Při koupi nemovitosti je obvykle potřeba uzavřít několik právních dokumentů. Jedním z nich je i rezervační smlouva. Používá se při převodech vlastnického práva k domu, bytu či pozemku. S rezervační smlouvou se nejčastěji setkáte u prodeje nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře, ale výjimkou není ani prodej bez realitky. K čemu slouží? Co obsahuje? A na co si dát pozor před podpisem?
Rezervační smlouva na nemovitost
Smlouva o rezervaci nemovitosti je dokument, který kupující a prodávající uzavírají ve chvíli, kdy má kupující zájem o nemovitost. Využívá se pro případy, kdy není možné ihned uzavřít kupní smlouvu (např. zájemce čeká na schválení hypotéky).
Smlouva tedy slouží k rezervaci nemovitosti. Zejména, aby si kupující zajistil „exkluzivitu“ vůči jiným zájemcům, měl přednost při koupi a zároveň získal čas na zajištění financování nemovitosti.
Prodávající oproti tomu získá na základě rezervační smlouvy vyšší jistotu, že má kupující o koupi vážný zájem a nejedná se z jeho strany např. o zdržovací taktiku.
Rezervační smlouva může být dvoustranná (pouze mezi kupujícím a prodávajícím) i trojstranná (za účasti realitní kanceláře.
Účel rezervační smlouvy
Uzavřením rezervační smlouvy se prodávající zavazuje, že nemovitost nebude dále nabízet jiným zájemcům. Kupující tak získá jistotu, že zarezervovaná nemovitost nebude prodána někomu jinému.
Smlouva o rezervaci nemovitosti specifikuje dobu, během níž nemůže prodávající předmětnou nemovitost nabízet jinému zájemci (např. 14 dní).
V průběhu této doby si kupující může zkontrolovat faktický i právní stav rezervované nemovitosti a případně od koupě odstoupit.
Zároveň kupující zaplatí rezervační poplatek, kterým stvrdí svůj vážný zájem o koupi.
V případě, že by ke koupi následně nepřistoupil, bývá mezi kupujícím a prodávajícím zpravidla ujednáno, že částka připadne prodávajícímu.
Jde v podstatě o smluvní pokutu za nedodržení podmínek rezervační smlouvy, sloužící prodávajícímu jako kompenzace za dočasnou nemožnost nabízet nemovitost k prodeji.
Pokud strany k uzavření kupní smlouvy nakonec přistoupí, bývá rezervační poplatek následně započítán na úhradu kupní ceny.
Vždy však záleží na podmínkách obsažených v konkrétní rezervační smlouvě.
Rezervační smlouva a realitní kancelář
Pokud zajišťuje prodej nemovitosti realitní kancelář, zpravidla se uzavírá rezervační smlouva.
Zejména si pohlídejte, jak bude hrazena odměna realitky. Realitní kancelář může požadovat provizi za uzavření kupní smlouvy, nebo i jen za zprostředkování koupě.
V takovém případě zaplatíte vždy, bez ohledu na to, zda převod vlastnictví nemovitosti následně proběhne.
Dvoustranná rezervační smlouva s RK
Jednu z možností představuje uzavření rezervační smlouvy pouze mezi potenciálním kupcem a realitní kanceláří, bez účasti prodávajícího.
Rezervační smlouva je totiž pro realitní kancelář efektivní nástroj, který jí dovoluje vložit se do celé transakce a pojistit si, že nepřijde o svou provizi.
V takovém případě by vám však měla realitní kancelář doložit svou dohodu s prodávajícím, ze které vyplývá, že může jako jediná nemovitost nabízet.
Kupující by také neměl souhlasit s uzavřením smlouvy před tím, než dostane bližší informace ohledně koupě, např. uhrazení kupní ceny a nakládání s rezervačním poplatkem.
Trojstranná rezervační smlouva
Je-li to možné, trvejte jako kupující na tom, aby byla uzavřena trojstranná rezervační smlouva, kterou podepíše kromě realitní kanceláře i vlastník nemovitosti.
Jen tak získáte záruku, že prodávající nebude jednat s jinými zájemci a rezervační smlouva splní svůj účel.
Na rozdíl od smlouvy uzavřené pouze s realitní kanceláří, může být v rezervační smlouvě s prodávajícím ujednána závazná povinnost uzavřít následnou kupní smlouvu.
Porušení této povinnosti, ať již ze strany kupujícího či prodávajícího, bývá sankcionováno smluvní pokutou (často ve výši rezervačního poplatku).
Jak má vypadat rezervační smlouva
Stanovuje zákon nějaké podmínky pro to, jak má vypadat smlouva o rezervaci nemovitosti?
Podívejme se i na praktické případy, co by rezervační smlouva měla mít upraveno a co byste rozhodně neměli opomenout, ať už jste prodávající anebo zájemce o nemovitost, tedy kupující.
Smluvní strany
V úvodu rezervační smlouvy je nutné identifikovat účastníky smlouvy, tedy prodávajícího a kupujícího, popř. i realitní kancelář.
Informace týkající se právnické osoby musí obsahovat název společnosti, její sídlo, IČO a DIČ. U fyzické osoby uveďte jméno a příjmení, adresu, datum narození nebo rodné číslo.
Manželé jako smluvní strana
V případě manželů, kteří prodávají či kupují nemovitost jako součást jejich společného jmění manželů (SJM), jsou smluvní stranou oba manželé.
Ve smlouvě tak uveďte údaje obou manželů. Zároveň jim musí oba manželé podepsat.
Údaje o nemovitosti
V rezervační smlouvě přesně specifikujte nemovitost, která je předmětem kupní smlouvy, a to včetně příslušenství (zahrada, garáž, parkovací stání, sklep).
Dále doporučujeme uvést názvy dokumentů, které dokazují vlastnictví prodávajícího a jeho oprávnění předmětnou nemovitost prodat.
Potencionální kupec by měl před podpisem smlouvy zkontrolovat právní stav nemovitosti nahlédnutím do katastru nemovitostí.
To je možné učinit on-line, na oficiálním webu Českého zeměměřičského a katastrálního úřadu.
V katastru nemovitostí si můžete ověřit nejen vlastnické právo prodávajícího, ale i to, zda není nemovitost zatížena dluhy či věcnými břemeny.
Prohlášení stran a doba rezervace nemovitosti
Součást smlouvy tvoří též dohoda o rezervaci nemovitosti, resp. blokovací dohoda.
Strany se dohodnou, na jakou dobu se rezervační smlouva uzavírá, resp. po jakou dobu nebude prodávající předmětnou nemovitost nabízet jiným subjektům (např. 14 dní).
Kupující zároveň potvrzuje svůj vážný zájem o koupi.
Důležité je stanovit, v jakém termínu strany uzavřou kupní smlouvu, popř. smlouvu o smlouvě budoucí, není-li obsažena přímo v rezervační smlouvě.
Podoba kupní smlouvy
Strany si v rezervační smlouvě sjednají základní náležitosti kupní smlouvy. Už v rezervační smlouvě doporučujeme přesně stanovit kupní cenu nemovitosti, včetně způsobu její úhrady, a práva a povinnosti smluvních stran.
Rezervační poplatek
Pro kupujícího jde jednoznačně o nejdůležitější část rezervační smlouvy.
Ve smlouvě přesně definujte výši rezervačního poplatku. V praxi většinou činí kolem 5 % z kupní ceny.
Určete také dobu a způsob jeho uhrazení, jakož i postup pro případ, že k úhradě nedojde.
Ze smlouvy musí být patrné, zda se rezervační poplatek:
- započte na úhradu kupní ceny,
- navrátí kupujícímu,
- použije na úhradu provize pro realitní kancelář.
Ve smlouvě též můžete stanovit, že se rezervační poplatek započte na smluvní pokutu v případě porušení povinností plynoucích z rezervační smlouvy.
Kupující by neměl souhlasit se zasláním poplatku na účet realitní kanceláře, jelikož ta není nestranným subjektem, nýbrž v rámci transakce sleduje své vlastní zájmy (zejm. provize).
Prostředky na účtech realitky se navíc mohou stát předmětem exekuce.
Doporučujeme proto spíše využít notářskou či advokátní úschovu peněz, nejde-li o rezervační poplatek v zanedbatelné výši.
Rozvazující podmínky
V rezervační smlouvě musíte stanovit i důsledky následného neuzavření kupní smlouvy.
Rozmyslí-li si koupi kupující, rezervační poplatek většinou v plné výši propadne. Část obvykle připadne realitní kanceláři a část prodávajícímu.
Naopak, pokud k převodu vlastnictví nedojde z důvodů na straně prodávajícího, rezervační poplatek by kupujícímu měl být zcela vrácen, příp. i navýšen o smluvní pokutu.
V rezervační smlouvě se můžete dohodnout, jak postupovat v případě, že kupujícímu nebude schválen hypoteční úvěr banky.
Nezapomeňte také upravit situace, kdy vyjde před uzavřením kupní smlouvy najevo, že nemovitost trpí faktickými či právními vadami.
V závěru smlouvy se uvádí datum jejího uzavření, a rovněž prohlášení, že ji kupující i prodávající uzavřeli za svobodné vůle.
Posledním úkonem jsou podpisy a prodávající i kupující obdrží jeden originální výtisk rezervační smlouvy.
Nejčastější dotazy k rezervační smlouvy a rezervační záloze
Jaké jsou vaše nejčastější otázky k rezervační smlouvě a procesu před podpisem a po podpisu? Podívejte se a přečtěte si odpovědi, které vysvětlují jednotlivé kroky a dílčí oblasti při uzavírání smlouvy.
Jak dlouho lze nemovitost rezervovat
Rezervační doba závisí na dohodě prodávajícího a kupujícího.
V zákoně není stanovena žádná minimální ani maximální doba rezervace nemovitosti. Z praxe je obvyklá rezervace v řádech dnů až jednoho měsíce.
Ve smlouvě o rezervaci nemovitosti doporučujeme uvádět nejen přesný termín rezervační doby, ale také co se stane v případě, když termín nebude dodržen.
Za jakých podmínek je možné zrušit smlouvu o rezervaci nemovitosti
Podmínky zrušení, resp. vypovězení a odstoupení od smlouvy o rezervaci nemovitosti, bývají uvedené přímo ve smlouvě.
Obvyklé je, že odstoupení od smlouvy není jednoduché a je podmíněno řadou skutečností.
Může se jednat např. o situace, kdy:
- kupující nesplní podmínky pro uzavření kupní smlouvy v dohodnutém termínu (např. nedodá potřebné údaje či dokumenty).
- prodávající nedodrží své závazky vyplývající ze smlouvy o rezervaci (např. neumožní prohlídku nemovitosti).
Je samozřejmě možné, aby se kupující a prodávající vzájemně dohodli na zrušení smlouvy, podmínky si vyjednají osobně. Zrušení doporučujeme stvrdit písemnou formou.
Kdy lze od smlouvy o rezervaci nemovitosti odstoupit
Od smlouvy o rezervaci nemovitosti je možné odstoupit za podmínek ve smlouvě ujednaných, popř. za podmínek stanovených zákonem.
Občanský zákoník obecně umožňuje odstoupit od smlouvy:
- při podstatném porušení smlouvy (např. neuhrazení rezervačního poplatku),
- v případě vadného plnění (např. různé skryté vady nemovitosti),
- do 14 dnů v případě smluv mezi spotřebitelem a podnikatelem uzavřených na dálku (tzn. mimo obchodní prostory, telefonicky či on-line).
Vzor smlouvy o rezervaci nemovitosti
Pokud hledáte smlouvu o rezervaci nemovitosti a váš prodej či nákup je spíše jednodušší, využijte vzoru rezervační smlouvy.
Ten je vhodný pro případy, kdy je prodávaná nemovitost relativně nižší hodnoty. Ideální je také pro případy, kdy prodej nezprostředkovává realitní kancelář nebo makléř.
Pro složitější případy, cenově vyšší nabídky za nemovitost případně situaci, kdy chcete mít vyšší právní jistotu, určitě doporučujeme kontaktovat advokáta pro zhotovení smlouvy o rezervaci nemovitosti na míru.
Z praxe víme, že často musíte jednat velmi rychle, a proto jsme zpracovali vzor smlouvy o rezervaci nemovitosti, aby vymezil základní práva a povinnosti prodávajícího i zájemce (budoucího kupujícího).
Poslední aktualizace: 10. října 2024
