V článku nejprve rozebereme, jaké druhy vad existují, přičemž se zaměříme na vady skryté, které se vyskytují u nemovitostí. Co jsou skryté vady nemovitosti a jak jim předejít? Co dělat, když koupíme nemovitost a následně zjistíme, že je vadná? Na co máme nárok a jak jej můžeme uplatnit?
Vady nemovitosti
Základním cílem kupujícího je samozřejmě pořídit nemovitost v bezvadném stavu. Nicméně nežijeme v ideálním světě, a je proto dobré mít alespoň základní povědomí o tom, na jaké vady můžete narazit a jaké poté máte práva.
Vady můžeme rozdělit na vady faktické a právní.
Právní vady nemovitosti
Právní vady nemovitosti spočívají v existenci práva třetí osoby, které se určitým způsobem bije s právy nového vlastníka, případně jej výrazně omezuje. Jedná se o věcná břemena, zástavní právo, předkupní právo a podobně.
Faktické vady nemovitosti
Za faktické vady se pak považuje určitý nedostatek v kvalitě, jakosti či provedení. Je-li faktická vada zjevná, lze ji odhalit důkladnou prohlídkou nemovitosti. Existují ale také faktické vady skryté, na které jen tak nepřijdeme.
Co je skrytá vada
Co se považuje za skryté vady? Jsou to vady, které existovaly už v době převodu nemovitosti, nicméně se projevily až později. Kupující si tedy pořizuje nemovitost zdánlivě bez vad, ale následně je nemile překvapen.
Mezi nejčastější skryté vady nemovitostí patří problémy se střechou, zatékání, špatně položená podlaha, popraskané stěny, přílišná vlhkost a tak dále. Jedná se o závady, které se projeví až při faktickém užívání nemovitosti.
Odpovědnost za skryté vady nemovitosti
Lhůta, během které je možné dovolávat se odpovědnosti za vady, je u nemovité věci pět let. Kupující má tedy pět let na to, aby vady na nemovitosti oznámil prodávajícímu. Neučiní-li tak a prodávající marné uplynutí lhůty namítne, nemůže kupující uplatnit právo z vadného plnění.
Oznámení skryté vady nemovitosti by mělo proběhnout formálně a dohledatelně. Objevenou vadu je vhodné důkladně zdokumentovat a průkazně zaslat prodávajícímu. Součástí oznámení by měl být rovněž preferovaný způsob řešení nastalé situace – základní možnosti jsou uvedeny v § 2106 a § 2107 občanského zákoníku, přičemž záleží na tom, zda se jedná o podstatné či nepodstatné porušení smlouvy.
Odpovědnost za skryté vady stavby
Skryté vady jsou takové vady stavby, které existovaly již v době převzetí kupujícím, ale dodatečně vyšly najevo, nebyly při prodeji zřejmé, protože byly skryté a projevily se teprve později při užívání stavby.
Podívejte se blíže, jak probíhá uplatnění nároku a odpovědnost za skryté vady stavby (§ 2129 odst. 2, nového občanského zákoníku).
Podstatné porušení smlouvy
Za podstatné porušení smlouvy považujeme takové vady, u kterých muselo být prodávajícímu zřejmé, že by kupující nemovitost nekoupil, pokud by o nich věděl.
Představuje- li vadné plnění podstatné porušení smlouvy, má kupující právo:
- na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci,
- na odstranění vady opravou věci,
- na přiměřenou slevu z kupní ceny,
- odstoupit od smlouvy.
Podívejte se na samostatný článek, který řeší, kdy lze odstoupit od kupní smlouvy na nemovitost.
Nepodstatné porušení smlouvy
U drobnějších vad, které představují pouze nepodstatné porušení smlouvy, může kupující požadovat odstranění vady, případně přiměřenou slevu.
Judikatura se shoduje na tom, že výše případné slevy se odvozuje od povahy a rozsahu vady vzhledem ke kupní ceně nemovitosti, přičemž je nutné zohlednit vliv vady nejen na funkční vlastnosti, ale i na estetickou stránku.
Záruka
Od odpovědnosti za vady, která je dána přímo zákonem, je nutné odlišit záruku. Záruka za jakost musí být zakotvena smluvně, přičemž představuje závazek prodávajícího uspokojit kupujícího z vadného plnění nad rámec jeho zákonných práv.
Reklamace vad v případě poskytnutí záruky musí proběhnout v záruční lhůtě, která činí nejčastěji dva roky. V případě nemovitostí poskytují záruku zejména developeři při stavbě nových bytů či domů.
Vyloučení odpovědnosti za vady
V určitých případech může prodávající svou odpovědnost za vady vyloučit nebo omezit. Jednou z možností je výslovné uvedení vad v kupní smlouvě. Aby k vyloučení odpovědnosti za tyto vady opravdu došlo, je nutné vady uvést opravdu konkrétně. Judikatura má poměrně jasno v tom, že obecné formulace typu “kupující se seznámil se stavem nemovitosti” k vyloučení odpovědnosti za vady nestačí.
Druhou možností, jak omezit odpovědnost za vady, kterou prodávající ze zákona má, je písemné prohlášení kupujícího, že se předem vzdává svého práva z vadného plnění. Opět musí jít o výslovné a konkrétní prohlášení, nikoliv o skrytou formulaci ve smlouvě. Typicky se tak děje v případě koupě nemovitosti, která je určena k demolici.
Žaloba na skryté vady nemovitosti
V ideálním případě koupíte nemovitost a žádná podstatná skrytá vada se neobjeví. V trochu horším, ale stále přijatelném, případě oznámíte vadu prodávajícímu a dohodnete se s ním na nápravě. V nejhorším případě však prodávající vaše prosby a reklamace nevyslyší a vady odmítne jakkoliv řešit. V takové situaci vám nezbyde než se obrátit na soud.
Vzhledem k dlouhému trvání, finanční náročnosti a nejistému výsledku by měl být soudní spor až tou poslední možností, jak se svého práva z vadného plnění dobrat. Pokud se však nelze s prodávajícím nijak dohodnout, je nutné vadu nemovitosti v žalobě podrobně popsat a ideálně svá tvrzení podložit znaleckým posudkem. K žalobě je rovněž třeba přiložit důkaz o včasném oznámení skryté vady prodávajícímu a jakékoliv další dokumenty, které jsou s to podpořit vaše tvrzení.
Co obsahuje žaloba na skryté vady nemovitosti
- Identifikace prodávajícího a kupujícího
- Identifikace kupní smlouvy, na základě které jste nemovitost koupili
- Přesný a detailní výčet skrytých vad
- Znalecký posudek, pokud máte
- Přesné uvedení jaké nápravy a škod se domáháte
- Sdělení, aby kupující odpověděl do určitého termínu
- Informace o tom, že jste případně připraveni podniknout další právní kroky
Poslední aktualizace: 17. března 2023
