Nájemní bydlení je jednou z alternativ, kterou si oblíbila řada Čechů. Zhruba čtvrtina licí si najímá byt nebo celý dům. Pokud jde o podnájem, tak ten vyhledávají především studenti, kteří nechtějí platit vysoké ceny za kolej, nebo chtějí mít více soukromí a klidu. V takovém případě se obvykle sjednává smlouva o podnájmu bytu, případně podnájemní smlouva pokoje.
Je třeba rozlišovat termíny nájem a podnájem, neboť někteří lidé tyto pojmy zaměňují. Článek se bude věnovat vysvětlení pojmů nájmu a podnájmu, jejich rozdílů, jak uzavřít smlouvu o podnájmu, co vše by smlouva měla obsahovat a na co si dát pozor před uzavřením smlouvy.
Jak se liší nájem od podnájmu?
Jedná se o situaci, kdy vlastník bytu či domu tuto nemovitost nebo její část pronajímá jiné osobě. Pronajímatelem může být fyzická osoba, ale i obec, město, majitel bytového domu a majitel bytu v osobním či družstevním vlastnictví. Tento vztah je upraven nájemní smlouvou.
Všechny nájemní smlouvy, i ty dříve uzavřené, se řídí novým občanským zákoníkem. Je třeba poznamenat, že nový občanský zákoník v podobě platné zatím i v roce 2018 víc „nadržuje“ nájemci. Podnájemce je na tom mnohem hůř. Nové je to, že majitel nemůže omezit nájemce v jeho právech, kterými jsou například kouření nebo chování zvířat. Předmětem podnájmu může být i družstevní byt.
Co je podnájem?
Vztah podnájmu vzniká v bytě, který má někdo jiný v nájmu, tedy, že má nájemní smlouvu s majitelem bytu a momentálně jej nepotřebuje. Je možné si podnajmout celý byt nebo jen jeho část, a to bez souhlasu jeho vlastníka.
Pronájem části bytu není příliš obvyklý, ovšem občanský zákoník i tento vztah připouští. Častěji se vyskytuje případ využívání nebytových prostorů, například dosavadní kočárkárny v bytovém domě, která se přemění na prodejnu. Pak se sjednává podle dané situace nájemní nebo podnájemní smlouva nebytových prostor.
Podnájemní smlouvu uzavírá podnájemník s nájemcem, nikoliv s vlastníkem. Podmínkou je, že nájemce musí v bytě bydlet. Pokud by bydlel jinde, musí o tom majitele informovat, stejně tak o novém nájemci. V tomto případě musí mít vlastníkův souhlas.
Vztah mezi nájemcem a podnájemcem upravuje podnájemní smlouva a všechny nájemcovy výhody pro podnájemce zde končí. Ten má menší práva než nájemce, což znamená, že ochrana nájemce pro podnájemce neplatí a platí vždy to, co je ve smlouvě.
Podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů, pokud se strany nedohodnou jinak, a ukončení podnájemní smlouvy, resp. ukončení podnájmu je shodné vždy se zánikem nájmu. Kde není nájemník, nemůže být ani podnájemník.
Kromě podnájemní smlouvy je vhodné připravit a podepsat také protokol o předání bytu či nemovitosti.
Náležitosti smlouvy o podnájmu
Pokud chcete sestavit podnájemní smlouvu, pak nezapomeňte, že dokument musí obsahovat:
- iniciály podnájemníka i nájemce
- důležité je správné a celé datum podpisu a samozřejmě podpisy samotné. Jsou-li pronajímateli manželé, musí smlouva obsahovat iniciály a podpisy obou manželů
- forma placení, včetně data splatnosti a případných sankcí při nedodržení termínu
- výše zálohy za služby a forma i termín jejich vyúčtování. Písemně by měla být také upravena dohoda o tom, zda nájemník zálohy bude platit přímo sám, nebo posílat pronajímateli a ten je odešle dál
- co všechno bude součástí nájmu a jaké povinnosti vyplynou z podnájmu (například nutnost sjednat si pojistku „na blbost“ apd.
- přesné datum, od kdy je možné začít byt obývat
- doba podnájmu, případně možnost prodloužení a za jakých podmínek
- kolik osob bude byt obývat, zda může mít podnájemník domácí zvířata, případně jaká a v jakém počtu
- povinnost oznámit zvýšení počtu osob
- výpovědní doba a související podmínky
- výše kauce a doba a podmínky jejího vrácení po ukončení podnájmu
- technický stav bytu a jeho vybavení
- kdo a jak bude pečovat o běžný technický stav bytu, řešení poruch a závad v bytě.
Vytvořte si podnájemní smlouvu na míru z předpřipraveného vzoru zde.
Prohlídka bytu před podpisem podnájemní smlouvy
Pro nájemce i podnájemníka platí, že nikdy neví, zda narazí na slušného člověka nebo potížistu či dokonce potencionálního neplatiče. Proto je vždy na místě ostražitost, a to na obou stranách. Naprostou nezbytností je prohlídka bytu. Před podpisem smlouvy o podnájmu bytu a úhradou kauce byste neměli vynechat osobní prohlídku.
Podnájemník si může prohlédnout byt v jeho skutečné podobě, aby měl možnost odhalit případná úskalí či nesrovnalosti, které by po podpisu smlouvy musel hradit nebo opravovat ze svého. Proto se vyplatí vzít si s sebou tužku a papír s připravenými dotazy, ale také kvůli zapsání nedostatků, které chcete zahrnout do smlouvy.
Nájemník má během prohlídky příležitost mluvit se zájemcem a seznámit se tak s člověkem, kterého si nastěhuje do bytu.
Zásadou je – ověřit si vše co lze
Budoucího podnájemníka by v první řadě mělo zajímat, zda jedná s oprávněnou osobou, tedy v tomto případě s nájemcem. Vyhnete se tak například tomu, že byste předali zálohu v dobré víře třeba podvodníkovi.
Nájemce by se měl zajímat o to, zda zájemce pracuje. Je to sice citlivá otázka, ovšem slušný člověk takové otázky pochopí a nebude se rozčilovat.
Podnájem a spolubydlící
Společný nájem či podnájem je výhodný hlavně pro pronajímatele, resp. nájemce. Pokud s tím souhlasí, získá možnost požadovat nájemné v plné výši po kterémkoliv ze společných podnájemníků. Pro ně je tedy nutností smlouva spolubydlících, která řeší zejména otázky placení. Alternativou je také požádání majitele, zda by neuzavřel dvě (případně i více) na sobě nezávislé podnájemní smlouvy.
Podnájem jako Airbnb
Pronajímáte si byt, ale rádi byste jej využili k provozování krátkodobých pronájmů jako je Airbnb? Právní problematika sdílení bytů není v České republice vyřešena. Například neexistuje shoda na tom, o jaký právní vztah se v případě poskytování krátkodobého ubytování typu Airbnb vlastně jedná. Pokud byt není váš, lze Airbnb označit za formu podnájmu.
Jestliže v bytě nebydlíte, budete si muset obstarat souhlas majitele v písemné formě.
V případě, že byste na Airbnb nabízeli pouze pokoj či část bytu, a ve zbytku budete dále bydlet, majitele upozornit nemusíte. Ale pozor! To jen za předpokladu, že v nájemní smlouvě nemáte uvedeno, že vám pronajímatel podnájem zakázal. V takovém případě můžete na Airbnb zapomenout.
Pokud byste v pronajímaném bytě provozovali Airbnb i přes odpor majitele, jednalo by se o hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu. V takovém případě vám může vlastník vypovědět nájem v tříměsíční výpovědní lhůtě.
Použité právní předpisy
§ 2215 až § 2216, § 2274 až § 2278 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Poslední aktualizace: 15. června 2023
