Prodej bytu s hypotékou je v České republice běžný, prodává se tak téměř každý druhý byt. Hypotéka představuje zástavní právo banky k nemovitosti, které ji chrání pro případ, že by dlužník přestal splácet. Bez souhlasu banky proto nelze s bytem volně nakládat ani jej převést na nového majitele. Jak prodat byt zatížený hypotékou?
Jak funguje prodej bytu s hypotékou krok za krokem a jak dlouho trvá celý proces? Na co si musí dát pozor prodávající a na co kupující? Jak na financování při koupi bytu s hypotékou?
Prodej a koupě nemovitosti s hypotékou
Hypotéka znamená, že na prodávaném bytě, domě, pozemku či jiné nemovité věci vázne zástavní právo banky. S nemovitostí tedy nelze volně nakládat, dokud s prodejem nevysloví souhlas banka.
Z pohledu prodávajícího je nutné zajistit, aby byl hypoteční úvěr řádně vypořádán – tedy buď splacen, nebo převeden na kupujícího. Kupující by měl zase ověřit, že zástavní právo bude skutečně odstraněno z katastru nemovitostí.
Pokud by k výmazu zástavního práva nedošlo, přestože je úvěr splacen, může banka stále formálně uplatňovat své právo k nemovitosti. Taková situace sice nebývá častá, ale komplikuje jakýkoli další prodej nemovitosti nebo refinancování hypotéky.
Postup pro prodávajícího krok za krokem
Prodávající by měl nejprve kontaktovat svou banku a zjistit podmínky prodeje nemovitosti s úvěrem. Následně je třeba:
- Požádat banku o vyčíslení dluhu a souhlasy: Banka vystaví vyčíslení zbývajícího dluhu k danému datu (tedy ke dni plánovaného splacení nebo převodu nemovitosti). Obvykle jde o den, kdy se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. V praxi se často současně podává i návrh na výmaz zástavního práva, pokud je úvěr splacen, takže znáte přesnou částku k doplacení.
Dále si vyžádejte souhlas banky s prodejem bytu a případně souhlas s předčasným splacením úvěru. - Dohodnout s kupujícím vypořádání hypotéky: Domluvte se, zda hypotéku předčasně splatíte z kupní ceny, nebo ji převezme kupující. Zvolený postup je nutné promítnout do smluv.
Podobně jako při darování nemovitosti s hypotékou je i zde klíčový souhlas banky s převodem, protože bez něj nelze zástavní právo převést ani zrušit.
Možnosti vypořádání hypotéky při prodeji
Při prodeji bytu zatíženého hypotékou přicházejí v úvahu tři řešení:
- Předčasné splacení hypotéky při prodeji nemovitosti: Nejčastější varianta. Hypoteční úvěr prodávajícího se doplatí z kupní ceny. Část peněz, které kupující hradí, jde přímo na účet banky prodávajícího. Banka poté vystaví potvrzení o zániku zástavního práva a zástava se vymaže z katastru nemovitostí (nejčastěji na základě žádosti podané prodávajícím). Pozor: S předčasným splacením mohou být spojeny poplatky (zpravidla se pohybují v rozmezí 0,25 až 1 % z mimořádně splacené částky, v závislosti na podmínkách konkrétní banky).
- Převzetí hypotéky kupujícím: Kupující může převzít stávající hypoteční úvěr prodávajícího a pokračovat ve splácení za stejných podmínek. O zůstatek úvěru se sníží doplatek kupní ceny – kupující zaplatí prodávajícímu jen rozdíl. Převzetí hypotéky však musí schválit banka. V praxi není tento postup častý, zejména pokud si kupující může sjednat vlastní výhodnější úvěr.
Byt stojí 3 000 000 Kč a na něm je hypotéka se zůstatkem 1 200 000 Kč. Po schválení bankou kupující hypotéku převezme (dál splácí 1 200 000 Kč za stejných podmínek) a prodávajícímu doplatí jen rozdíl 1 800 000 Kč
- Refinancování u jiné banky: Kupující si vezme nový hypoteční úvěr u jiné banky a z něj se splatí hypotéka prodávajícího. Jde o kombinaci předčasného splacení a nové hypotéky kupujícího – prodávajícího úvěr zanikne a kupující pak splácí svůj nový úvěr bance. V katastru nemovitostí dojde k výmazu původního zástavního práva a současně k zápisu nové zástavy ve prospěch banky, která poskytla refinancovaný úvěr.
Postup kupujícího při koupi bytu s hypotékou
Jak postupovat a na co si dát pozor, aby byla koupě bytu s hypotékou bezpečná?
- Kontrola katastru nemovitostí: Z výpisu z katastru nemovitostí zjistěte, zda na bytě vázne zástavní právo banky nebo zákaz zcizení (zákaz převodu nebo zatížení nemovitosti bez souhlasu banky). Pokud ano, ujistěte se, že prodávající zajistí jeho výmaz při převodu.
- Způsob financování: Rozhodněte se, zda kupní cenu uhradíte z vlastních zdrojů, novým hypotečním úvěrem, nebo případně převzetím hypotéky prodávajícího (pokud to banka umožní).
Kupující při převzetí hypotéky musí splnit základní úvěrové podmínky – doložit dostatečný příjem, úvěrovou historii a schopnost splácet, obdobně jako při sjednání nové hypotéky.
- Součinnost s bankou kupujícího: Pokud koupi financujete hypotékou, banka bude vyžadovat zřízení nového zástavního práva ještě před převodem bytu. Prodávající proto musí předem podepsat zástavní smlouvu ve prospěch banky kupujícího (standardní postup pro čerpání úvěru).
V případě úmrtí spoluvlastníka nemovitosti či při koupi bytové jednotky ve dvojdomu platí podobné zásady ohledně právní kontroly katastru a převodu vlastnictví.
Smlouvy a advokátní úschova
Při koupi bytu se nejprve uzavírá rezervační smlouva (s úhradou rezervačního poplatku), která dočasně rezervuje nemovitost pro kupujícího. Poté se uzavírá kupní smlouva, v níž musí být jasně uvedeno, jak bude splacena hypotéka a kdy dojde k výmazu zástavního práva při prodeji.
Často se určí, že část kupní ceny ve výši dluhu je placena přímo bance prodávajícího. Smlouva také stanoví lhůty pro dodání potvrzení od banky a podání návrhů na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí a výmaz zástavy.
Pro bezpečnou úhradu kupní ceny se využívá advokátní úschova. Ta zajistí, že prodávající dostane peníze až po převodu bytu na kupujícího (tedy po provedení vkladu vlastnického práva na katastr nemovitostí) a zániku zástavy.
Předčasné splacení hypotéky
Klient má právo hypotéku předčasně splatit, přičemž banka si může účtovat jen náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí vznikly v souvislosti s předčasným splacením.
Zákon už neurčuje pevný procentní strop, jak tomu bývalo dříve, ale stanoví, že náklady musí být přiměřené, skutečné a prokazatelné.
Novela zákona o spotřebitelském úvěru zároveň rozšířila situace, kdy lze úvěr splatit zcela bez poplatku. Např. v případě:
- prodeje nemovitosti, pokud od uzavření úvěru uplynuly alespoň 2 roky,
- konce fixačního období úrokové sazby,
- nebo úmrtí či invalidity dlužníka.
V praxi většina bank účtuje drobné administrativní poplatky, případně jen minimální náhradu (typicky několik set až tisíc Kč).
Nejvýhodnější je prodat nemovitost ke konci fixace, kdy lze úvěr splatit bez sankcí. Kromě poplatků bance počítejte i se správním poplatkem 2 000 Kč katastru za výmaz zástavního práva.
Rizika prodeje nemovitosti s hypotékou
Jaké jsou v praxi nejčastější chyby při prodeji nemovitosti, která je zatížená hypotékou?
- Pozdní jednání s bankou: Prodávající řeší vyčíslení a souhlas banky pozdě – převod se může zdržet. Nezapomínejte, že dohoda s bankou při prodeji bytu s hypotékou je klíčová.
- Nevyhovující kupní smlouva: Ve smlouvě chybí jasný postup pro splacení úvěru a výmaz zástavy, což zkomplikuje čerpání úvěru nebo zápis do katastru.
- Chybějící úschova peněz: Kupující vyplatí celou cenu přímo prodávajícímu a ten pak nesplatí svou hypotéku – kupující tak riskuje peníze i nemovitost. Úschova tomuto riziku předchází.
- Opomenutá kontrola katastru nemovitostí: Kupující si včas neprověří list vlastnictví a přehlédne zástavní právo či jiné omezení. Zjistí to pozdě a obchod se komplikuje. Výmaz zástavního práva při prodeji nemovitosti s hypotékou je přitom stěžejní.
Jak dlouho trvá prodej bytu s hypotékou? Obvykle 1 až 3 měsíce – záleží na rychlosti banky, katastru nemovitostí a součinnosti obou stran. Bude-li vše řádně připraveno, koupě či prodej nemovitosti s hypotékou proběhne hladce a bezpečně.