Koupě nemovitosti od developera: Na co si dát pozor?

Specifika koupě nemovitosti od developera

Koupě bytu od developera, popř. domu, je často spojena s nákupem takzvaně „z papíru“. To znamená, že klient kupuje nemovitost ještě před dokončením stavby, často jen na základě plánů a vizualizací. Tento postup umožňuje získat byt za nižší cenu, ale zároveň vyžaduje zvýšenou opatrnost (developer nemusí dodržet smluvené podmínky).

Nákup nemovitosti „z papíru“

Byt v plánované výstavbě může být výhodný, protože kupující má širší výběr z volných jednotek. Nevýhodou je nejistota ohledně konečné podoby stavby a technického provedení.

Mezi výhody patří především:

• možnost výběru umístění bytu a dispoziční varianty,
• nižší cena oproti hotovým bytům,
• riziko odchylek od vizualizací a projektů.

Výhody a rizika koupě bytu od developera

Velkým benefitem je možnost přizpůsobit byt svým potřebám ještě před dokončením. Rizikem je však časový skluz výstavby nebo nedodržení původně slíbených parametrů.

Vhodnou variantou je rovněž koupě již postaveného projektu, popř. uzavření smlouvy, když existuje hrubá stavba. Sice si nemůžete přizpůsobit podobu bytu či domu, včetně dispozic, svým představám, ale máte vyšší jistotu, že projekt bude dokončen včas a bez dalších komplikací.

Nicméně ačkoli developer musí jednat se zájemcem o koupi (spotřebitelem) čestně a plnit podmínky ze smlouvy a občanského zákoníku, doporučujeme vám ujednat smluvní pokutu. Ta vám zajistí náhradu při porušení smlouvy ze strany developera (např. zpoždění s dokončením projektu).

Koupě nemovitosti od developera může zájemce odradit především pro nerovnováhu v právech a povinnostech. Je však třeba vzít v úvahu, že developer podléhá kontrolním orgánům a odpovídá za dodržování zákonů sloužících na ochranu spotřebitele (na rozdíl od soukromníka). Kupní smlouva na nemovitost od developera vám zajistí vyšší právní jistotu než koupě od jiné osoby.

Developer nadto ručí za případné vady nemovitosti, tudíž se svých práv domůžete snáz než při uzavření kupní smlouvy na starší nemovitost. Ta může mít navíc spoustu vad, které vám prodávající zatají.

Smluvní dokumentace

Proces koupě od developera probíhá v několika krocích. Každý má svá pravidla a je dobré vědět, co přesně podepisujete.

Rezervační smlouva a rezervační poplatek

Rezervační smlouva blokuje vybraný byt na určitou dobu. Je spojena s rezervačním poplatkem, který se později započítává do kupní ceny. Důležité je ošetřit, aby poplatek byl vratný v případě, že developer nesplní své povinnosti.

Smlouva o smlouvě budoucí

Smlouva o smlouvě budoucí stanovuje závazek obou stran uzavřít kupní smlouvu. Je potřeba zkontrolovat lhůty, podmínky a přesné závazky developera.

Kupní smlouva

Kupní smlouva na nemovitost musí jasně upravovat převod vlastnického práva, termíny, cenu a podmínky předání. Vždy je vhodné nechat si ji zkontrolovat advokátem.

PRÁVNÍ SLUŽBY

Jak prověřit developera před koupí

Než se rozhodnete podepsat jakoukoliv smlouvu, věnujte čas prověření developera. Seriózní společnost má transparentní informace a je ochotna doložit potřebné dokumenty.

Stavební povolení a projektová dokumentace

Ověřte si, zda developer disponuje platným stavebním povolením a projektovou dokumentací. To vám poskytne jistotu, že projekt probíhá legálně.

Financování projektu

Bezpečnější je, pokud má developer zajištěné bankovní financování. Pokud staví jen z peněz klientů, nese kupující vyšší riziko nedokončení projektu.

Zápis v obchodním rejstříku

Prověřte, jak dlouho firma působí na trhu, zda nemá dluhy nebo se proti ní nevede insolvenční řízení. Tyto informace jsou veřejně dostupné a mohou napovědět o spolehlivosti firmy.

Jde o:

• ověření v obchodním rejstříku,
• kontrola insolvenčního rejstříku,
• reference a zkušenosti předchozích klientů.

Ochrana kupujícího

Pro bezpečný průběh koupě novostavby je důležité myslet na právní i finanční ochranu. Existuje několik osvědčených mechanismů.

Advokátní nebo notářská úschova

Peněžní prostředky se ukládají u nezávislé osoby (advokátní úschova či notářská úschova) a developer je získá až po splnění dohodnutých podmínek. Tento postup je bezpečnější než přímá platba developerovi.

Smluvní pokuty a sankce

Do smluv je vhodné zakotvit jasné sankce za prodlení (smluvní pokuta), nekvalitní provedení nebo nesplnění závazků developera. Tyto ustanovení chrání kupujícího před ztrátami a škodou.

Právo odstoupit od smlouvy

Pokud developer závažně poruší své povinnosti, kupující musí mít možnost odstoupit od smlouvy a získat své peníze zpět.

Předání nemovitosti a reklamace vad

Samotné převzetí bytu je zásadním okamžikem. Je nutné zkontrolovat, zda vše odpovídá smlouvě a zda nejsou přítomny vady.

Prohlídka a převzetí bytu

Při převzetí je vhodné si vzít na pomoc odborníka, například stavebního technika. Ten dokáže odhalit skryté nedostatky, které by laik snadno přehlédl.

Reklamace vad

Pokud se objeví vady, je nutné je reklamovat písemně a uchovat si důkazy, například fotografie. Developer je povinen je odstranit v přiměřené lhůtě.

Záruka na novostavbu

Na novostavby se vztahuje záruka, která je obvykle minimálně 2 roky. V této době máte právo uplatnit reklamace na vady, které se projeví až během užívání.

Co vám může pomoci?

• Kontrola kvality provedení při předání.
• Písemné protokoly o zjištěných vadách.
• Uplatnění práv ze záruky.

Jak na bezpečný nákup bytu od developera

Pokud chcete snížit rizika spojená s koupí bytu od developera, řiďte se několika zásadami:

• prověřte si developera a jeho historii,
• nenechávejte si smlouvy bez právní kontroly,
• preferujte advokátní nebo notářskou úschovu plateb,
• kontrolujte postup výstavby a dodržování termínů.

Koupě nemovitosti od developera může být skvělou příležitostí, jak získat moderní a komfortní bydlení. Vyžaduje ale důkladnou přípravu, pečlivé čtení smluv a prověření všech okolností. Pokud kupující postupuje obezřetně a využívá právní ochranu, minimalizuje rizika a zvýší šanci na bezproblémové získání nového domova.