Podnájem bez souhlasu pronajímatele může představovat porušení podmínek stanovených v nájemní smlouvě. Občanský zákoník jasně stanoví, kdy je podnájemní smlouva platná, a kdy je podnájemní smlouva naopak neplatná. Pokud nájemce byt nebo jeho část přenechá jiné osobě bez vědomí pronajímatele, může jít o závažné porušení nájemní smlouvy, které pronajímatele opravňuje k její výpovědi. V nájemní smlouvě je přitom vhodné přesně vymezit, co je závažné porušení nájemní smlouvy. Pokud správně sepíšete nájemní smlouvu, vyvarujete se sporům s nájemcem a zvýšíte tak svou právní jistotu.
Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem
Nájem vzniká smlouvou mezi pronajímatelem a nájemcem. Nájem znamená, že majitel nemovitosti – tedy pronajímatel – přenechává byt jiné osobě k užívání za úplatu (nájemné). Tato osoba – nájemce – má právo v bytě bydlet, ale byt mu nepatří. Pokud chce část nebo celý byt dál přenechat k užívání další osobě, vzniká podnájem.
Podnájem vzniká na základě podnájemní smlouvy mezi nájemcem a třetí osobou (podnájemcem). Nájemce tak přenechává užívání bytu, domu nebo i pozemku, který nevlastní, ale pouze užívá na základě nájemní smlouvy. Mezi pronajímatelem a podnájemcem žádná smlouva neexistuje.
Souhlas pronajímatele s podnájmem
Občanský zákoník stanoví jasné pravidlo: Pokud má nájemce v bytě bydlet a zároveň ho chce přenechat k užívání další osobě, potřebuje k tomu souhlas pronajímatele.
Souhlas pronajímatele je nezbytný, pokud nájemce v nájemním bytě nebydlí. Jestliže nájemce v bytě bydlí a dá jeho část do podnájmu, souhlas pronajímatele zákon nevyžaduje.
Ve všech ostatních případech musí být souhlas pronajímatele výslovný. V opačném případě jde o hrubé porušení nájemní smlouvy. Aby nedocházelo ke sporům, měla by být v praxi vždy jasně odlišena pronájemní a podnájemní smlouva, a to jak z hlediska účelu, tak i právního režimu.
Kdy může nájemce uzavřít podnájemní smlouvu
Podle občanského zákoníku platí, že pokud nájemce užívá byt za účelem bydlením, tak ho může podnajmout jen s předchozím souhlasem pronajímatele. Ledaže v bytě sám trvale bydlí. Pronajímatelův souhlas musí být písemný.
Pokud ale smlouva o nájmu podnájem výslovně zakazuje, porušení tohoto zákazu může vést až k výpovědi z nájmu.
Souhlas pronajímatele s podnájem celého bytu
Občanský zákoník v § 2274–2278 dále upravuje, co se stane, pokud nájemce žádá o souhlas s podnájmem celého bytu. Pronajímatel musí odpovědět do 1 měsíce od obdržení žádosti. Pokud se tak nestane, souhlas se považuje za udělený. Tento automatický souhlas se neuplatní, pokud nájemce žádost nedoručil správně nebo vůbec.
Zákon také umožňuje, aby pronajímatel podnájem odmítl bez udání důvodu.
Sjednání podnájmu bez souhlasu pronajímatele
Uzavření podnájemní smlouvy bez souhlasu pronajímatele je považováno za závažné porušení nájemní smlouvy.
Pokud je podnájem uzavřen bez souhlasu pronajímatele, pronajímatel má několik možností obrany:
- Výpověď nájemní smlouvy.
- Písemná výzva nájemci k nápravě, tedy výzva, aby nájemce podnájem okamžitě ukončil. Tato výzva není nutná vždy, ale může být důležitým důkazem při případném sporu.
- Pokud se zjistí, že v bytě zůstává podnájemce bez právního důvodu, může pronajímatel požadovat jeho vyklizení – nejdříve výzvou, a pokud to nepomůže, pak soudní cestou.
Veškerá komunikace s nájemcem by měla probíhat písemně. V případě sporu je důležité mít důkazy o tom, že došlo k porušení nájemní smlouvy, např. fotografie, výpovědi sousedů nebo oznámení podnájemce.
Jak postupovat, když podnájemce nechce byt opustit
Jedním z nejčastějších problémů spojených s podnájmem bez souhlasu pronajímatele je situace, kdy podnájemce odmítá byt opustit. A to i v případě, když nájemce porušil smlouvu nebo už nájem skončil.
Vzhledem k tomu, že mezi pronajímatelem a podnájemcem neexistuje žádný právní vztah, nemá podnájemce žádné právo v bytě setrvávat. Avšak ani v tomto případě nesmí pronajímatel postupovat svévolně (nesmí např. vyměnit zámky, odpojit elektřinu nebo podnájemce vystěhovat).
Obrana pronajímatele
Pokud podnájemce nemá právní důvod k užívání bytu (např. podnájemní smlouva byla uzavřena bez souhlasu pronajímatele), pronajímatel může:
- nájemci zaslat předžalobní výzvu (výzvu, která upozorňuje na případné řešení sporu u soudu),
- podat výpověď nájemní smlouvy,
- následně žalobu na vyklizení, pokud se podnájemce z bytu neodstěhuje,
- požádat soud o předběžné opatření, pokud hrozí škoda nebo je situace neodkladná.
Jak ukončit podnájem v takové situaci spočívá ve správném právním postupu vůči nájemci i podnájemci. Především prostřednictvím výpovědi nájmu, výzvy k vyklizení a případně soudní žaloby.
Podnájemní smlouva je neplatná, pokud byla uzavřena bez potřebného souhlasu pronajímatele nebo v rozporu s výslovným zákazem ve smlouvě. V takovém případě nemá podnájemce žádná práva vůči pronajímateli.
Osobní služebnost a podnájem
Někdy se stává, že někdo užívá byt ne jako nájemce, ale na základě tzv. služebnosti bytu. Taková situace může nastat při darování nemovitosti v rodině. Toto právo se pak zapíše do katastru nemovitostí. V takovém případě jde o pronájem bytu s věcným břemenem.
Osobní služebnost
Osobní služebnost je právo užívat cizí věc, v tomto případě byt, bez toho, aby byla uzavřena nájemní smlouva. Právo vzniká smlouvou o zřízení služebnosti, často mezi příbuznými nebo mezi prodávajícím a kupujícím.
Druhy služebností ve vztahu k podnájemci
Pokud se jedná o právo užívat byt, může oprávněný ze služebnosti v bytě bydlet, ale nesmí jej dál pronajímat ani podnajmout. To znamená, že v bytě může bydlet sám, případně s blízkými osobami, ale bez možnosti získat za to peníze nebo ubytovat cizí osobu.
Pokud mu byla zřízena služebnost s právem požívání, může nejen byt užívat, ale i na něm vydělávat, například ho pronajmout nebo podnajmout. Takové oprávnění stanovuje smlouva o zřízení služebnosti, přičemž musí být výslovně uvedeno.
Pro vlastníka bytu je důležité vědět, jaká konkrétní práva oprávněné osobě ze služebnosti vznikla.
Doporučení pro pronajímatele
Praktické tipy pro pronajímatele:
- Podnájem bez souhlasu pronajímatele může být důvodem k výpovědi nájmu.
- Nájemní smlouvu je vhodné doplnit o výslovný zákaz nebo podmínky podnájmu.
- V případě porušení je třeba postupovat důsledně: dokumentovat, vyzvat k nápravě, případně ukončit smlouvu a zahájit řízení o vyklizení.
- Pokud je byt zatížen osobní služebností, je třeba vycházet z jejího obsahu – užívací právo podnájem vylučuje, požívací právo jej může umožňovat.
- Vždy je vhodné si ověřit, kdy může pronajímatel vypovědět smlouvu, a za jakých podmínek, zejména pokud má být porušení doloženo.
- Nájemní smlouva by také měla specifikovat, co musí být v podnájemní smlouvě, například účel užívání, dobu trvání nebo osoby, které budou prostor užívat.
Poslední aktualizace: 8. září 2025