Krátkodobý a dlouhodobý pronájem se liší nejen délkou trvání, ale také způsobem správy, výnosností a náklady na služby spojené s nájmem. Na efektivitu krátkodobého nájmu má vliv lokalita, sezónnost, legislativa i osobní preference majitele bytu. Zatímco krátkodobé pronájmy lákají vyšším ziskem, dlouhodobé přinášejí stabilitu a méně provozních nákladů. V českém prostředí navíc hrají roli místní regulace, rozdílné daňové režimy i potřeba živnostenského oprávnění. Tento článek přináší praktické srovnání obou forem nájmu, včetně doporučení, jakou strategii se vyplatí zvolit.
Krátkodobý a dlouhodobý pronájem
Podle občanského zákoníku není striktně stanoveno, co je krátkodobý nájem. Rozdíl mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem ale vyplývá z praxe a souvisejících právních předpisů.
Krátkodobý nájem typicky trvá několik dnů až týdnů. Nejčastěji slouží k rekreačním, turistickým nebo přechodným účelům. Právně se často řídí režimem ubytovacích služeb, nikoli klasického nájmu podle občanského zákoníku.
Dlouhodobý nájem je zaměřený na dlouhodobé zajištění bydlení. Obvykle se sjednává na měsíce až roky a poskytuje nájemníkovi právní ochranu. Právní úprava zde dbá na vyváženost vztahu mezi nájemníkem a pronajímatelem, přičemž nájemci náleží vyšší právní ochrana.
Krátkodobý a dlouhodobý pronájem v praxi
Krátkodobé pronájmy jsou oblíbené zejména ve velkých městech, jako je Praha, kde je vysoký turistický ruch. Pronajímatelé často využívají platformy jako Airbnb nebo Booking, aby dosáhli vyšších příjmů. Tento model je vhodný pro nemovitosti v centru nebo v atraktivních rekreačních lokalitách.
Dlouhodobý nájem je ideální pro byty v obytných čtvrtích nebo mimo hlavní turistické oblasti. Využívají ho studenti, pracující nebo rodiny, které hledají stabilní bydlení. Pronajímatel má jistotu pravidelného příjmu.
Co musí pronajímatel dodržet u krátkodobého pronájmu
Zákon krátkodobý pronájem výslovně nedefinuje, ale podle finančního úřadu i judikatury se často považuje za poskytování ubytovacích služeb. V takovém případě už nejde o nájem, ale o podnikání. To znamená, že pronajímatel potřebuje živnostenské oprávnění v oboru ubytovací služby.
Povinnost evidovat tržby, vést účetnictví nebo odvádět daň z přidané hodnoty (DPH) závisí na počtu hostů a způsobu správy bytu či domu. Pokud pronajímatel nabízí byt přes platformy jako Airbnb a zajišťuje například úklid, praní prádla a předávání klíčů, stát to vnímá jako podnikatelskou činnost.
Krátkodobý pronájem tak může přinést nejen výnosy, ale i povinnosti navíc – například vést domovní knihu, evidovat ubytované a dodržovat hygienické podmínky. Od roku 2026 nadto začíná platit eTurista, který zavádí registrační povinnost pro ubytovatele.
Jak města a obce ovlivňují pronájem
V posledních letech se v Česku stále častěji objevují obecní regulace, které se týkají krátkodobého pronájmu. Nejvíce se tato opatření týkají velkých měst, zejména Prahy. Zde totiž dochází k situacím, kdy krátkodobé pronájmy narušují život místních obyvatel v bytových domech.
Pražský magistrát tak navrhl opatření, která by omezila možnost krátkodobého pronájmu celých bytů. V některých městských částech se jedná i o aktivní kontroly a omezení počtu nocí, po které může být byt pronajímán.
Obce mají oprávnění upravovat podmínky například v rámci stavebního zákona nebo obecných vyhlášek. Pokud pronajímatel takové místní předpisy obchází, hrozí mu sankce nebo zákaz činnosti.
Kolik stojí sezónní pronájem bytu v Praze
Sezónní pronájem bytu v centru Prahy přináší nejen potenciálně vyšší výnos, ale i vyšší náklady. Pronajímatel musí počítat s častým úklidem, výměnou ložního prádla, údržbou spotřebičů a častější komunikací s hosty.
Například dvoupokojový byt pronajímaný přes Airbnb může v létě přinést tržby přes 50 000 Kč měsíčně. Náklady však často přesáhnou 15 000 Kč kvůli úklidu, provizím ubytovací platformě a daním. V zimních měsících výnosy klesají a obsazenost může být poloviční.
To znamená, že bez kvalitní správy nemovitosti a bytu může být sezónní model finančně náročný a méně předvídatelný než dlouhodobý nájem.
Časté střídání nájemníků a důsledky
Časté změny hostů jsou typické pro krátkodobý pronájem. Zatímco výnosy mohou být lákavé, každé nové ubytování přináší administrativní zátěž, úklid i opotřebení zařízení.
Pronajímatel také čelí vyššímu riziku poškození majetku nebo konfliktům se sousedy kvůli hluku či nepořádku. Pravidelné příchody a odchody hostů navíc znamenají, že byt není nikdy dlouhodobě obsazen, což zvyšuje nároky na organizaci provozu.
U dlouhodobého pronájmu je naopak běžné, že nájemník setrvá v bytě i několik let. To zajišťuje stabilní příjem a snižuje rizika spojená s častou obměnou.
Výnosy z krátkodobého a dlouhodobého pronájmu
Při rozhodování mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem je zásadní spočítat si nejen očekávaný výnos, ale také náklady a časovou náročnost.
Krátkodobý pronájem v turisticky atraktivní lokalitě může v hlavní sezóně vygenerovat vyšší příjem než dlouhodobý nájem. Například byt v centru Prahy může v letních měsících přinést dvojnásobek běžného měsíčního nájemného.
Jaké jsou náklady na krátkodobý nájem? Patří mezi ně především:
- poplatky platformě (Airbnb nebo Booking si účtují 10–20 %),
- náklady na úklid a údržbu,
- vyšší provozní výdaje (energie, internet, voda),
- čas investovaný do komunikace a organizace pobytů, včetně zajištění přístupu do bytu.
Naopak dlouhodobý nájem poskytuje nižší, ale pravidelný a stabilní příjem, obvykle bez nutnosti neustálé správy bytu.
Výhody krátkodobého pronájmu
Mezi hlavní výhody krátkodobého nájmu bytu patří:
- vyšší příjem v hlavní turistické sezóně,
- možnost vlastní regulace cen podle poptávky,
- krátká výpovědní doba bez složitých právních postupů,
- větší kontrola nad stavem nemovitosti díky častým návštěvám.
Nevýhody krátkodobého pronájmu
Za nevýhody poskytování krátkodobého ubytování lze považovat zejména:
- vyšší míru opotřebení bytu a zařízení,
- administrativní povinnosti (např. domovní kniha, eTurista),
- časté změny nájemníků zvyšují riziko škod,
- legislativní složitost při větším objemu pronájmů.
Vzor smlouvy o krátkodobém nájmu
Smlouva o krátkodobém nájmu je užitečná, když si chcete na omezený čas pronajmout byt, dům nebo třeba chatu. Pomáhá oběma stranám mít jasno v podmínkách, od ceny až po termín předání. Jasně upravuje, kdo za co zodpovídá, a co se stane, když něco nevyjde podle plánu. Díky ní se předejde zbytečným nedorozuměním a celý pronájem proběhne hladce.
Výhody dlouhodobého pronájmu
Dlouhodobý nájem, k němuž se uzavírá nájemní smlouva dobu určitou nebo neurčitou, závisí především na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Konkrétně ohledně rozložení nákladů a jednotlivých plateb. Mezi výhody patří především:
- nižší provozní náklady a menší opotřebení bytu,
- dlouhodobý vztah s nájemníkem snižuje rizika vzniku škody a sousedských sporů pro pronajímatele,
- právní ochrana obou stran,
- jednodušší daňové přiznání a méně administrativy,
- jistota pravidelného nájemného a záloh na služby spojené s nájmem bytu.
Nevýhody dlouhodobého pronájmu
Jaké jsou naopak nevýhody dlouhodobého pronájmu bytu? Jedná se zejména o:
- nižší výnosy oproti krátkodobému pronájmu,
- obtížné ukončení smlouvy při nevhodném nájemníkovi,
- menší flexibilitu změn nájemného – přísná pravidla podle občanského zákoníku,
- nižší poptávka v některých oblastech.
Vzor nájemní smlouvy
Nájemní smlouva by měla obsahovat všechny klíčové informace, které jasně vymezují vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Patří sem označení smluvních stran, přesný popis pronajímané nemovitosti, účel nájmu (např. k bydlení), výše nájemného a způsob jeho platby, délka trvání nájmu a podmínky jeho ukončení. Důležité jsou také ujednání o kauci, úhradě služeb, odpovědnosti za škody, možnosti podnájmu a pravidlech užívání prostoru. Kvalitní vzor nájemní smlouvy pomáhá oběma stranám předejít sporům, zajistit právní ochranu a nastavit férové podmínky nájemního vztahu.
Je výhodnější krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem
Výběr délky pronájmu by měl vycházet z lokality, typu nemovitosti a osobních možností vlastníka. Pokud se byt nachází v centru města s vysokou turistickou návštěvností, může být krátkodobý pronájem výhodnější, zejména při spolupráci s profesionální správou nemovitosti.
Naopak v klidných čtvrtích, kde je zájem o bydlení, se lépe uplatní dlouhodobý nájem. V takovém případě se často jedná o klidnější nájemníky, nižší náklady na údržbu a minimální zásahy do běžného provozu domu.
Sezónní pronájem je pak kompromisem, který využívá výhod krátkodobého pronájmu v létě a dlouhodobého přes zimu.
Krátkodobý a dlouhodobý pronájem, resp. volba mezi nimi, není jen o výnosech. Důležitý je také čas, který může pronajímatel věnovat správě, a ochota řešit administrativu či komunikaci s hosty.
Dlouhodobý nájem je vhodný pro ty, kteří hledají stabilitu a nižší náklady. Přináší také menší právní rizika a více ochrany pro obě strany.
Nejčastější otázky a odpovědi
Jaké daňové povinnosti mi vznikají u krátkodobého pronájmu nemovitosti?
Krátkodobý pronájem nemovitosti, například přes Airbnb, se považuje za podnikání a vyžaduje živnostenské oprávnění. Příjmy se daní jako příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. Pronajímatel musí podávat daňové přiznání a často i odvádět zálohy na sociální a zdravotní pojištění.
Platí pro dlouhodobý pronájem jiné smluvní podmínky než pro krátkodobý?
Dlouhodobý pronájem se řídí občanským zákoníkem a vyžaduje písemnou nájemní smlouvu se zákonnou výpovědní dobou. U krátkodobého pronájmu, typicky do 30 dnů, často převažují podmínky sjednané individuálně a bez smluvní formy (sjednává se přes ubytovací platformy). Práva a povinnosti nájemce jsou u dlouhodobého nájmu výrazněji chráněny občanským zákoníkem.
Kdy je potřeba mít živnostenské oprávnění na pronájem bytu přes platformy jako Booking?
Živnostenské oprávnění je potřeba, pokud je pronájem přes platformy jako Booking nebo Airbnb poskytován opakovaně, za úplatu a krátkodobě. V takovém případě nejde o dlouhodobý nájem dle § 9 zákona o daních z příjmů, ale o ubytovací službu. Živnost je nutné ohlásit živnostenskému úřadu (živnost volná) a splnit podmínky dle živnostenského zákona.
Co všechno musí obsahovat nájemní smlouva na dlouhodobý pronájem bytu?
Nájemní smlouva na dlouhodobý pronájem musí obsahovat označení stran, přesný popis bytu a výši nájemného. Dále je nutné uvést dobu trvání nájmu, rozsah služeb spojených s nájmem bytu a podmínky ukončení nájemní smlouvy. Podmínky stanovuje občanský zákoník, přičemž některá ustanovení chrání nájemce i při dohodě v jeho neprospěch.
Jaké sankce hrozí, pokud provozuji krátkodobý pronájem bez povolení od města?
Provozování krátkodobého pronájmu bez povolení od města může vést k pokutám podle obecně závazných vyhlášek a zákona o přestupcích. Výše sankce se liší podle konkrétního obce, může dosáhnout až desetitisíců korun. Městský úřad může také nařídit okamžité ukončení nelegálního pronájmu, tj. nezákonného ubytování hostů.
Jak je to s evidencí cizinců při krátkodobém pronájmu v rámci EU?
Při krátkodobém pronájmu v rámci EU je povinnost evidovat cizince stanovena zákonem o pobytu cizinců na území ČR. Pronajímatel musí do 24 hodin od ubytování nahlásit údaje cizince příslušnému obecnímu úřadu s rozšířenou působností. Tato evidence slouží k bezpečnostním a administrativním účelům a podléhá přísným pravidlům ochrany osobních údajů.
Poslední aktualizace: 5. října 2025