Vztahy v rodinách jsou někdy komplikované. Někteří lidé chtějí svůj majetek rozdělit již za života, aby měli kontrolu nad tím, kdo jej dostane. Komu mohu darovat nemovitost? Je možné darování nemovitosti jen jednomu dítěti nebo musím brát ohled i na ty své potomky, kteří o mě nejeví zájem?
Komu lze darovat nemovitost
Každý má právo nakládat se svým majetkem, jak uzná za vhodné. Pokud ale žijete v manželství a máte společné jmění manželů, musíte při dispozici s majetkem získat souhlas druhého s manželů. Jinak můžete darovat jakoukoliv část svého majetku, komu chcete, nebo klidně rozdat i celé své jmění.
Pokud se tedy rozhodnete pro darování nemovitosti jednomu z dětí, nejste z právního hlediska nijak omezeni. Vyhnete se sepisování závěti, váš majetek bude rozdělen tak, jak si přejete, a rodině ušetříte vysoké náklady spojené s dědickým řízením, které se budou odvíjet od výše vaší pozůstalosti.
Musíte se však připravit na to, že se případně mohou zhoršit vztahy v rodině. Není neobvyklé napadení darovací smlouvy sourozencem před soudem. Velkou pozornost byste proto měli věnovat sepsání darovací smlouvy, zvláště pokud si nevezmete na pomoc notáře.
Pokud budou v darovací smlouvě chyby, katastr nemovitostí převod nepovolí a zbytečně propadne poplatek 2 000 Kč. Pokud by dárce mezitím zemřel, bude zahájeno dědické řízení a nemovitost se stane součástí pozůstalosti.
Následky darování nemovitosti jen jednomu dítěti
Ačkoliv je darování nemovitosti jen jednomu dítěti právem rodiče, občanský zákoník do určité míry ostatní děti chrání. V případě, že rodič zemře, než uplynou 3 roky od darování, dochází k započtení na povinný díl dědictví. Co to znamená?
Pozůstalost se dělí mezi dědice, kdy každý z nich dostává svůj dědický podíl. Obdarovaný si však ze svého podílu odečte hodnotu daru a získá pouze rozdíl. Pokud však hodnota nemovitosti přesahuje hodnotu dědického podílu, nemusí obdarovaný nemovitost vracet nebo ostatní dědice vyplácet. Prostě jen nedostane nic navíc.
Pokud chcete nechat nemovitost jednomu z dětí, ale zároveň chcete, aby ani ostatní nepřišli zkrátka, doporučujeme, aby byla uzavřena dohoda o vypořádání mezi sourozenci. V ní bude stanoveno, že například ten, kdo dostal nemovitost, vyplatí druhému určitou finanční částku.
Darovací smlouva vás zavazuje. Požadovat vrácení daru můžete pouze za specifických okolností definovaných v zákoně. Jedná se o odvolání daru pro nevděk či pro nouzi. Proto byste si měli vždy darovaní vždy dobře rozmyslet, zejména pokud v nemovitosti hodláte nadále bydlet. Doporučujeme zřídit věcné břemeno užívání nemovitosti a také zákaz zcizení a zatížení.
Darování nezletilému dítěti
Při darování nemovitosti jen jednomu dítěti, když toto dítě je nezletilé, bude třeba získat souhlas soudu s darováním. Darovací smlouva, kdy na straně dárce či obdarovaného stojí nezletilý, totiž musí být prozkoumána soudem.
Soud pak rozhoduje, zda je darování v zájmu dítěte. Může se stát, že shledá, že v jeho zájmu není, a darování pak nemůže proběhnout. Pokud totiž darovací smlouva není schválena soudem, považuje se za neplatnou (jedná se o napadení darovací smlouvy), a katastr nemovitostí nezapíše vklad vlastnického práva.
Darování a daně
Dříve existovala tzv. darovací daň. Ta byla zrušena a nyní obdarovaný zahrne hodnotu nemovitosti do daňového přiznání. Odvede z ní pak daň z příjmu.
Pokud však jde o darování mezi příbuznými, jsou dary od zdanění osvobozeny. Při darování nemovitosti dítěti tak ani dárce ani obdarovaný daně neodvádí. Výjimkou by byla situace, kdy by nemovitost sloužila k podnikání a byla zahrnuta do obchodního majetku obdarovaného. V takovém případě by z ní musela být daň z příjmu zaplacena.
I při osvobození od placení daně máte ohlašovací povinnost vůči finančnímu úřadu, pokud hodnota nemovitosti přesáhne 5 milionů Kč. Nemusíte si přitom vypracovávat posudek, stačí zjistit, kolik stojí podobné nemovitosti v okolí. Na splnění svých povinností nezapomínejte. Pokud totiž převod vlastnictví neoznámíte, riskujete pokutu.
Obdarovaný by pak také neměl zapomenout platit každoročně daň z nemovitosti.
Nejčastější otázky a odpovědi
Co když ostatní děti nesouhlasí s darováním nemovitosti jen jednomu z nich?
Nesouhlas ostatních dětí s darováním nemovitosti jednomu z nich nebrání platnosti darovací smlouvy. O majetku rozhoduje výlučně jeho vlastník (dárce) a zákon mu neukládá povinnost rozdělit dar mezi všechny potomky. Pokud nedojde k porušení zákona či nátlaku na dárce před darováním, darování zůstává v platnosti.
Co musí obsahovat smlouva o darování nemovitosti jednomu dítěti?
Smlouva o darování nemovitosti musí být písemná a obsahovat přesný popis darované nemovitosti podle katastru nemovitostí. Uvádí se také jednoznačná vůle dárce nemovitost darovat a vůle obdarovaného dar přijmout. Úředně ověřené podpisy obou stran jsou nezbytné a pro vklad do katastru je nutné přiložit návrh na vklad vlastnického práva.
Je nutné darování nemovitosti jednomu dítěti zapsat do katastru nemovitostí?
Darování nemovitosti nabývá právních účinků vůči třetím osobám až zápisem do katastru nemovitostí. Bez provedení vkladu vlastnického práva obdarovaný právně nevlastní nemovitost, ačkoliv má platnou darovací smlouvu. Návrh na vklad podává dárce nebo obdarovaný (dle dohody) a řízení vede příslušný katastrální úřad (podle místa nemovitosti).
Může darování nemovitosti jednomu dítěti ovlivnit dědické řízení?
Darování nemovitosti jednomu dítěti může ovlivnit dědické řízení, pokud zůstavitel výslovně neurčí, že se dar nemá započítat. Podle § 1660 občanského zákoníku se totiž hodnota daru obvykle započítává na povinný podíl potomka. Konkrétně, pokud k darování došlo v posledních třech letech před smrtí dárce.
Lze darovat nemovitost jednomu dítěti a druhému dát finanční kompenzaci?
Nemovitost lze darovat jednomu dítěti a druhému poskytnout finanční kompenzaci, pokud s tak chce dárce dobrovolně učinit. Právo rozdělit majetek za života náleží výlučně dárce, který není povinen rozdělit majetek rovnoměrně mezi potomky. Pokud se dárce rozhodne pro finanční kompenzaci, je vhodné uzavřít dohodu o finančním vyrovnání mezi dárcem a potomkem, který neobdržel nemovitost.
Jak zajistit, aby ostatní děti neměly nárok na darovanou nemovitost?
Darování nemovitosti za života dárce vylučuje nárok ostatních dětí na danou nemovitost, pokud nejsou jejími spoluvlastníky. Doporučuje se ideálně notářsky ověřená darovací smlouva, která prokazuje úmysl dárce a chrání obdarovaného. Pro posílení právní jistoty lze uvést, že dar se nemá započítávat do dědictví podle § 1660 občanského zákoníku.
Vzor darovací smlouvy
Vzorový dokument darovací smlouvy jsme připravili pro jednoduché případy darování.
- Aktuální vzor smlouvy pro rok 2025.
- Vzor smlouvy si stáhnete ve formátu .docx, snadný pro doplnění a tisk.
- Získáte také návod, jak vzor smlouvy vyplnit.
- Bonus: Vedlejší ustanovení, jak smlouvu vylepšit: zřízení služebnosti – např. právo užívání nemovitosti, stanovení příkazu – např. podmínka ve smlouvě, časové omezení atp., zákaz zatížení darované věci či nemovitosti, zákaz zcizení darované věci či nemovitosti.
Poslední aktualizace: 25. července 2025