Pronajímáte byt či teprve zvažujete investici do nemovitostí? Pak byste měli vědět, že pronajímatel má novou zbraň vůči problematickým nájemníkům. Smluvní pokuta v nájemní smlouvě je od 1. července 2020 zakotvena v novelizaci občanského zákoníku a není již vedena jako zakázané ujednání v nájemní smlouvě. Kromě úroku z prodlení je smluvní pokuta další sankcí pro neplatící nájemníky. Jak si správně sepsat do nájemní smlouvy?
Historie smluvní pokuty v nájemní smlouvě
Nájemníci jsou považováni v právu za slabší stranu smluvního vztahu. Proto jim občanský zákoník přiznává různá práva a vyšší stupeň ochrany než pronajímatelům. V ustanovení § 2239 občanského zákoníku jsou uvedena zakázaná ujednání v nájemní smlouvě.
Mezi zakázaná ujednání patřil v minulosti (od roku 2014) zákaz ujednání smluvní pokuty, která by byla uložena nájemci, a to až do 1. 7. 2020. Pronajímatel tak nemohl postihovat nedodržení nájemní smlouvy.
Podle rozsudků soudů pak nebylo možné stanovit ani smluvní úroky z prodlení v případě pozdně uhrazeného nájemného, protože svou povahou jsou smluvní pokutě velmi blízké.
Dne 1. července 2020 vstoupila v účinnost novela občanského zákoníku, která přináší změny v oblasti práva nemovitostí a nájemních vztahů. Smluvní pokuta je v nájemní smlouvě opět povolena.
Kauce jako jediná sankce při prodlení s placením nájemného
Jediná finanční sankce při prodlení s placením nájemného či porušení povinnosti nájemce, kterou se mohl pronajímatel hojit, byla jistota, neboli kauce, a dále zákonné úroky z prodlení za pozdně zaplacené nájemné či poplatky za služby. Tato situace spolu s faktem, že smlouva na dobu neurčitou je z pohledu pronajímatele v podstatě nevypověditelná nájemní smlouva (pokud neexistuje zákonný důvod pro výpověď), mnohé vlastníky bytů od jejich pronajímání odrazovala.
I přes zákaz však mnohé historické nájemní smlouvy ujednání o smluvní pokutě obsahovaly. Pronajímatelé je používali především jako preventivní opatření, které mělo nájemce odstrašit od porušení závazků. Pokud však na porušení povinností skutečně došlo, mohl nájemce smluvní pokutu s klidným svědomím ignorovat.
Důležité je upozornit na to, že zákaz smluvní pokuty se týkal pouze nájemní smlouvy k bytu.
Smluvní pokuta v podnájemní smlouvě
Smluvní pokuta v podnájemní smlouvě či smluvní pokuta u nájmu nebytových prostor zakázána není a nebyla.
Nová právní úprava smluvní pokuty u nájmu bytu
Od 1. července 2020 byla smluvní pokuta ze zakázaných ujednání občanského zákoníku vypuštěna. To znamená, že již může být v nájemní smlouvě sjednána. Není to však bez omezení. Nadále se nepřihlíží k ujednáním ve smlouvě, která ukládají nájemci povinnost zjevně nepřiměřenou k okolnostem.
Co je smluvní pokuta
Smluvní pokuta je zajištění závazku, která zavazuje strany a udává pravidla, co se stane, když nedojde k plnění povinnosti ze smlouvy. V nájemní smlouvě se typicky jedná o nesplnění nějaké povinnosti nájemcem, který je následně povinen zaplatit smluvní pokutu (peníze) pronajímateli.
Smluvní pokuta v nájemních vztazích nemůže být nepřiměřeně vysoká vzhledem k situaci, kterou zajišťuje. Smluvní pokuta nesmí porušovat dobré mravy.
Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
§ 2239 občanského zákoníku
Jak funguje smluvní pokuta
Judikatura Nejvyššího soudu ČR říká, že při sjednávání smluvní pokuty, je nutné přihlížet především k její funkci, a to zejména s ohledem na výši smluvní pokuty.
Funkce smluvní pokuty je:
- utvrzovací
- zajišťovací
- sankční
- kompenzační
- prevenční.
Například, pokud dojde v bytě k poškrábání parketové podlahy, může pronajímatel požadovat smluvní pokutu, která se bude přibližně rovnat nákladům na její opravu, rozhodně nelze po nájemci chtít závratnou částku v hodnotě celé podlahy.
Lze tak konstatovat, že smluvní pokuta u nájmu bytu má především kompenzační charakter a až následně sankční povahu.
Smluvní pokuta je nejčastěji stanovena jako pokuta za pozdní odevzdání bytu či za jeho poškozování. Obvykle ji uplatníte pokud už k nájemci směřujete výzvu k předání bytu. Může být stanovena ale i za jiným účelem. Důležitá je přesná specifikace v nájemní smlouvě.
Smluvní pokutu nelze stanovit za chování, které je právem nájemce. Smluvní pokuta tedy nemůže například postihnout běžné chování domácích mazlíčků.
Splatnost smluvní pokuty
Splatnost smluvní pokuty není zákonem stanovena, záleží tedy na dohodě smluvních stran, resp. co stanoví nájemní smlouva. V praxi je často používáno několik dnů, např. 5 dnů po prodlení).
Promlčení smluvní pokuty
Promlčecí doba smluvní pokuty běží nezávisle na nájemní smlouvě a činí 3 roky ode dne splatnosti smluvní pokuty.
Kauce a smluvní pokuta v nájemní smlouvě
Občanský zákoník i nadále ponechává možnost sjednat si ve smlouvě složení kauce, tedy tzv. peněžitou jistotu. Z této částky se může hojit pronajímatel, pokud mu nájemce nezaplatí nájemné či nebude plnit jiné povinnosti vyplývající z nájmu.
Výše jistoty nesmí přesáhnout tři měsíční nájmy.
Nájemní smlouva tak může obsahovat ustanovení o kauci či o smluvní pokutě, nebo i obě dohromady. Vhodné je ale sepsat samostatné potvrzení o předání kauce.
VZOR POTVRZENÍ O SLOŽENÍ KAUCE
Protože jde o podobné právní instituty (kauce a smluvní pokuta), jsou vzájemně provázány a jejich celková výše nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Příklad z praxe
Například pokud je cena nájmu 15 000 Kč, může být smluvní pokuta stanovena ve výši 45 000 Kč, ale pak již nemůže pronajímatel požadovat kauci. Nebo naopak stanoví kauci ve výši 45 000 Kč a smluvní pokutu do smlouvy nezahrne. Anebo alternativně bude stanovena kauce ve výši 30 000 Kč a smluvní pokuta ve výši 15 000 Kč. Strany si však mohou sjednat obě ustanovení a poměry částek nastavit tak, jak uznají za vhodné, s tím že nepřesáhnou oněch 45 000 Kč.
Protože peníze na jistotu je třeba složit předem, je pro nájemce často velmi obtížné vydat vysokou částku. V praxi proto obsahují nájemní smlouvy kauci většinou ve výši dvou nájmů. Pro pronajímatele je proto výhodné, aby ve smlouvě smluvní pokutu ve výši jednoho nájmu zakotvil.
Vzor nájemní smlouvy
Připravili jsme vzor nájemní smlouvy pro byt, pokoj i nebytovou jednotku. Součástí vzorů jsou také komentáře, které slouží jako návod a vysvětlení, jak nájemní smlouvu vyplnit. Navíc ve vzoru najdete také volitelnou úpravu pro:
- Počet spolubydlících (omezení počtu lidí, kteří bydlí v nájmu)
- Sjednání podnájmu (varianta umožnění či zákazu dalšího podnájmu)
- Automatické prodloužení nájmu
- Další práva a povinnosti (např. hrazení oprav a poškození bytu, pojištění nemovitosti, zápis v Katastru nemovitostí)
Vzor nájemní smlouvy je dostupný ke stažení v .docx včetně doprovodných dokumentů v PDF.
Poslední aktualizace: 5. září 2024
