Zvýšení nájemného

Ceny bytů rostou a s nimi i nájemné. Stále více lidí proto bydlí v nájmu a řeší, o kolik a jak často jim může pronajímatel nájemné zvýšit. Víte, jaká jsou pravidla pro zvýšení nájemného? Může vám pronajímatel svévolně výši nájemného měnit?

Úprava nájemného a plateb za byt podle občanského zákoníku

Možná vás to překvapí, ale výše nájemného není podstatnou náležitostí nájemní smlouvy. Pokud nájemní smlouva ujednání ohledně výše nájmu neobsahuje, má pronajímatel právo na takové nájemné, které je obvyklé v místě nemovitosti za obdobný byt (byt o podobných rozměrech a s podobným vybavením) za obdobných smluvních podmínek.

Obvyklé nájemné je nájemné, jaké je v den uzavření smlouvy v místě obvyklé pro nový nájem obdobného bytu za obdobných podmínek (§ 2246 odst. 2 občanského zákoníku). Pro návrh na zvýšení nájemného se srovnatelné nájemné obvyklé v místě zjišťuje postupem podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., tedy posudkem znalce nebo doložením nejméně tří srovnatelných nájemných. Určit je není snadné a často vede ke sporu mezi stranami. V takovém případě hrozí, že o určení obvyklého nájemného bude muset rozhodovat soud. Proto drtivá většina nájemních smluv výši nájmu určeného pevnou částkou obsahuje. Nájemné se obvykle sjednává za jeden měsíc. Splatnost však může být stanovena i odlišně.

Kromě nájemného je potřeba dohodnout se i na tom, kdo bude zajišťovat služby spojené s užíváním bytu. Jedná se např. o dodávky energie, vodu, poplatky za úklid domu atd. Pokud si strany nedohodnou, že nezbytné služby zajistí nájemník, musí tak učinit pronajímatel.

Úpravu nájemného naleznete od § 2246 občanského zákoníku.

Zvýšení nájemného podle nájemní smlouvy

Uzavřeli jste nájemní smlouvu na dobu určitou. Rádi byste zůstali bydlet tam, kde jste. Pronajímatel vám však předloží novou smlouvu, ve které je stanoveno mnohem vyšší nájemné, než jste čekali. Co s tím? Bohužel, v tomto případě toho moc neuděláte. Jedná se totiž o zcela novou smlouvu. Na výběr tak máte buď podmínky pronajímatele přijmout, nebo si hledat nové bydlení.

Bez ohledu na dobu trvání nájmu si strany mohou ve smlouvě ujednat každoroční zvyšování nájemného (§ 2248 občanského zákoníku), nejčastěji inflační doložkou. Interval a způsob výpočtu určuje smlouva. Teprve když smlouva zvyšování neupravuje, platí zákonný postup s limitem 20 % za tři roky a nejvýše jedním návrhem za 12 měsíců (§ 2249 odst. 1).

Způsoby zvyšování cen nájmů ve smlouvě

Strany si mohou přímo v nájemní smlouvě stanovit konkrétní částku, o kterou se nájemné bude zvyšovat. Takové řešení však není vhodné, protože nikdo neumí přesně předpokládat, jakým způsobem se bude pohybovat hladina cen v budoucnu.

Nejčastěji si proto nájemce s pronajímatelem sjednají zvýšení nájmu o inflaci. Cenu nájemného pak bude určovat inflační doložka. Do smlouvy však nestačí napsat, že se nájemné zvyšuje podle míry inflace. Je potřeba přesně určit, jakou inflací se řídí (např. podle indexu spotřebitelských cen určeného Českým statistickým úřadem). Jinak by bylo ujednání příliš neurčité a neplatné.

Ve smlouvě lze také zvýšení nájemného výslovně vyloučit.

Jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem

Jedním z principů občanského zákoníku je, že dohoda stran má vždy přednost. Pokud ale chybí, dává zákon pronajímateli možnost jednostranně zvýšit nájemné. Nicméně přitom musí pronajímatel dodržet zákonem stanovená pravidla.

Pravidla pro zvýšení nájemného pronajímatelem

Zvýšit nájemné může do výše srovnatelného nájemného, které je obvyklé v daném místě. Navržené zvýšení spolu se zvýšeními, k nimž došlo v posledních třech letech, nesmí přesáhnout 20 % nájemného placeného před třemi lety (§ 2249 odst. 1 občanského zákoníku).

To znamená, že pokud vám pronajímatel zvýší nájemné o dvacet procent, nesmí další tři roky k dalšímu zvýšení přikročit. K tomuto sčítání procent bylo přikročeno, aby se pronajímatelům zabránilo lákat nájemníky na levné nájemné, které by následně výrazně zvyšovali.

Výjimka z pravidla

Limit 20 % se nepoužije, pokud bylo nájemné určeno na základě jiného právního předpisu, tedy u dříve regulovaného nájemného (§ 3074 odst. 2 občanského zákoníku). Pronajímatel pak navrhne zvýšení písemně a dále se postupuje obdobně podle § 2249 odst. 3. Podle Nejvyššího soudu (26 Cdo 4197/2019) se výjimka neuplatní, pokud strany nájemné sjednaly dohodou, byť ve výši odpovídající dřívější vyhlášce.

Kdy a jak lze nájemné zvýšit

Zvýšení nájemného může pronajímatel navrhnout pouze po uplynutí jednoho roku od posledního zvýšení nájemného či uzavření smlouvy.

Návrh na zvýšení nájmu musí být nájemníkovi předán písemně. V návrhu musí uvést výši navrhovaného nájemného a doložit splnění podmínek pro zvýšení, tedy srovnatelné nájemné obvyklé v místě (posudkem znalce nebo nejméně třemi srovnatelnými nájemnými) a zvýšení nejvýše o 20 % za tři roky. K návrhu bez těchto náležitostí se nepřihlíží a pronajímatel se pak nemůže obrátit ani na soud (rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 1650/2023).

Pokud nájemce se zvýšením souhlasí, zvýší se mu nájemné od třetího kalendářního měsíce po dojití návrhu. Buď písemně pronajímateli potvrdí, že s návrhem souhlasí, případně začne od třetího měsíce pronajímateli zvýšené nájemné platit.

Zvýšení nájemného soudem

Nájemce, který s jednostranným zvýšením nájemného nesouhlasí, je nemusí začít platit a oznámení o zvýšení nájemného prostě ignorovat. V takovém případě se ale pronajímatel může po dvou měsících, kdy od nájemce neobdržel písemný souhlas se zvýšením nájemného nebo pokud přímo dostal písemné odmítnutí zvýšení nájemného, obrátit na soud a požádat ho o stanovení výše nájemného za byt.

Zákon pronajímateli stanoví lhůtu tří měsíců k podání návrhu. Pokud by návrh soudu podal opožděně, může nájemce namítnout, že byl podán opožděně, a soud návrhu nevyhoví. Pronajímatel by musel opět podat písemný návrh a čekat dva měsíce na vyjádření nájemce.

Soud určí nájemné podle výše, která je v místě a čase obvyklá. Zvýšené nájemné pak bude nájemce muset uhradit zpětně ode dne podání návrhu soudu.

Snížení nájemného nájemcem

Nový občanský zákoník umožňuje, aby i nájemce žádal o snížení nájemného, pokud je nájemné vyšší než to, které je v daném místě a čase obvyklé. Pokud pronajímatel se snížením souhlasit nebude, může se nájemce také obrátit na soud. Postupovat při žádosti o snížení nájemného pak musí stejně jako pronajímatel.

Zvýšení nájemného po stavebních úpravách

Majitelé bytů by se měli o své nemovitosti starat a zákon jim umožňuje část nákladů na zlepšení bytu promítnout do nájemného.

Když pronajímatelé provedli stavební úpravy, které trvale zlepšily užitnou hodnotu bytu, podmínky bydlení v domě či vedly k úsporám energie nebo vody, mohou po nájemci požadovat zvýšení nájemného.

Pronajímatel se může s nájemci dohodnout na zvýšení nejvýše o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně (§ 2250 odst. 1 občanského zákoníku). V případě, že se zvýšením nájemného souhlasí nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné pro všechny.

Pokud k dohodě nedojde, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného o 3,5 % z vynaložených nákladů ročně (§ 2250 odst. 2); měsíční nájemné se tak trvale zvýší o jednu dvanáctinu této částky. Má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně.

Jak napsat dodatek k nájemní smlouvě

Mění-li se výše nájemného či jiná práva a povinnosti stran dohodou, je vhodné uzavřít dodatek ke smlouvě. Pokud však měníte smlouvu podstatným způsobem, je vhodnější uzavřít raději smlouvu novou.

V dodatku napište, která smlouva se mění (např. nájemní smlouva uzavřená stranami A a B dne XY ohledně bytu Z).

Označte, která ustanovení smlouvy se mění a uveďte jakým způsobem. Stanovte si také, zda jde o změny pouze na dobu určitou nebo na dobu neurčitou.

Dodatek nezapomeňte podepsat a datovat.

Vzor dodatků k nájemní smlouvě

Vzorové dodatky k nájemní smlouvě na prodloužení nájmu, zvýšení nájemného, zvýšení záloh na energie, postoupení smlouvy (změna pronajímatele, změna nájemce), přidání nájemce, změna příjmení nebo čísla účtu. Vzory získáte ve formátu .docx, které můžete jednoduše editovat v MS Word. Vzorové dokumenty obsahují pomocné komentáře, které vám budou pomáhat při vyplňování.

VZOR DODATKU PRO ZVÝŠENÍ NÁJEMNÉHO

Pronájem pod kontrolou

Chyťte své nájemní vztahy pevně do rukou!

Řešíte složité otázky ohledně pronájmu? Přemýšlíte, jak správně postupovat při uzavírání nájemní smlouvy, vyúčtování služeb nebo dokonce při vystěhování problémového nájemníka? 🌟 Máme pro vás řešení! 🌟

Příručka Pronájem pod kontrolou je nepostradatelným průvodcem pro všechny pronajímatele. Na 44 stranách v PDF najdete přes 63 otázek a odpovědí, které vám pomohou vyřešit běžné situace, od uzavření nájemní smlouvy a správy kauce až po ochranu vašich práv během nájmu i při ukončování nájemní smlouvy.

✅ Praktické rady krok za krokem
✅ Srozumitelný jazyk pro každého
✅ Zaměření na prevenci problémů

🎯 Neztrácejte čas a energii, mějte svůj pronájem pod kontrolou.
Získejte PDF příručku ještě dnes. 👇

PRONÁJEM POD KONTROLOU (.pdf)

Postarejte se o svůj pronájem rychle, jednoduše a efektivně.

Poslední aktualizace: 14. října 2026