Kupní smlouva je každodenní záležitostí, jelikož si za den koupíme hned několik věcí. Taková kupní smlouva na nemovitost už ale může být oříšek. Nejčastěji se jedná o převody v řádech milionů a kontrola kupní smlouvy na nemovitost profesionálem je tak na místě.
U koupě nemovitosti je dobré vědět, jak má vypadat kupní smlouva na nemovitost, kde si nechat zkontrolovat smlouvu a na co si dát pozor.
Co má obsahovat kupní smlouva na nemovitost?
Základními povinnostmi prodávajícího je odevzdat věc, odevzdat doklady a umožnit kupujícímu nabýt vlastnické právo. Základními povinnostmi kupujícího je naopak zaplatit kupní cenu a převzít věc.
Podstatné náležitosti kupní smlouvy na nemovitost jsou takové prvky, které musí být dohodnuty, aby kupní smlouva vůbec vznikla. Pokud by ve smlouvě nebyly obsaženy, nemohlo by se vůbec jednat o kupní smlouvu, smlouva by mohla být dokonce i neplatná. Těmito podstatnými náležitostmi jsou:
- Identifikace smluvních stran,
- Identifikace předmětu převodu,
- Ujednání o kupní ceně, pro které postačí alespoň způsob jejího určení.
Dalšími důležitými náležitostmi, které by neměly z praxe ve smlouvě chybět jsou:
- Určení kupní ceny nemovitosti a způsobu úhrady,
- Termín a způsob převzetí nemovitosti kupujícím,
- Místo, den a podpis smluvních stran.
Tyto náležitosti jsou důležité, ale nejsou podstatné a kupní smlouva může vzniknout i bez těchto ujednání. Nicméně je důrazně doporučujeme, protože hrají důležitou roli v dohodě mezi stranami.
Kde si nechat zkontrolovat smlouvu?
Nejlepším řešením je, když přímo advokát zkontroluje kupní smlouvu. Ten může odhalit různé nedostatky, na které byste sami nepřišli. Především pokud se jedná o koupi nemovitosti, může vám profesionální kontrola kupní smlouvy na nemovitost právníkem (nejen kupní smlouvy, ale i jakékoliv jiné) ušetřit mnoho peněz a stresu.
Advokát nemusí smlouvu jen kontrolovat, ale může ji rovnou i sepsat. To má výhodu v tom, že si přímo ujednáte, jaké ustanovení ve smlouvě chcete mít. Upozorní vás, na co si dát u kupní smlouvy na nemovitost pozor.
Cena za sepsání kupní smlouvy právníkem není jednotná a zřejmě se bude v každé advokátní kanceláři lišit. Také se může odvíjet od kupní ceny nemovitosti. Je to ale investice, která se vyplatí.
Úrověň smluv může být různá a vždy nemusí reflektovat to, co klient požaduje. Často zde hraje roli i třetí osoba. To může být banka, která poskytuje hypotéku nebo úvěr na koupi nemovitosti nebo advokát, který poskytuje advokátní úschovu peněz.
V případech koupě nemovitosti nebo prodeje nemovitosti se v praxi často využívají realitní kanceláře jako zprostředkovatelé mezi kupujícím a prodávajícím. Kupující s nimi většinou uzavírá smlouvu rezervační, smlouvu o smlouvě budoucí a kupní smlouvu a prodávající naopak nejčastěji uzavírá smlouvu o zprostředkování.
Kontrola kupní smlouvy na nemovitost
Kontrola smluv by se primárně měla zaměřovat na to:
- Zda je kupní smlouva platná v souladu s právními předpisy,
- Správná identifikace smluvních stran,
- Zda smlouva není v rozporu s minimálním standardem ochrany spotřebitele,
- Otázku finančních toků a ochranu financí,
- Časové lhůty.
Advokátní úschova peněz
Pokud kupujete nebo prodáváte nemovitost, častým způsobem převodu peněz je tzv. advokátní úschova. Advokát uschová finanční prostředky po dobu než dojde ke všem úkonům, které jsou potřebné k převodu nemovitosti. Advokátní úschova slouží ke zvýšení jistoty a důvěry, že smluvní strany splní to, na čem se dohodly.
Kupující složí peníze na zvláštní bankovní účet. Advokát je tedy nezávislá osoba, která prostředky uschová. Úschovu finančních prostředků provádějí i notáři nebo banky.
Jak má vypadat kupní smlouva na nemovitost?
Kupní smlouva na nemovitost musí mít písemnou podobu. Pokud je nemovitost zapsána v katastru nemovitostí, vlastnické právo se k této nemovitosti nabývá až zapsáním nového vlastníka do katastru nemovitostí (nikoliv již účinností kupní smlouvy).
Pro úspěšný převod vlastnického práva je nutné podat na příslušný katastrální úřad kupní smlouvu se všemi podstatnými náležitostmi společně s návrhem na vklad. Katastrální úřad vyžaduje úředně ověřené podpisy kupní smlouvy, kterou přikládáte.
Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost?
- Nesprávná identifikace nemovitosti (nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě, má kupující právo na slevu z kupní ceny),
- V kupní smlouvě nejsou uvedeny právní vady nebo skutkové vady (nemovitost může být zatížena dluhy, právy třetích osob či věcnými břemeny),
- Zadlužení některé smluvní strany,
- Nepřiměřeně vysoká smluvní pokuta,
- Nedůkladné pročtení všech obecných náležitostí.
Jak kupující, tak prodávající by převod nemovitosti neměli brát na lehkou váhu a přibrat si ke svému „obchodu“ profesionála v podobě advokáta. Laik si ve většině případů neumí sám zhodnotit právní dopady ustanovení v kupní nebo jiné smlouvě. Tyto nedostatky mohou pak přinést rizika při koupi nemovitosti.
Nejčastější nedostatky u kupní smlouvy na nemovitost
Nedostatečná kontrola kupní smlouvy na nemovitost může po podepsání smlouvy stát nemalé peníze. Zde je výčet těch nejčastějších nedostatků, které se ve smlouvách objevují a kterým je dobré se vyvarovat.
1. Nesprávná identifikace nemovitosti
Opravdu věnujte pozornost správné a přesné identifikaci nemovitosti. Uveďte všechny součásti převodu v kupní smlouvě včetně jejich vztahu k věci hlavní.
Obzvlášť klaďte důraz na to, ať je předmět převodu ve smlouvě specifikován podle údajů v katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí není povinen chyby kontrolovat. Při špatné identifikace váš návrh na vklad akorát zamítne.
Nesprávná identifikace bývá často u pozemků s geometrickým plánem, u bytových jednotek, se kterými souvisejí spoluvlastnické podíly na domě a pozemcích či u staveb, které mohou a nemusí být součástí pozemku. Například pokud nemá pozemek výměru určenou v kupní smlouvě, má kupující právo na slevu z kupní ceny.
Nesprávná identifikace: Předmětem převodu kupní smlouvy je pozemek parc.č. 111 na Vinohradech.
Správná identifikace: Předmětem převodu kupní smlouvy je pozemek parc. č. 111 zahrada o výměře 100 m2 v kat. úz. Vinohrady, obci Praha, zapsáno na LV č. 123 vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha.
2. Nesprávná identifikace smluvních stran
Nepřesnosti v identifikační náležitostech smlouvy jsou také riziková. Pokud uvedete špatné jméno nebo například jen iniciály, může být problém s identifikací účastníka a následně s vymáháním práva.
Nesprávná identifikace: J. Nový, Pepa Nový, J.N., p. Nový
Správná identifikace: Josef Nový, nar. XX, trvale bytem XX
3. Nejasná specifikace práv a povinností stran
Jestliže je nějaké právo opomenuto, může být problém se na něj odvolávat. Jsou-li ve smlouvě různé lhůty pro různé druhy plnění, potom může dojít k problému při jejich dodržování.
Nejasná specifikace může spočívat například v závazku prodávajícího odevzdat nemovitost kupujícímu a převést vlastnické právo.
Naopak na straně kupujícího se to může být závazek přijmout nemovitost a uhradit za něj kupní cenu. Tu je potřeba vyřešit a stanovit ideálně způsob a výši úhrady.
Správná specifikace:
Prodávající touto smlouvou prodává kupujícímu nemovitost, konkrétně pozemek parc. č. 111 zahrada o výměře 100 m2 v k. ú. Vinohrady, obci Praha, zapsáno na LV č. 123 vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, včetně součástí a příslušenství této nemovitosti. Kupující tuto nemovitost kupuje do výlučného vlastnictví, a to za dohodnutou smluvní cenu ve výši 110.000,- Kč.
Kupující uhradil kupní cenu v hotovosti před popisem této smlouvy. Obě smluvní strany potvrzují tuto skutečnost podpisem této smlouvy.
4. Faktické nebo právní vady
Prodávající může nemovitost zatížit nejrůznějšími právními nebo faktickými vadami. Je vhodné to vymezit ve smlouvě i pokud nemovitost žádné vady nemá. Máte se pak o co opřít.
Správná specifikace:
Prodávajícímu nejsou známy žádné faktické ani právní vady uvedené nemovitosti a že na nemovitosti neváznou žádné právní závady, zatímco kupující prohlašuje, že je mu faktický i právní stav uvedené nemovitosti znám.
Kontrola nebo revize kupní smlouvy?
Právní služby advokátů se mohou dělit na kontroly a revize smluv. V rámci kontroly kupní smlouvy advokát prostuduje kupní smlouvu a upozorní na objevená rizika. Naopak v rámci revize smlouvy advokát opraví obsah kupní smlouvy podle ochrany práv klienta a také jeho požadavků.
Advokát prostuduje kupní smlouvu a přiložené materiály. Případně upozorní klienta, která ustanovení smlouvy jsou nevýhodná nebo chybná a která by mohla přinést komplikace nebo určitá rizika. Po domluvě advokát smlouvu upraví, aby odpovídala zájmům klienta a výsledná smlouva je většinou kompromisem mezi stranami. Kontrola smlouvy právníkem tak nikdy není od věci.
Pokud podepisujete před kupní smlouvou ještě rezervační smlouvu na nemovitost, věnujte pozornost zejména rezervačnímu poplatku, smluvním stranám a katastru nemovitosti, ať nekupujete nemovitost s dluhem či břemenem.
Poslední aktualizace: 10. září 2024
