Co je služebnost | Pozemková, osobní, zákonná | Vznik a zánik služebností

Služebnost je právní institut, se kterým se může setkat každý vlastník nemovitosti – ať už při koupi, dědictví nebo darování majetku. Často jde o nenápadné, ale právně závazné právo, které může zásadně ovlivnit, co na svém pozemku můžete nebo nemůžete dělat. Může se jednat například o to, že přes váš pozemek vede cesta k sousedovu domu, nebo že máte naopak vy právo používat studnu na cizím pozemku.

V tomto článku si prakticky a srozumitelně vysvětlíme, co služebnost znamená, jaké existují její druhy, jak se zřizuje a zaniká a na co si dát pozor. Pokud kupujete nemovitost, řešíte rodinné majetkové vztahy nebo jen chcete lépe porozumět právním omezením svého vlastnictví, čtěte dál – znalost služebnosti vám může ušetřit mnoho problémů.

Co je služebnost

Co je služebnost, ptáte se? Bavíme-li se o služebnostech, bude nejlepší uvést hned na začátku, že se jedná o kategorii věcných břemen. Pojem služebnost je totiž v českém občanském právu od 1.1.2014 novinkou, která i přes poměrně intuitivní název může mnoho lidí mást.

Služebnost je věcné právo, které omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch jiné osoby. Prakticky to znamená, že vlastník určité nemovitosti (tzv. služebný pozemek) je povinen strpět určité užívání této nemovitosti nebo se zdržet určitého jednání, a to ve prospěch jiné osoby (např. souseda) nebo jiné nemovitosti (tzv. panující pozemek).

Služebnosti mohou být:

• osobní (např. právo doživotního užívání domu určitou osobou),)
• pozemkové (např. právo chůze nebo jízdy přes cizí pozemek).

Typicky se služebnosti zapisují do katastru nemovitostí, aby byly právně vymahatelné a chráněné vůči třetím osobám.

V praxi se se služebnostmi setkáváme nejčastěji u přístupových cest, vedení sítí (vodovod, elektřina), práva studny nebo třeba u doživotního bydlení rodičů ve vlastním domě, který převedou na děti.

Pro vlastníky nemovitosti je důležité si uvědomit, že služebnost může výrazně ovlivnit hodnotu i možnosti využití jejich majetku. Uzavření služebnosti se doporučuje právně upravit smlouvou, která přesně vymezuje práva a povinnosti obou stran, rozsah služebnosti i způsob jejího výkonu.

Služebnost zaniká například dohodou, uplynutím doby, pokud byla sjednána na určitou dobu, nebo trvalým zánikem účelu, pro který byla zřízena.

Co je věcné břemeno

Věcné břemeno je ve své podstatě částečné omezení vlastnických práv jednoho, které slouží ku prospěchu někoho jiného.

Typicky jde tedy o to, že někdo musí, jako vlastník nemovitosti, tolerovat činnost někoho jiného (průchod přes pozemek), něco sám nekonat (nestavět více než dvoupodlažní dům) či dokonce sám aktivně pro druhého něco vykonávat (odevzdávat část sklizně z ovocného sadu).

Do konce roku 2013 se věcná práva nijak dále nedělila. Nový občanský zákoník (účinný od roku 2014) však vše velmi rád kategorizuje, díky čemuž se nám i věcná břemeny rozdělila do dvou skupin:

1. reálná břemena,
2. služebnosti.

Reálná břemena a Služebnosti

Nový občanský zákoník si za kritérium dělení vybral charakter činnosti, kterou musí vlastník věci obtěžkané věcným břemenem vykonávat. Zní to složitě, ale v podstatě jde pouze o to, zda takový vlastník musí něco aktivně vykonávat, či nikoli.

Lze si tak představit dvě odlišné situace, když v té první máte povinnost každý měsíc nanosit sousedovi na jeho zahrádku padesát litrů vody ze svého rybníčku, v té druhé musíte pouze dovolit sousedovi, aby si pro vodu k vám zašel, aniž byste museli hnout prstem. Ta první, aktivní povinnost vlastníka zatížené věci, se nazývá reálné břemeno, kdežto ta druhá, pasivní, je právě služebnost.

Z hlediska teorie je toto vydělování správné, přesto si dovolím zapochybovat nad praktickým užitkem tohoto dělení, neboť závazky, které svým obsahem odpovídaly reálným břemenům, se v dosavadní soudní praxi objevovaly jen velmi zřídka. Navíc, jak si ukážeme níže, i služebnosti někdy vyžadují aktivní zapojení vlastníka věci.

Služebnosti v zákoně

Služebnost je institutem, který je vázán k věci a povinuje jejího vlastníka strpět určitou činnost někoho jiného, nebo se zdržet vlastní činnosti, ke které by jinak byl oprávněn, případně obojí dohromady. Této problematice se v občanském zákoníku z roku 2012 věnuje prostor v § 1257 – 1302 občanského zákoníku.

Druhy služebností

Služebnosti dělíme na pozemkové a osobní, podle toho, komu nebo čemu slouží. Toto rozlišení je důležité nejen pro právní posouzení, ale i pro praxi – například při prodeji nemovitosti nebo při jejím zatížení věcným břemenem.

Sepsali jsme 12 konkrétních příkladů služebností, se kterými se můžete setkat v článku Druhy služebností.

Pozemkové služebnosti

Pozemková služebnost je zřízena ve prospěch jiné nemovitosti, nikoli konkrétní osoby. Slouží tedy panujícímu pozemku a přechází automaticky na nového vlastníka, když se nemovitost prodá nebo daruje. Typicky se jedná o případy, kdy majitel pozemku potřebuje například právo cesty přes sousedův pozemek, protože jinak by se na svou parcelu nedostal.

Mezi běžné pozemkové služebnosti patří:

• Služebnost stezky, průhonu a cesty – právo chodit, jezdit či hnát dobytek přes cizí pozemek.
• Služebnost inženýrské sítě – umožňuje vést přes pozemek například vodovod, kanalizaci, elektřinu nebo plynovod.
• Služebnost okapu nebo svodu dešťové vody – právo odvádět vodu z budovy na sousední pozemek.

Tyto služebnosti bývají zpravidla zapsané v katastru nemovitostí a mohou výrazně ovlivnit využitelnost pozemku nebo jeho cenu.

Osobní služebnosti

Na rozdíl od pozemkových, osobní služebnosti jsou zřízeny ve prospěch konkrétní osoby a nepřecházejí na další osoby při prodeji nemovitosti. Zanikají nejpozději smrtí oprávněné osoby. Typickým příkladem je tzv. právo doživotního užívání bytu – například když rodiče darují dům dětem, ale ve smlouvě si ponechají právo dům doživotně užívat.

Mezi časté osobní služebnosti patří:

• Služebnost užívání (usus) – oprávněná osoba má právo nemovitost užívat, ale nesmí ji pronajímat ani jinak z ní získávat užitek.
• Služebnost požívání (ususfructus) – osoba může nemovitost nejen užívat, ale i z ní těžit užitky, například pronájmem nebo sklizní.
• Služebnost bydlení – podtyp užívání, typicky se jedná o právo bydlet v určité části domu či bytu.

ři zřizování osobní služebnosti je velmi důležité pečlivé vymezení jejích podmínek, ideálně smluvně a se zápisem do katastru, aby byla v budoucnu právně vymahatelná.

Právní úprava služebností

V obecné úpravě služebností oproti minulému stavu je nyní možné, aby vlastník zřídil služebnost mezi dvěma vlastními pozemky. Zdá se to jako zbytečnost, ale může to být celkem praktické v případě, že se takový vlastník rozhodne jeden pozemek prodat. Zřízení služebnosti „předem“ může usnadnit následná komplikovaná vyjednávání s novým kupcem.

Náklady na zachování a opravy věcí, které jsou pro služebnost určeny, nese osoba oprávněná ze služebnosti. V tomto smyslu se tak může jednat o náklady na opravu cesty, udržování kanalizační sítě pod cizím pozemkem či údržbu čerpadla sloužícího uspokojení práva na vodu. Pokud ale dotyčnou věc (cestu, kanalizaci, čerpadlo) užívá i vlastník pozemku, musí se na údržbě takové věci podílet poměrně. Výraz „poměrně“ zákon dále nerozvádí, jde totiž o individuální záležitost a v jednotlivých případech se bude posuzovat odlišně, vždy ale podle toho, v jaké míře danou věc užívá její vlastník a v jaké oprávněný ze služebnosti.

Pro ilustraci si představte, že váš soused má právo projíždět automobilem přes váš pozemek na svojí zahradu. Na takovou cestu hradí štěrk, zpevnění krajnic a další náklady nutné k opravě váš soused. Pokud po stejné cestě jezdíte i vy, budete se o náklady na její údržbu dělit. Avšak pozor, rozhodnete-li se cestu vyasfaltovat, nebude se už jednat o náklady nutné na údržbu, a soused vám nebude muset hradit nic.

NOZ však (shodně se starší úpravou) řeší pouze náklady. Neřeší už, kdo takové opravy a úpravy reálně provádí, například kdo štěrk přiveze a rozhodí na cestu. Zatímco za účinnosti starého občanského zákoníku se literatura spíše klonila k tomu, že to bude vlastník (Holub, M., a kol. Občanský zákoník. Komentář. Praha : Linde 2003, díl 1), NOZ vychází z koncepce starší, která byla názoru opačného. Praktická úvaha vede k domněnce, že s náklady na zachování se nutně pojí i jejich reálné provedení. Logickým závěrem pak bude kompromis, podle kterého opravu cesty provedete vy i váš soused společně. Z logiky věci mi tak vychází, že podle stejného principu je také možné, že provede opravu pouze jeden z vás a ten druhý mu pak zaplatí za materiál i za provedenou práci (poměrnou část), avšak tady už se možná dopouštím příliš širokého výkladu.

Jedná se o služebnost cesty.

Vznik služebnosti

Způsoby vzniku služebností nezaznamenaly oproti dřívějšku výraznějších změn. Nadále lze služebnost zřídit jedním z následujících pěti způsobů:

1. Smlouvou – smlouva o zřízení služebnosti
2. Pořízením pro případ smrti
3. Vydržením – tedy v zásadě v případě služebnosti k movité věci, po splnění podmínek § 1089-1098 NOZ, po třech letech, v případě nemovitosti po deseti letech,
4. Ze zákona
5. Rozhodnutím orgánu veřejné moci

Vydržení služebnosti

Zastavme se na chvíli u možnosti vydržení. Koncepce vydržení podle NOZ je ve svých principech velmi podobná té minulé. Ke zmatení může dojít proto, že NOZ v pasážích o vydržení operuje s novými pojmy pravé a poctivé držby. Domnívám se ale, že pro vydržení je relevantní zejména držba poctivá, která se více méně obsahově kryje s dřívějším pojmem držby oprávněné. I přes výrazné změny v názvosloví tedy fakticky k velkým posunům nedochází, i dřívější judikatura tak zůstává zachována.

S vydržením však úzce souvisí poměrně nenápadný § 1260 odst. 2, který říká, že „Při vydržení služebnosti odpovídající veřejnému statku je vydržitelkou obec, na jejímž území se věc nalézá.“.

Pro ilustraci si představte případ, kdy se uprostřed obce rozkládá rozsáhlý soukromý pozemek, jehož obcházení je z časových důvodů pro mnoho obyvatel obce problémem, či je dokonce zcela nemožné. Obyvatelé obce ale přes tento pozemek prochází a jeho vlastník proti tomu nic nenamítá. Po 10 letech tedy dojde k řádnému vydržení služebnosti stezky, když vydržitelem je obec.

Samotní autoři kodexu uvádí právě toto za jeden z příkladů specifické soukromoprávní role obcí (Korbel, Prudíková: Dopady nového občanského zákoníku do veřejného práva). Dosavadní praxe však řešila podobnou problematiku správní cestou skrze institut účelové komunikace (k tomu například Nejvyšší soud 22 Cdo 2191/2002). Teprve čas ukáže, jak se k této nové možnosti postaví praxe. Já osobně to považuji za nadbytečné, ale ta možnost tu existuje.

Zánik služebnosti

Pozemková služebnost zaniká svojí trvalou změnou, pro kterou již nemůže sloužit panujícímu pozemku (např. vyschnutím studny). Taktéž způsobí-li trvalá změna věci hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a užitkem panujícího pozemku, pak může soud (po úspěšné žalobě zatíženého vlastníka) rozhodnout o zrušení služebnosti, případně o náhradě za takové zrušení.

Tedy například když již není možné odvádět na sousední pozemek vodu, protože začal být příliš podmáčený. Strany se o zrušení služebnosti samozřejmě mohou také dohodnout, stejně tak služebnost logicky zaniká též uplynutím doby, po kterou byla sjednána.

Poslední aktualizace: 1. dubna 2025