Dílem může být široká škála věcí. Může se jednat o účes u kadeřníka, zpracování projektové dokumentace, zpracování daňového přiznání, vedení účetnictví nebo právě to může být smlouva o dílo na stavební práce. Co je to smlouva o dílo?
V tomto článku se dozvíte potřebné informace k tomuto typu smlouvy, jaké jsou její náležitosti, doporučená forma smlouvy, určení ceny nebo označení stavby. Najdete zde také informace k tomu, kdy u zhotovení díla nastanou vícepráce nebo méněpráce, jak má být dílo předáno nebo co to je to tzv. záruka.
Smlouva o dílo na stavební práce a její náležitosti
Smluvními stranami jsou zhotovitel a objednatel, kteří mezi sebou uzavřou smlouvu o dílo na stavbu.
Předmětem takové smlouvy je závazek zhotovitele provést jednotlivé úkony pro zhotovení díla specifikovaného v dané smlouvě. A to za podmínek:
- Řádně a včas,
- Svým jménem,
- Na své nebezpečí a náklady,
- Za sjednanou cenu.
Je nezbytné stanovit přesnou definici pojmu stavebních prací, co vše tyto úkony budou zahrnovat, jaký bude samotný rozsah a realizace stavby.
Jelikož zhotovitel zajišťuje provádění stavebních prací na své nebezpečí a náklady, předpokládá se, že materiál, který bude potřeba, zajišťuje právě zhotovitel. Není však vyloučeno, aby se strany dohodly jinak. Naopak povinností objednatele by mělo být zabezpečení možnosti pro zhotovitele napojení na odběr elektrické energie a vody.
Dále je potřeba vymezit a definovat přesné místo, kde se mají stavební práce provádět. Například při stavbě domu musí být ve smlouvě uvedena adresa, parcela, katastrální územní, kde se dům bude stavět.
Forma smlouvy o dílo na stavební práce
Forma smlouvy o dílo na stavební práce není zákonem upravena. Avšak v u takového typu smlouvy, kde se bude jednat o stavební práce, tedy o dílo většího rozsahu, je písemná forma až nezbytná.
V praxi to může vypadá tak, že smlouva o dílo na stavební práce ještě není podepsána, protože objednatel nedostal ještě stavební povolení, ale objednatel již pověří zhotovitele, aby prováděl realizaci stavby či stavebních prací, ke kterým stavební povolení není potřeba.
Z toho plyne, že část smlouvy může být uzavřena ústní formou a část písemnou. Nebo si sjednají zpětnou účinnost. Na zpětnou účinnost je třeba si dát pozor. Nelze ji sjednat v případě registru smluv nebo při nutnosti souhlasu správního orgánu.
Písemná smlouva lze měnit i ústně, pokud ve smlouvě není dodatek, že veškeré změny musí být písemně. Nicméně judikatura již poukazuje na to, že pokud je naprosto prokazatelné, že se na tom smluvní strany dohodli jinak, tak se tento dodatek o písemné formě prolamuje.
Označení stavby
Stavba domu se neobejde bez patřičných povolení. Součástí provádění stavebních prací nemusí být zajištění souhlasů, povolení, vyjádření orgánů státní správy ani zajištění součinnosti třetích osob, jež jsou nutné k provedení takových změn rozsahu díla, jež vyžadují provedení změny stavebního povolení.
Takové úkony by měl zajistit objednatel, který předá zhotoviteli kopii stavebního povolení včetně příslušného štítku „STAVBA POVOLENA“, který následně prohlásí, že převzal veškerou dokumentaci potřebnou pro provedení díla od objednatele.
Cena za dílo
Úplatnost je podstatnou náležitostí smlouvy o dílo, výše ceny však už ne. Cena za dílo může být určena několika způsoby:
- Pevná cena,
- Cena stanovena odkazem (např. na minulou objednávku),
- Cena stanovena rozpočtem,
- Cena stanovena odhadem (implicitní akceptace mírného zvýšení max. do 20 %),
- Bez určení ceny (pokud nebude stanovena cena, potom platí cena obvyklá).
Je vhodné ve smlouvě o dílo na stavbu využívat cenovou doložku, která má vazbu na proměnlivé ceny vstupů (ceny energií, stavebního materiálu, pohonných hmot).
Nepřípustné určení ceny
- Pouhý odkaz na obchodní zvyklosti,
- Předběžná cena odhadem, která má být posléze dohodou upřesněna, ale není ujednán žádný způsob určení,
- Cena specifikovaných stavebních prací v předpokládané výši s tím, že o konečné výši se dohodnou na základě rozpočtu stavebních firem.
Vícepráce vs. méněpráce
Vícepráce se objevují prakticky u každé stavby. Vždy se objeví nějaký problém. Může se jednat o nové činnosti, např. se musí zpevnit podloží, zvýší se cena materiálu nebo se objednatel rozhodne, že chce kvalitnější podlahu než původně bylo dohodnuto.
Vícepráce jako dodatečné náklady („vícenáklady“)
Platí zde zásada, že cena je paušální. Pokud se nejednalo o nic mimořádného, tak riziko vícenákladů nese zhotovitel a bude povinen vícenáklady uhradit. Existují ale výjimky, které prolamují paušálnost ceny:
- Zcela mimořádná nepředvídatelná okolnost, která dokončení díla podstatně ztěžuje,
- Cena určená odhadem (max. do 20 % navíc),
- Nezaručené rozpočty – v případě neúplného a nezávazného rozpočtu (max. do 20 % navíc).
Méněpráce
Situace, kdy se objednatel rozhodne něco ze sjednaného provedení díla nerealizovat. Neujednají-li si důsledky pro výši ceny, zaplatí objednatel cenu upravenou s přihlédnutím k rozdílu v rozsahu nutné činnosti a v účelných nákladech spojených se změněným prováděním díla. Cena se tedy v případě méněprací snižuje, ale u víceprací se automaticky nezvyšuje.
Předání díla a vady
Předání díla je možné s výhradami nebo bez výhrad. Pokud objednatel převezme dílo bez výhrad, nevzniká mu právo ze zjevných vad. To znamená, že pokud by chtěl uplatnit své právo u soudu, soud mu toto právo nepřizná, jelikož dílo převzal bez výhrad zjevných vad. Předpokládá se, že si objednatel dílo při předání řádné zkontroloval a žádnou vadu, která by byla viditelná pouhým okem nenašel.
Nelze odmítnout převzetí pro ojedinělé vady. To znamená nepatrný či zanedbatelný počet vad. Pro představu se jedná o situaci, kdy proběhne rekonstrukce domu a bude prasklá jedna dlaždička. V takovém případě objednatel převezme dílo s výhradami a zhotovitel musí v přiměřeném čase vadu odstranit.
U staveb a stavebních projektů je třeba vytknout vady bez zbytečného odkladu, jakmile je možné je odhalit, nejpozději do 5 let od převzetí stavby.
Záruka
Záruka za jakost u smlouvy o dílo na stavební práce se sjednává nad rámec zákona. Deklaruje to, že dílo bude mít určitou kvalitu po určitou dobu. Může být sjednána i na část věci. Typicky je vázána na čas, např. zhotovitel deklaruje záruku na střechu 10 let.
Stavební deník
U stavebních prací se často využívá stavební deník. Zhotovitel vede během provádění díla stavební deník o pracích, které provádí. Do stavebního deníku se zapisují údaje o časovém postupu prací, jejich jakosti, zdůvodnění odchylek prováděných prací od prováděcí dokumentace stavby apod.
Vzor smlouvy o dílo ke stažení
Každý vzor smlouvy obsahuje pomocné komentáře, které vám budou pomáhat při vyplňování smlouvy. Vzory smluv získáte ve formátu .docx, který můžete jednoduše editovat v MS Word.
- Aktuální vzor smlouvy pro rok 2024.
- Vzor smlouvy ke stažení v MS Word.
- Snadno doplníte a smlouvu vytisknete.
- Pomocné komentáře vám pomohou vzor smlouvy vyplnit.
- Získáte i dokument s nejčastějšími otázkami a odpověďmi.
Poslední aktualizace: 6. června 2024
