Hledáte kupce pro svou nemovitost? Nabízíte k převodu obchodní podíl? Jsou smlouvy, které neuzavíráte každý den a oblasti podnikání, ve kterých se nevyznáte. Zprostředkovatelská smlouva vám umožňuje, aby vám zprostředkovatel našel vhodnou osobu, která by měla o vaši nabídku zájem.
Co je zprostředkovatelská smlouva
Zprostředkovatelská smlouva je smlouva příkazního typu, ve které se zprostředkovatel zavazuje, že zprostředkuje zájemci uzavření určité smlouvy s třetí osobou. Zájemce za to zaplatí zprostředkovateli provizi. Zprostředkování je tedy vždy úplatné, na rozdíl od příkazu.
To je stručná definice smlouvy o zprostředkování a konkrétní právní úpravu nalezneme v § 2445 a násl. občanského zákoníku.
Povinnosti zprostředkovatele
Základní povinností zprostředkovatele je vyvíjet činnost, při které bude hledat vhodnou osobu, která bude chtít se zájemcem uzavřít určitou smlouvu.
Osoba, kterou zprostředkovatel navrhuje zájemci jako vhodnou pro uzavření smlouvy, by měla být důvěryhodná. Pokud má zprostředkovatel pochybnosti, že osoba zprostředkovanou smlouvu splní řádně a včas nesplní, nesmí ji zájemci navrhnout. Zájemce může po zprostředkovateli požadovat údaje, které jsou k posouzení osoby potřebné.
Zprostředkovatel má povinnost uschovat všechny doklady, které nabyl v souvislosti se zprostředkovatelskou činností. Má je uschovat po dobu, kdy jsou významné pro ochranu zájmů zájemce.
Vzájemná informační povinnost
Povinností zprostředkovatele je sdělit zájemci všechny informace, které jsou potřebné pro konečné rozhodnutí zájemce, zda smlouvu uzavře nebo ne. Naopak zájemce musí zprostředkovatele informovat o všech podmínkách, za kterých je smlouvu ochoten uzavřít.
Povinnost zájemce
Zprostředkovatelská smlouva je v zásadě úplatná. Odměna pro zprostředkovatele se zde nazývá provize. Její výši je vhodné dohodnout přímo ve zprostředkovatelské smlouvě. Jinak půjde o obvyklou úplatu, jejíž stanovení se řídí pravidly občanského zákoníku.
Provize se platí dnem uzavření zprostředkovatelé smlouvy, nebo splněním podmínky stanovené ve smlouvě. Pokud si strany sjednaly, že zprostředkovatel má obstarat pro zájemce příležitost uzavřít smlouvu s určitým obsahem s třetí osobou, vzniká mu nárok na provizi již obstaráním této příležitosti.
Strany si také mohou sjednat, že zprostředkovatel dostane provizi, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy (např. zaplatí kupní cenu). I přes to, že splnění povinnosti bylo oddáleno nebo zmařeno, musí zájemce zaplatit provizi, pokud tuto situaci zavinil (tedy že provedení smlouvy vázlo na něm).
Zprostředkovatel by měl primárně jednat v zájmu zájemce. Pokud „dohodil“ uzavření smlouvy svému dalšímu klientovi, odměna za provizi mu nenáleží. Toto pravidlo je opatření proti různým fištrónům, kteří by nejraději inkasovali od obou stran zprostředkované smlouvy.
Náhrada nákladů
Pokud platí zájemce provizi, předpokládá se, že jsou do ní zahrnuty i náklady. V případě, že by byla zprostředkovatelská smlouva uzavřena s tím, že zprostředkovatel nepožaduje odměnu, je mu zájemce povinen uhradit náklady, které vynaložil na zprostředkování smlouvy.
Jak zanikne zprostředkovatelská smlouva
Zprostředkovatelská smlouva je většinou uzavírána na dobu určitou, přesně stanovenou ve smlouvě. Pokud se do uplynutí doby nepodaří uzavřít zprostředkovávanou smlouvu, zprostředkovatelská smlouva zaniká.
Pokud si strany žádnou dobu nesjednají, může ji zprostředkovatel i zájemce kdykoliv zrušit tím, že oznámí svou výpověď druhé straně.
Právo pamatuje na situaci, kdy chce zájemce zprostředkovatele obejít a domluvit se s třetí osobou sám a vypoví zprostředkovatelskou smlouvu. Zprostředkovateli náleží ale i nadále právo na provizi, pokud byla zprostředkovávaná smlouva nakonec uzavřena.
Zprostředkovatelská smlouva v praxi
Nejčastěji se smlouva o zprostředkování uzavírá s realitní kanceláří při prodejích nemovitostí.
Prodávající často uzavírají nevýhradní zprostředkovatelské smlouvy, kdy nechají nabízet nemovitost více realitkami. Sázejí na to, že se nabídka dostane k většímu okruhu zájemců. Nevýhodou je, že potenciální kupci pak dostávají různé nabídky o té stejné věci, někdy i s rozdílnými cenami, což je může odradit. Hrozí, že se realitní kanceláře nebudou dostatečně snažit uzavřít skutečně tu nejvýhodnější smlouvu.
Může mít tedy smysl uzavřít kvalitní výhradní smlouvu, ve které se podrobněji stanoví povinnosti konkrétního makléře, který bude nemovitost nabízet.
Před uzavřením smlouvy o zprostředkování
- Zjistěte si, jakou pověst má realitní kancelář.
- Vyberte si realitku, která nabízí kompletní servis (nafocení nemovitosti, propagace na internetu, domluva prohlídek, asistence při uzavření smlouvy – například úschova peněz apod.).
- Vždy se vyplatí si smlouvu pořádně přečíst.
- Uzavřete smlouvu jen na dobu určitou.
- Uveďte do smlouvy cenu, za kterou chcete nemovitost prodat.
- Zjistěte, jak jsou stanoveny podmínky pro výplatu provize. Pokud jsou pro vás nevýhodné, je lépe s takovou realitní kanceláří zprostředkovatelskou smlouvu neuzavírat!
Vzor zprostředkovatelské smlouvy
Zejména pro cenově hodnotnější záležitosti doporučujeme přípravu smlouvy na míru, namísto využití vzoru smlouvy, při jehož vyplňování můžete udělat chybu anebo něco opomenout. Konzultace s advokátem a sepsání individualizované smlouvy je správnou investicí při plánování převodu nemovitostí a dalších hodnotných záležitostí.
Získejte zdarma nacenění pro sepsání smlouvy na míru od advokáta.
V případě, že jste smlouvu obdrželi od protistrany, můžete využít služby kontrola smlouvy, při které vám advokát smlouvu zkontroluje, doporučí změny, zreviduje a vysvětlí případné otázky.
Poslední aktualizace: 12. prosince 2023
