Inspekce nemovitosti je nedestruktivní odborná prohlídka stavby před koupí, při níž nezávislý technik zdokumentuje skutečný stav konstrukcí, rozvodů a vlhkosti a předá kupujícímu písemný inspekční protokol. Není povinná, nenahrazuje znalecký posudek, ale zásadně zlepšuje vyjednávací i důkazní pozici kupujícího, pokud se vada objeví až po převzetí — práva z vadného plnění u skryté vady stavby lze dle § 2129 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, uplatnit až pět let od nabytí. V praxi jde o jeden z kroků, které doporučujeme spojit s komplexním prověřením nemovitosti, protože technický stav a právní stav nemovitosti se posuzují odděleně.
Co je inspekce nemovitosti a co všechno zahrnuje
Inspekce je vizuální a přístrojová prohlídka objektu bez zásahů do konstrukcí. Inspektor nesekává omítky, neotvírá podlahy ani nedemontuje obklady — pracuje s tím, co je přístupné, a s měřicími přístroji. Výstupem je inspekční protokol, tedy fotograficky dokumentovaný soupis zjištěných vad, jejich závažnosti a odhadu nákladů na odstranění. Někdy se setkáte i s označením stavebně technický průzkum nebo technický průkaz nemovitosti; jde o obsahově příbuzné dokumenty, žádný z nich však nemá zákonem stanovenou formu.
Standardní rozsah prohlídky rodinného domu zahrnuje:
- Vlhkost a hydroizolace — měření vlhkoměrem v soklové části, kontrola projevů vzlínající vlhkosti, výkvětů a plísní.
- Střecha a krov — stav krytiny, oplechování, žlabů, napadení dřeva dřevokazným hmyzem či hnilobou, stopy po zatékání v podstřeší.
- Obvodový plášť a trhliny — statické poruchy, kvalita zateplení, tepelné mosty snímané termokamerou.
- Rozvody — stáří a dimenze elektroinstalace, jističe, materiál vodovodních a odpadních potrubí, stav kotle a otopné soustavy.
- Odvětrání a vzduchotechnika — funkčnost odtahů v koupelnách a kuchyni, riziko kondenzace u objektů po výměně oken.
- Výplně otvorů, podlahy, povrchy — funkčnost oken, rovinnost, viditelné vady provedení.
Nejčastěji hlášené nálezy se opakují napříč typy staveb: zatékání do konstrukcí, vzlínající vlhkost zdiva při chybějící nebo dožilé hydroizolaci, plísně v koutech obytných místností a poddimenzované či zastaralé hliníkové elektrorozvody. Právě tyto vady bývají v době prohlídky překryty čerstvou výmalbou a kupující je při běžné prohlídce nemá šanci odhalit.
Co inspektor prověřit může a co je mimo jeho možnosti
Upozorňujeme, že inspekce má jasně vymezené hranice. Inspektor nemůže vyloučit vady skryté uvnitř konstrukcí — stav základů, vnitřní stav zdiva pod omítkou, těsnost potrubí v podlaze nebo kvalitu provedení izolace pod stěrkou lze bez destruktivního zásahu pouze odhadovat z nepřímých projevů. Mimo rozsah je také právní stav nemovitosti: zástavní práva, věcná břemena, nesoulad zápisu v katastru se skutečností či neexistence kolaudace se ověřují jinými nástroji, zejména v Nahlížení do katastru nemovitostí a v evidenci na portálu justice.cz. Stejně tak inspekce neřeší ohrožení záplavovými a dalšími environmentálními riziky, radonem ani hlukovou zátěží, pokud si tato měření kupující nezajistí samostatně.
Inspekce nemovitosti, znalecký posudek, nebo odhad pro hypotéku?
Tři dokumenty, které se v procesu koupě běžně objevují, mají odlišný účel a odlišnou právní váhu. Zaměňování rozdílu mezi inspekcí a znaleckým posudkem patří k nejčastějším omylům kupujících — banka po vás bude chtít odhad, soud bude vyžadovat posudek, ale ani jeden z nich vám neřekne, že do krovu zatéká.
| Kritérium | Inspekce nemovitosti | Znalecký posudek | Odhad pro hypotéku |
|---|---|---|---|
| Účel | Zjistit technický stav a vady před koupí, podklad pro vyjednávání o ceně | Odborné posouzení pro soudní či úřední řízení, vyčíslení výše vady nebo hodnoty | Stanovení zástavní hodnoty nemovitosti pro banku |
| Kdo zpracovává | Inspektor nemovitostí — neregulovaná profese | Znalec zapsaný v seznamu znalců, znalecká kancelář nebo ústav | Odhadce banky nebo smluvní externí odhadce |
| Právní regulace | Žádná zvláštní; obecně § 5 odst. 1 občanského zákoníku | Zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech | Vnitřní metodika banky, právní předpisy o spotřebitelském úvěru |
| Výstup | Inspekční protokol s fotodokumentací a odhadem nákladů na opravy | Znalecký posudek se znaleckou doložkou | Odhad tržní hodnoty, často jen několikastránkový |
| Orientační cena | cca 6 000–20 000 Kč | cca 5 000–25 000 Kč a více dle rozsahu | cca 4 000–8 000 Kč, banky často odpouštějí |
| K čemu je použitelný | Vyjednávání o slevě, důkaz o stavu ke dni prohlídky, rozhodnutí koupit či necouvnout | Důkaz v soudním sporu, vyčíslení slevy z kupní ceny, daňová a dědická řízení | Schválení úvěru a stanovení LTV |
| K čemu použitelný není | Není znaleckým posudkem, nemá znaleckou doložku | Neodhaluje běžné technické vady nad rámec zadání | Neposuzuje technické vady ani nechrání kupujícího |
Praktický důsledek: inspekční protokol je listinným důkazem o stavu nemovitosti k určitému dni, nikoli autoritativním posouzením se znaleckou doložkou. Pokud spor dospěje k soudu, bude zpravidla nutné doplnit znalecký posudek nemovitosti. Protokol však prokáže, co bylo a nebylo v době prohlídky patrné — a to je pro posouzení skryté vady zásadní.
Kolik stojí inspekce nemovitosti a jak dlouho trvá
Inspekce nemovitosti cena se u bytu pohybuje orientačně mezi 4 000 a 9 000 Kč, u rodinného domu obvykle mezi 6 000 a 20 000 Kč. Cena roste s podlahovou plochou, počtem podlaží, stářím objektu a s tím, zda je součástí i termografické měření nebo měření vlhkosti nad rámec základního rozsahu. Zdůrazňujeme, že jde o orientační rozpětí bez jakékoli cenové regulace — sazby si stanovuje každý poskytovatel sám a uvedená čísla nejsou závazná.
Otázku, kdo platí inspekci nemovitosti, zákon neupravuje. V naprosté většině případů ji hradí kupující, protože je jejím objednatelem a příjemcem protokolu. Objevuje se však i opačný model, kdy si prodávající nechá zpracovat inspekci sám a protokol nabídne zájemcům jako doklad transparentnosti; snižuje tím riziko pozdějšího sporu o zamlčenou vadu.
Samotná prohlídka trvá u bytu zpravidla 1,5 až 3 hodiny, u rodinného domu 3 až 5 hodin. Písemný protokol bývá k dispozici do 2 až 5 pracovních dnů. Doporučujeme si termín dodání protokolu ujednat písemně už při objednávce — lhůty v rezervačních smlouvách bývají krátké a protokol doručený po podpisu kupní smlouvy ztrácí většinu své vyjednávací hodnoty.
Jak inspekce probíhá krok za krokem
Prohlídka má ustálený sled, který se u většiny poskytovatelů liší jen v detailech:
- Příprava podkladů. Inspektorovi předáváme dostupnou dokumentaci — projektovou dokumentaci, kolaudační souhlas, revizní zprávy elektroinstalace a komína, průkaz energetické náročnosti budovy dle § 7a zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií. Chybí-li dokumentace u starší stavby, řešením bývá pasportem stavby doložený skutečný stav.
- Obhlídka vnějšího pláště. Sokl, trhliny, stav fasády, oplechování, okapový systém, terén a jeho spád ke stavbě.
- Střecha a půdní prostor. Kontrola krovu, vlhkosti dřeva, stop po zatékání, stavu krytiny a difuzní fólie.
- Interiér s přístroji. Měření vlhkoměrem v problémových místech, snímkování termokamerou pro odhalení tepelných mostů a vlhkých zón, kontrola rovinnosti a funkčnosti výplní otvorů.
- Technické zázemí. Rozvaděč, jištění, materiál a dimenze rozvodů, kotel, bojler, odvětrání koupelen a kuchyně.
- Ústní shrnutí na místě a písemný protokol. Vady se zpravidla třídí podle závažnosti — kritické, významné, drobné — s odhadem nákladů na odstranění.
Před prohlídkou doporučujeme projít nemovitost i vlastníma očima podle připraveného seznamu bodů; inspirací může být praktickým checklistem kontroly, který upozorní na okolnosti mimo samotnou stavbu. Kontrola vlhkosti zdiva před koupí patří k položkám, které nikdy nevynecháváme — vlhkost je nejčastější příčinou nákladných sanací a zároveň vada, kterou lze jednoduše zamaskovat.
Přejímka novostavby a bytu od developera
U novostavby má inspekce jinou logiku než u starší stavby: neřeší se dožití konstrukcí, ale kvalita provedení a soulad s projektem a technickými normami. Otázku, zda se inspekce nemovitosti u novostavby vyplatí, hodnotíme jednoznačně kladně — právě u přejímky má protokol největší okamžitou hodnotu. Zjištěné vady se zapisují do předávacího protokolu spolu s termínem odstranění a kupující tak nepřebírá dílo bez výhrad.
Typické nálezy u přejímky zahrnují nedodržení rovinnosti stěn a podlah, netěsnící okna, chybějící nebo vadné odvětrání koupelen, nefunkční rekuperaci a odchylky ve výměře od smluvně sjednané. Podpis předávacího protokolu bez výhrad významně komplikuje pozdější uplatnění vad, které byly v okamžiku přejímky patrné. Podrobnosti smluvního nastavení souvisejí s nákupem nemovitosti od developera, kde bývá zvlášť ujednán rozsah záruky za jakost i postup vytýkání vad.
Skryté vady nemovitosti pohledem občanského zákoníku
Skryté vady nemovitosti jsou vady, které v době uzavření kupní smlouvy existovaly, ale nebyly zjevné a kupující je nemohl ani při vynaložení obvyklé pozornosti rozpoznat. Typicky jde o chybějící hydroizolaci, dřevokazným hmyzem napadený krov pod novým podhledem, netěsné rozvody v podlaze nebo statické poruchy překryté sádrokartonem.
Věc je vadná dle § 2099 zákona č. 89/2012 Sb., nemá-li vlastnosti ujednané, případně vlastnosti obvyklé. Rozhodným okamžikem je dle § 2100 téhož zákona stav v době přechodu nebezpečí škody na věci — prodávající tedy odpovídá i za vady, které se projeví později, pokud jejich příčina existovala již při převzetí. Práva z vadného plnění vymezují § 2106 a § 2107 zákona č. 89/2012 Sb.: podle povahy vady může kupující požadovat odstranění vady, přiměřenou slevu z kupní ceny, a jde-li o podstatné porušení smlouvy, odstoupit od smlouvy.
Samostatnou vrstvou je informační povinnost prodávajícího. Dle § 1728 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. si strany při jednání o smlouvě musí sdělit všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí, aby se mohly přesvědčit o možnosti smlouvu uzavřít. Vědomě zamlčená vada prodávajícím proto zakládá odpovědnost i tam, kde by jinak byla situace pro kupujícího nepříznivá. Obdobně přistupujeme k identifikací vad pozemku — právní vady se posuzují stejnou logikou jako vady faktické.
Lhůta pěti let pro oznámení skryté vady stavby
Klíčové pravidlo pro kupující nemovitosti obsahuje § 2129 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.: u prodeje nemovité věci může kupující oznámit skrytou vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od nabytí. Soud právo z vady nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena; toto omezení však neplatí, pokud lze vadu přičíst skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.
Obě podmínky musí být splněny současně. Nestačí zůstat v pětileté lhůtě — pokud kupující o vadě ví například osm měsíců a nic nečiní, riskuje, že podmínku bez zbytečného odkladu nesplní. Pojem nemá pevnou délku, posuzuje se podle okolností a náročnosti zjišťování příčiny; v praxi doporučujeme lhůta pro oznámení skryté vady nemovitosti chápat jako povinnost jednat v řádu dnů až několika týdnů od okamžiku, kdy je vada rozpoznatelná. Jde o oznámení vady dle občanského zákoníku, nikoli o spotřebitelskou reklamaci — terminologii doporučujeme dodržet i v samotném dopise.
Kdy kupující práva z vadného plnění ztrácí
Nejtvrdší omezení stanoví § 2103 zákona č. 89/2012 Sb. Kupující nemá práva z vadného plnění, jde-li o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Zákon z toho připouští dvě výjimky:
- Prodávající kupujícího výslovně ujistil, že věc je bez vad — takové ujištění doporučujeme zachytit přímo v kupní smlouvě, nikoli spoléhat na ústní prohlášení.
- Prodávající vadu lstivě zastřel — například přemalováním plísně nebo zakrytím vlhkého zdiva novým obkladem těsně před prohlídkou.
Zde se ukazuje skutečná hodnota inspekce. Prasklá dlažba, viditelná trhlina ve fasádě nebo zjevně zkorodované potrubí ve sklepě jsou vady zjevné a kupující se jich po podpisu smlouvy zpravidla nedomůže. Inspekční protokol tyto vady zachytí ještě před podpisem, kdy s nimi lze pracovat při vyjednávání o ceně — a současně dokládá, co při odborné prohlídce patrné nebylo, tedy že zbylá vada je skutečně skrytá.
Co dělat, když se vada objeví: postup krok za krokem
Postup, co dělat když se objeví skrytá vada, má ustálenou posloupnost. Pořadí kroků není libovolné — dokumentace musí předcházet jakékoli opravě.
- Zdokumentujte stav ihned. Fotografie s datem, popis projevů, rozsah zasažené plochy. Bez důkazu o původním stavu se pozice kupujícího po opravě prakticky hroutí.
- Zjistěte příčinu odborně. Měření vlhkosti, sondy, posouzení stavebním technikem či znalcem. Zásadní je určit, zda příčina existovala již při převzetí nemovitosti.
- Oznamte vadu prodávajícímu písemně a bez zbytečného odkladu. Doporučujeme doporučený dopis s dodejkou nebo datovou schránku. V oznámení uveďte popis vady, kdy a jak byla zjištěna, a jaké právo z vadného plnění uplatňujete.
- Zvolte konkrétní nárok. Odstranění vady, přiměřená sleva z kupní ceny, u podstatného porušení smlouvy odstoupení. Nárok lze později upravit jen omezeně, proto volbě věnujte pozornost.
- Stanovte přiměřenou lhůtu k vyjádření. V praxi se ujednává 15 až 30 dnů.
- Nezasahujte do vady předčasně. Havarijní zabezpečení ano, kompletní sanace před zdokumentováním nikoli — zničili byste důkaz.
- Při odmítnutí zvažte soudní cestu. Podkladem bude znalecký posudek; zastoupení směřujte na advokáta, případně vyhledejte v našem seznamu advokátů a notářů.
Modelová situace: vlhké zdivo zjištěné rok po nastěhování
Manželé koupili starší rodinný dům za 7 500 000 Kč a inspekci si před koupí nezajistili. Čtrnáct měsíců po nabytí vlastnického práva se v obytné místnosti objeví plíseň v koutě za nábytkem. Přizvaný technik provede měření a zjistí vzlínající vlhkost způsobenou zcela chybějící hydroizolací spodní stavby. Cenová nabídka na sanaci — podřezání zdiva, nová izolace, sanační omítky — činí 320 000 Kč.
Právní posouzení vychází z toho, že chybějící hydroizolace je vadou existující již v době převzetí, tedy vadou skrytou dle § 2100 a § 2129 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. Čtrnáct měsíců od nabytí je hluboko uvnitř pětileté lhůty. Rozhodující je druhá podmínka: kupující musí vadu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit. Časová osa vypadá takto:
- Den 0 — objev plísně, pořízení fotodokumentace.
- Den 1–14 — přizvání technika, měření vlhkosti, zjištění příčiny a zpracování cenové nabídky na sanaci.
- Den 15–20 — písemné oznámení vady prodávajícímu doporučeným dopisem, s popisem vady, přílohou měření a uplatněním konkrétního nároku.
Přiměřená sleva z kupní ceny se odvíjí od rozdílu mezi hodnotou věci bez vady a s vadou; v praxi se vychází z nákladů na uvedení do bezvadného stavu. Zde tedy z částky 320 000 Kč, což představuje přibližně 4,3 % kupní ceny. Odstoupení od smlouvy dle § 2106 zákona č. 89/2012 Sb. by přicházelo v úvahu jen při podstatném porušení smlouvy — u vady opravitelné za 4,3 % ceny je takový nárok obtížně obhajitelný, u vady znemožňující užívání domu by situace byla jiná.
Rozdíl v důkazní pozici je přitom dramatický. Bez inspekčního protokolu může prodávající namítat, že vlhkost byla v době prohlídky patrná — mapy na omítce, zápach, viditelné výkvěty — a že šlo o vadu zjevnou dle § 2103 zákona č. 89/2012 Sb., které se kupující nemůže domáhat. Kupující pak nese důkazní břemeno v obtížně řešitelné situaci. S inspekčním protokolem, v němž odborník k datu prohlídky uvedl, že v měřených místech nebyly zjištěny zvýšené hodnoty vlhkosti ani projevy zavlhání, má kupující listinný důkaz, že vada zjevná nebyla. Investice v řádu jednotek tisíc korun tak rozhoduje o nároku ve stovkách tisíc.
Kdo může inspekci provádět a za co odpovídá
Zdůrazňujeme skutečnost, kterou kupující často podceňují: inspektor nemovitostí není v České republice regulovanou profesí. Neexistuje zákon, který by stanovil povinné vzdělání, zkoušku, komoru ani evidenční číslo. Označení „inspektor nemovitostí“ může užívat kdokoli, kdo si zřídí živnost. Profesní certifikace vydávané soukromými sdruženími či mezinárodními asociacemi mají hodnotu doporučení, nikoli zákonného oprávnění.
Odpovědnost se proto odvozuje z obecných pravidel. Dle § 5 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním spojena; jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži. Chybná či neúplná inspekce tak může zakládat odpovědnost za újmu. Při výběru doporučujeme ověřovat:
- rozsah a limit pojištění odpovědnosti za újmu způsobenou výkonem činnosti,
- vzorový protokol z dřívější zakázky a jeho podrobnost,
- písemnou smlouvu s vymezeným rozsahem prohlídky a použitých přístrojů,
- skutečnost, že inspektor nemá vazbu na realitní kancelář ani prodávajícího.
Naproti tomu znalec je osobou zapsanou v seznamu vedeném dle zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, jeho posudek má zákonem stanovené náležitosti včetně znalecké doložky a znalec odpovídá i podle veřejnoprávních předpisů. Inspekční protokol a znalecký posudek proto nikdy nezaměňujeme.
Je inspekce nemovitosti povinná?
Ne. Inspekce nemovitosti není v České republice ze zákona povinná — žádný právní předpis ji při koupi bytu, rodinného domu ani novostavby nevyžaduje a její absence nemá vliv na platnost kupní smlouvy. Povinná není ani při financování hypotékou; banka požaduje odhad tržní hodnoty, nikoli technickou inspekci.
Její praktický význam je ale jiného řádu. Náklad v jednotkách tisíc korun stojí proti kupní ceně v milionech a proti riziku sanace za statisíce. Doporučujeme proto ujednat si v rezervační smlouvě dostatečnou lhůtu pro provedení prohlídky a možnost od rezervace odstoupit, pokud inspekce odhalí vadu nad dohodnutý rámec.
Co udělat teď
- Před podpisem rezervační smlouvy si vyjednejte lhůtu alespoň 7 dnů na provedení inspekce a výslovnou možnost odstoupit bez sankce, odhalí-li protokol vadu přesahující sjednanou částku.
- Objednejte inspekci nezávislou na realitní kanceláři a písemně si sjednejte rozsah prohlídky, použité přístroje a termín dodání protokolu (2–5 pracovních dnů).
- Ověřte právní stav nemovitosti v Nahlížení do katastru nemovitostí — vlastnictví, zástavní práva, věcná břemena, poznámky v listu vlastnictví.
- Prosaďte do kupní smlouvy prohlášení prodávajícího o tom, které vady jsou mu známy, a ujištění o bezvadnosti ve zbytku — má význam pro výjimku dle § 2103 zákona č. 89/2012 Sb.
- Uschovejte inspekční protokol po celou dobu pěti let od nabytí nemovitosti; do té doby lze uplatnit skrytou vadu dle § 2129 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.
- Objeví-li se vada, do několika dnů zdokumentujte stav, zajistěte odborné zjištění příčiny a odešlete písemné oznámení vady prodávajícímu doporučeně s dodejkou.
- Při odmítnutí nároku obstarejte znalecký posudek a další postup konzultujte s advokátem; dílčí dotaz můžete položit i v naší online právní poradně nebo využít vzory smluv ke stažení.
Často kladené otázky
Co všechno zahrnuje inspekce nemovitosti?
Inspekce zahrnuje nedestruktivní prohlídku střechy a krovu, obvodového pláště, vlhkosti zdiva, statiky, rozvodů elektřiny, vody a odpadů, zdroje vytápění, výplní otvorů a odvětrání. Výstupem je inspekční protokol s fotodokumentací, klasifikací závažnosti vad a odhadem nákladů na jejich odstranění.
Kolik stojí inspekce nemovitosti?
Orientačně 4 000 až 9 000 Kč u bytu a 6 000 až 20 000 Kč u rodinného domu. Jde o nezávazné tržní rozpětí bez cenové regulace; cena roste s plochou, stářím objektu a rozsahem měření termokamerou.
Je inspekce nemovitosti povinná při koupi bytu nebo domu?
Není. Žádný právní předpis inspekci nevyžaduje a její absence nemá vliv na platnost kupní smlouvy ani na schválení hypotéky. Bez protokolu však kupující ztrácí důkaz o tom, které vady nebyly v době prohlídky zjevné.
Jaký je rozdíl mezi inspekcí nemovitosti a znaleckým posudkem?
Inspekce je neregulovaná technická prohlídka končící inspekčním protokolem, zatímco znalecký posudek zpracovává znalec zapsaný v seznamu dle zákona č. 254/2019 Sb. a opatřuje jej znaleckou doložkou. Pro soudní řízení je zpravidla nutný posudek; inspekce slouží k rozhodnutí o koupi a k vyjednávání o ceně.
Kdo může provádět inspekci nemovitosti a jakou musí mít kvalifikaci?
Inspekci může provádět kdokoli s příslušným živnostenským oprávněním — inspektor nemovitostí není regulovanou profesí ani soudním znalcem. Odpovědnost se posuzuje dle § 5 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., proto doporučujeme ověřit pojištění odpovědnosti a vzorový protokol.
Jak dlouho trvá inspekce nemovitosti a kdy dostanu protokol?
Prohlídka trvá 1,5 až 3 hodiny u bytu a 3 až 5 hodin u rodinného domu. Písemný protokol bývá vyhotoven do 2 až 5 pracovních dnů; termín doporučujeme sjednat písemně předem.
Vyplatí se inspekce nemovitosti i u novostavby?
Ano, u novostavby má inspekce největší okamžitý přínos. Vady zjištěné při přejímce se zapisují do předávacího protokolu s termínem odstranění, zatímco podpis protokolu bez výhrad pozdější uplatnění zjevných vad výrazně komplikuje.
Do kdy lze uplatnit skrytou vadu nemovitosti a co dělat, když se objeví?
Skrytou vadu stavby lze dle § 2129 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. oznámit bez zbytečného odkladu po zjištění, nejpozději do pěti let od nabytí. Vadu zdokumentujte, nechte odborně zjistit příčinu a písemně ji oznamte prodávajícímu s uvedením konkrétního nároku — odstranění vady, slevy z kupní ceny, nebo odstoupení od smlouvy.
Použité právní předpisy
V článku jsou citovány: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 5 odst. 1, § 1728 odst. 2, § 2099, § 2100, § 2103, § 2106, § 2107, § 2129 odst. 2), zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií (§ 7a — průkaz energetické náročnosti budovy), zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), a zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon.
Text má informační povahu, vychází z právního stavu ke dni zpracování a nenahrazuje posouzení konkrétního případu advokátem. Konkrétní práva a lhůty se odvíjejí od znění kupní smlouvy a okolností každého případu.
Poslední aktualizace: 31. července 2026