníka a případně smlouvu aktualizovat. Příjem z nájemného tvoří součást dědictví.
Úmrtí spoluvlastníka nemovitosti vyžaduje, aby pozůstalí řešili dědické řízení, předkupní právo, hypoteční úvěr, pojištění a další praktické záležitosti. Správný postup usnadní řešení všech náležitostí a zajistí plynulý přechod vlastnictví nemovitosti.
Poslední aktualizace: 31. března 2025
