Zjistili jste, že jste v přiznání k dani z nemovitých věcí uvedli chybné údaje? Možná jste zapomněli přiznat přístavbu, špatně jste uvedli výměru pozemku nebo jste zdědili byt a nevěděli, že musíte podat nové přiznání. Dobrá zpráva — chybu lze napravit. Zákon s touto situací počítá a umožňuje podat dodatečné daňové přiznání k dani z nemovitosti. V tomto článku vám krok za krokem vysvětlíme, kdy je podání povinné, jak správně vyplnit formulář, jaké jsou lhůty a s jakými sankcemi musíte počítat, pokud přiznání nepodáte včas.
Co je dodatečné daňové přiznání k dani z nemovitosti
Dodatečné daňové přiznání k dani z nemovitých věcí je formulář, kterým opravujete údaje v již podaném a pravomocně vyměřeném přiznání k dani z nemovitých věcí. Na rozdíl od opravného přiznání, které lze podat pouze do uplynutí lhůty pro podání řádného přiznání, slouží dodatečné přiznání k nápravě chyb zjištěných po uplynutí této lhůty — tedy poté, co byla daň pravomocně vyměřena.
Právní úpravu dodatečného daňového přiznání nalezneme v § 141 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád (e-Sbírka). Povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí pak upravuje § 13a zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (e-Sbírka).
V praxi se s potřebou podat dodatečné přiznání setkáváme nejčastěji v těchto situacích:
- Koupě nebo prodej nemovitosti, které nebyly včas přiznány
- Dědictví bytu, domu nebo pozemku
- Darování nemovitosti
- Stavební úpravy — přístavba, nástavba, změna užívání stavby
- Chybně uvedená výměra pozemku nebo zastavěná plocha
- Opomenutí uplatnění osvobození od daně
Kdy musíte podat dodatečné přiznání k dani z nemovitosti
Zákon rozlišuje dvě základní situace podle toho, zda se chybou daň zvyšuje, nebo snižuje. Od toho se odvíjí, zda je podání povinné, nebo dobrovolné.
Daň má být vyšší než poslední známá daň
Pokud zjistíte, že vaše daňová povinnost má být vyšší, než jak byla naposledy vyměřena (tzv. poslední známá daň), máte dle § 141 odst. 1 daňového řádu povinnost podat dodatečné daňové přiznání. Tato povinnost je zákonná a nelze se jí vyhnout.
Typickým příkladem je situace, kdy jste provedli přístavbu garáže a zapomněli jste tuto změnu přiznat. Zastavěná plocha se zvýšila, a tím vzrostla i daň. V takovém případě musíte podat dodatečné přiznání daň z nemovitých věcí a doplatit rozdíl.
Stejná povinnost vzniká, pokud jste nabyli nemovitost darováním — kromě dodatečného přiznání je třeba zajistit také oznámení finančnímu úřadu o darování nemovitosti. Pokud jste naopak nemovitost prodali, nezapomeňte na odhlášení daně z nemovitosti při prodeji.
Daň má být nižší než poslední známá daň
Pokud zjistíte, že jste zaplatili více, než jste měli, je podání dodatečného přiznání vaším právem, nikoli povinností. Dle § 141 odst. 2 daňového řádu můžete podat dodatečné daňové přiznání na nižší daň, a to ve lhůtě stanovené zákonem.
K této situaci dochází například tehdy, když jste omylem přiznali pozemek, který vám nepatří, uvedli chybně vyšší výměru nemovitosti, nebo jste opomněli uplatnit nárok na osvobození od daně, na které máte zákonný nárok.
Rozdíl mezi opravným, dodatečným a dílčím přiznáním
Poplatníci často zaměňují jednotlivé typy přiznání. Následující tabulka přehledně shrnuje rozdíl mezi opravným a dodatečným přiznáním nemovitost a zařazuje i dílčí přiznání:
| Typ přiznání | Kdy se podává | Právní úprava | Co obsahuje |
|---|---|---|---|
| Opravné přiznání | Před uplynutím lhůty pro podání řádného přiznání (do 31. ledna) | § 138 daňového řádu | Kompletní nové přiznání — nahrazuje původní |
| Dodatečné přiznání | Po uplynutí lhůty pro podání řádného přiznání, po vyměření daně | § 141 daňového řádu | Oprava již pravomocně vyměřené daně |
| Dílčí přiznání | Při změně okolností (nabytí/pozbytí nemovitosti) pro následující zdaňovací období | § 13a odst. 2 zákona o dani z nemovitých věcí | Pouze změny oproti poslednímu přiznání |
Dílčí daňové přiznání k dani z nemovitosti se podává typicky tehdy, když koupíte novou nemovitost nebo prodáte stávající — v dílčím přiznání uvedete pouze změny, které nastaly. Opravné daňové přiznání nemovitost je naproti tomu použitelné jen v krátkém časovém okně před uplynutím lhůty 31. ledna.
Lhůta pro podání dodatečného daňového přiznání
Lhůta dodatečné přiznání nemovitost závisí na tom, zda se daň zvyšuje, nebo snižuje:
- Daň se zvyšuje: Dodatečné přiznání musíte podat do konce měsíce následujícího po měsíci, ve kterém jste chybu zjistili. Ve stejné lhůtě je třeba doplatit rozdíl na dani (§ 141 odst. 1 daňového řádu).
- Daň se snižuje: Lhůta pro dodatečné přiznání k dani z nemovitých věcí na nižší daň činí rovněž do konce měsíce následujícího po zjištění chyby, avšak nejpozději do uplynutí lhůty pro stanovení daně. Lhůta pro stanovení daně činí 3 roky a běží ode dne, v němž uplynula lhůta pro podání řádného daňového tvrzení (§ 148 odst. 1 daňového řádu).
Důležité omezení: Dodatečné daňové přiznání nelze podat v průběhu daňové kontroly, a to ohledně daně, která je předmětem probíhající kontroly z finančního úřadu. Toto omezení vyplývá z § 141 odst. 6 daňového řádu (v závislosti na účinném znění po novelách může jít o odst. 7 — doporučujeme ověřit aktuální znění v e-Sbírce).
Jak vyplnit dodatečné přiznání krok za krokem
Pokud se ptáte, jak vyplnit dodatečné přiznání daň z nemovitosti, záleží na tom, zda podáváte úplné, nebo zkrácené dodatečné přiznání. Postup vyplnění je obdobný jako u řádného přiznání — pokud potřebujete pomoc se základním formulářem, přečtěte si náš návod, jak vyplnit přiznání k dani z nemovitosti.
Úplné dodatečné daňové přiznání
Úplné dodatečné přiznání dle § 141 daňového řádu obsahuje všechny údaje — nejen opravované položky, ale celé přiznání v aktuální podobě. Postupujte takto:
- Stáhněte formulář — použijte tiskopis „Přiznání k dani z nemovitých věcí“ (25 5450 MFin). Na titulní straně zaškrtněte políčko „Dodatečné“.
- Uveďte zdaňovací období, za které dodatečné přiznání podáváte (rok, ve kterém došlo k chybě).
- Vyplňte všechny listy přiznání se správnými, opravenými údaji — tedy kompletní stav všech nemovitostí, které vlastníte.
- V části „Důvody pro podání“ stručně popište, proč dodatečné přiznání podáváte (např. „opomenutí přiznání přístavby garáže o výměře 25 m²“).
- Uveďte poslední známou daň a nově vypočtenou daň. Rozdíl představuje doplatek nebo přeplatek.
- Podepište a podejte na příslušný finanční úřad.
Zkrácené dodatečné daňové přiznání
Zkrácené dodatečné daňové přiznání nemovitost upravuje § 141a daňového řádu. Toto přiznání lze podat pouze v případě, kdy správce daně poplatníka vyzve k podání dodatečného přiznání — nejde tedy o formu, kterou si poplatník volí sám.
Zkrácené dodatečné přiznání obsahuje pouze:
- Označení důvodů pro jeho podání
- Rozdíl oproti poslední známé dani
- Den zjištění rozdílu
V praxi se s tímto typem přiznání setkáváme méně často. Většina poplatníků podává úplné dodatečné přiznání z vlastní iniciativy.
Kam a jak podat dodatečné přiznání
Dodatečné přiznání se podává místně příslušnému finančnímu úřadu — tedy úřadu, v jehož obvodu se nemovitost nachází (nikoli podle bydliště poplatníka). Podat je můžete:
- Elektronicky přes portál MOJE daně (mojedane.cz) — dodatečné přiznání nemovitost elektronicky je nejrychlejší a nejpohodlnější způsob podání. Přihlásíte se pomocí identity občana (bankovní identita, datová schránka, eObčanka).
- Datovou schránkou — pokud ji máte zřízenou.
- Poštou — doporučeným dopisem na adresu příslušného finančního úřadu.
- Osobně na podatelně finančního úřadu.
Upozorňujeme, že pokud máte zpřístupněnou datovou schránku, máte povinnost podávat daňová přiznání elektronicky (ve formátu XML).
Sankce za pozdní nebo chybějící dodatečné přiznání
Pokud dodatečné přiznání nepodáte vůbec nebo jej podáte pozdě, hrozí vám několik typů sankcí. Přehled sankcí stanoví § 250 až § 252 daňového řádu:
| Typ sankce | Právní úprava | Výše | Kdy vzniká |
|---|---|---|---|
| Pokuta za opožděné tvrzení daně | § 250 daňového řádu | 0,05 % stanovené daně za každý den prodlení, max. 5 % daně, nejméně 500 Kč | Při překročení toleranční lhůty 5 pracovních dnů |
| Penále | § 251 daňového řádu | 20 % z doměřené daně (při doměření z moci úřední) | Pouze pokud daň doměří správce daně z moci úřední (nepodáte-li dodatečné přiznání sami) |
| Úrok z prodlení | § 252 daňového řádu | Repo sazba ČNB + 14 p. b. ročně (ověřte aktuální znění § 252, sazba se může měnit novelami) | Za každý den prodlení s platbou doměřené daně |
Klíčové upozornění: Pokuta za nepodání přiznání k dani z nemovitosti ve výši minimálně 500 Kč je nevyhnutelná, pokud překročíte toleranční lhůtu. Pokud finanční úřad zjistí chybu sám a doměří daň z moci úřední, navíc zaplatíte penále 20 % dle § 251 daňového řádu — proto se vždy vyplatí podat dodatečné přiznání dobrovolně.
Platební výměr vám finanční úřad doručí poštou nebo do datové schránky. Pokud si zásilku nevyzvednete, uplatní se fikce doručení úřední písemnosti — písemnost se považuje za doručenou uplynutím 10. dne od uložení.
Pětidenní toleranční lhůta
Daňový řád v § 250 odst. 1 stanoví toleranční lhůtu 5 pracovních dnů. Pokud podáte dodatečné přiznání s prodlením do 5 pracovních dnů po lhůtě, pokuta za opožděné tvrzení daně vám nevznikne. Tato lhůta se počítá od posledního dne lhůty pro podání.
Doporučujeme však na tuto toleranční lhůtu nespoléhat — slouží jako pojistka pro výjimečné situace, nikoli jako prodloužení řádné lhůty.
Nejčastější chyby při podání dodatečného přiznání
Z praxe upozorňujeme na nejčastější chyby, kterých se poplatníci dopouštějí:
- Záměna dodatečného a dílčího přiznání — dodatečné přiznání opravuje chybu za minulé období, dílčí přiznání oznamuje změnu pro následující rok. Podání nesprávného typu může vést k nesprávnému vyměření daně.
- Neúplné vyplnění formuláře — v úplném dodatečném přiznání musíte uvést všechny nemovitosti, nejen tu opravenou. Pokud uvedete jen opravenou položku, správce daně může přiznání odmítnout.
- Špatný finanční úřad — přiznání se podává podle polohy nemovitosti, nikoli podle bydliště vlastníka. Pokud vlastníte nemovitosti ve více krajích, podáváte přiznání na každý příslušný finanční úřad zvlášť.
- Opomenutí doplatku daně — nestačí podat přiznání. Pokud se daň zvyšuje, musíte ve stanovené lhůtě i doplatit rozdíl. Jinak vám vznikne úrok z prodlení.
- Záměna dodatečného přiznání a přiznání ve speciální lhůtě po dědictví — při dědění nemovitosti existuje speciální lhůta pro podání řádného (dílčího) přiznání dle § 13a odst. 11 zákona o dani z nemovitých věcí (do konce 3. měsíce po měsíci, v němž nabylo právní moci rozhodnutí o pozůstalosti). Dodatečné přiznání je na místě teprve tehdy, pokud dědic tuto speciální lhůtu zmeškal. Pokud jste zdědili nemovitost, ověřte si také daňové povinnosti při prodeji zděděné nemovitosti.
- Nereflektování změn sazeb — zákon č. 349/2023 Sb. (konsolidační balíček) přinesl změny sazeb daně z nemovitých věcí. Při výpočtu daně za rok 2024 a později je nutné pracovat s aktuálními sazbami.
Příklady z praxe
Následující modelové příklady ukazují, kdy podat dodatečné daňové přiznání k dani z nemovitosti a jak situaci správně vyřešit.
Příklad 1 — Přístavba garáže
Pan Novák vlastní rodinný dům o zastavěné ploše 120 m². V roce 2025 dokončil přístavbu garáže o výměře 30 m², ale v přiznání k dani za rok 2026 uvedl původní plochu 120 m². V červnu 2026 chybu zjistil. Musí podat dodatečné přiznání do konce července 2026, uvést správnou zastavěnou plochu 150 m² a doplatit rozdíl na dani.
Příklad 2 — Dědictví bytu a speciální lhůta
Paní Dvořáková zdědila v roce 2025 byt po své matce. Řízení o pozůstalosti bylo pravomocně ukončeno v březnu 2025. Podle § 13a odst. 11 zákona o dani z nemovitých věcí měla paní Dvořáková podat řádné (dílčí) přiznání k dani z nemovitých věcí ve speciální lhůtě — do konce června 2025 (tj. do konce 3. měsíce následujícího po měsíci, v němž rozhodnutí o pozůstalosti nabylo právní moci). Tuto lhůtu však nevěděla a zmeškala ji. Chybu zjistila až v září 2025. V takovém případě musí podat dodatečné přiznání daň z nemovitosti po dědictví a doplatit daň. Vzhledem k tomu, že přiznání podala sama, nehrozí jí penále 20 % — hrozí však pokuta za opožděné tvrzení daně. Pokud by se v budoucnu rozhodla byt prodat, měla by se informovat o daňových povinnostech při prodeji zděděné nemovitosti.
Příklad 3 — Prodej části pozemku
Manželé Procházkovi vlastnili pozemek o výměře 800 m². V roce 2025 prodali část pozemku (300 m²) sousedovi, ale v přiznání na rok 2026 uvedli stále původní výměru 800 m². V tomto případě zaplatili daň vyšší, než měli. Mohou podat dodatečné přiznání na nižší daň a požádat o vrácení přeplatku. Zároveň by neměli zapomenout na případnou daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti, pokud pozemek původně získali darem.
Příklad 4 — Chybně uvedená výměra pozemku
Pan Černý vlastní zahradu o skutečné výměře 450 m². V přiznání k dani za rok 2025 však omylem uvedl výměru 650 m² (přepsal se při opisování údajů z katastru). Po obdržení platebního výměru v květnu 2025 si nesrovnalosti všiml. Podal dodatečné přiznání na nižší daň se správnou výměrou 450 m² a přeplatek mu byl vrácen. Protože šlo o snížení daně z vlastní iniciativy, nebyly uloženy žádné sankce.
Často kladené otázky
Kdy podat dodatečné daňové přiznání k dani z nemovitosti?
Dodatečné přiznání podáte do konce měsíce následujícího po měsíci, ve kterém jste zjistili chybu v již vyměřené dani. Pokud daň má být vyšší, je podání povinné. Pokud má být nižší, je dobrovolné.
Jaký je rozdíl mezi opravným a dodatečným přiznáním?
Opravné přiznání se podává před uplynutím lhůty pro řádné přiznání (do 31. ledna) a nahrazuje původní přiznání. Dodatečné přiznání opravuje již pravomocně vyměřenou daň po uplynutí této lhůty.
Jaká je pokuta za nepodání dodatečného přiznání k dani z nemovitosti?
Pokuta za opožděné tvrzení daně činí 0,05 % stanovené daně za každý den prodlení, minimálně 500 Kč. Pokud chybu odhalí finanční úřad sám, hrozí navíc penále 20 % z doměřené daně dle § 251 daňového řádu.
Lze podat dodatečné přiznání k dani z nemovitosti elektronicky?
Ano. Dodatečné přiznání lze podat elektronicky přes portál MOJE daně (mojedane.cz), datovou schránkou, nebo ve formátu XML. Pokud máte zpřístupněnou datovou schránku, je elektronické podání povinné.
Musím podat dodatečné přiznání po dědictví nemovitosti?
Při dědění nemovitosti máte nejprve speciální lhůtu pro podání řádného (dílčího) přiznání — do konce 3. měsíce po měsíci, v němž nabylo právní moci rozhodnutí o pozůstalosti (§ 13a odst. 11 zákona o dani z nemovitých věcí). Dodatečné přiznání přichází v úvahu teprve tehdy, pokud tuto speciální lhůtu zmeškáte.
Co je zkrácené dodatečné daňové přiznání?
Zkrácené dodatečné přiznání dle § 141a daňového řádu se podává pouze na výzvu správce daně. Obsahuje jen rozdíl oproti poslední známé dani, důvod podání a den zjištění rozdílu — neuvádí se v něm kompletní údaje o všech nemovitostech.
Lze podat dodatečné přiznání během daňové kontroly?
Ne. Dle § 141 daňového řádu nelze podat dodatečné daňové přiznání v průběhu daňové kontroly ohledně daně, která je předmětem kontroly. Přiznání můžete podat až po ukončení kontroly.
Seznam citovaných právních předpisů
- Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád — e-Sbírka (§ 138, § 141, § 141a, § 148, § 250, § 251, § 252)
- Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí — e-Sbírka (§ 13a)
- Zákon č. 349/2023 Sb., konsolidační balíček — e-Sbírka
U složitějších případů — například při souběhu více nemovitostí v různých krajích, při sporu se správcem daně nebo nejasnostech ohledně výpočtu daně — doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.
Poslední aktualizace: 17. května 2026