Koupě nemovitosti se zástavním právem je dnes poměrně běžná. Má svá specifika, se kterými by se měl seznámit prodávající i kupující. Jaká jsou rizika, pokud převádíte dům či byt, ke kterému je zástavní právo zřízeno?
Koupě nemovitosti krok za krokem
Pokud si chcete pořídit nemovitosti, musíte nejprve zvážit, jak drahé bydlení si můžete dovolit a zda ho budete financovat z vlastních zdrojů, či si vezmete úvěr. Co vše se platí při koupi nemovitosti kromě kupní ceny?
Může jít o úroky z hypotéky, poplatky bance za sjednání hypotéky a následné vedení úvěru, poplatky za vklad do katastru, odměna notáře za sepsání kupní smlouvy a za notářskou úschovu, daně a provize realitní kanceláři atd.
Nepodceňte prohlídku domu s odborníkem, který posoudí stav nemovitosti. Následně zkontrolujte výpis katastru nemovitostí.
Dalším krokem bude uzavření rezervační smlouvy, případně smlouvy o smlouvě budoucí, kterou předložíte bance pro schválení úvěru.
Velkou pozornost věnujte náležitostem a formulaci samotné kupní smlouvy, zejména je-li uzavírána kupní smlouva se zástavním právem.
Následně dojde k řízení o vkladu do katastru nemovitostí, kde bude zapsán jako vlastník kupující. U koupě nemovitosti se zástavním právem musí dojít také k výmazu zástavního práva prodávajícího a většinou zápis zástavního práva banky kupujícího.
Zástavní právo k nemovitosti
Zástavní právo je prostředek zajištění dluhu. Věřitel, typicky banka, s jeho pomocí zvyšuje šance, že získá zpět peníze, které dlužníkovi půjčil. V případě, že dlužník přestane splácet svůj úvěr, může dojít k exekučnímu řízení, k prodeji zástavy ve veřejné dražbě a k uspokojení věřitele.
Zástavní právo tak dlužníka nutí, aby svůj úvěr řádně a čas splácel, protože v opačném případě může přijít o střechu nad hlavou. Problém je v tom, že dlužník a vlastník zástavy nemusí být ten stejný člověk.
Každý, kdo uvažuje o koupi domu či bytu, by si měl na katastrálním úřadě ověřit, že na nemovitosti nevázne zástavní právo. Kdyby tak neučinil, strany zástavní právo v kupní smlouvě nijak neřešily a koupě nemovitosti se zástavním právem by úspěšně prošla přes katastr nemovitostí, stal by se kupující zástavním dlužníkem. Zadělal by si na pořádný problém a v nejhorším případě by mohl přijít o své peníze i bydlení.
Zástavní právo samozřejmě nemusí být zřízeno jen u domů a bytů, ale i u jiných nemovitostí. Často je k zástavnímu právu navíc zřízen zákaz zcizení a zatížení. V takovém případě budete muset získat např. pro prodej části pozemku se zástavním právem souhlas banky.
Jak se řeší koupě nemovitosti se zástavním právem?
Hypoteční úvěr si při pořízení bydlení bere skoro každý a často se stává, že jej nesplatí před tím, než chce nemovitost z nejrůznějších důvodů prodat. Koupě nemovitosti se zástavním právem je tak v současnosti běžnou záležitostí, ačkoliv jde o administrativně náročnější variantu.
Existuje několik způsobů, jak vyřešit převod nemovitosti se zástavním právem smluvním. Zvolené řešení by mělo být vždy popsáno v kupní smlouvě. Je třeba specifikovat, jak bude uhrazena kupní cena, a jak bude zástavní právo vypořádáno. Prodávající by měl kupujícímu dodat potvrzení zástavního věřitele (většinou banky), o výši dluhu a souhlasu s převodem nemovitosti a následným zánikem zástavního práva. Vhodné je vždy hradit kupní cenu s pomocí úschovy peněz.
Předpokladem jakéhokoliv řešení koupě nemovitosti se zástavním právem je transparentní a poctivé jednání všech zúčastněných stran. Zvýšenou opatrnost by měl kupující věnovat zástavnímu právu, které je zřízeno ve prospěch nebankovního poskytovatele úvěru, který nemá v těchto situacích zavedenou praxi.
Kupující hradí kupní cenu z úspor
Jde o nejjednodušší řešení, které však není příliš časté, protože málokdo má našetřenou celou částku.
Prodávající bude kontaktovat svou banku s žádostí o vyčíslení zůstatku hypotéky s tím, že hypotéku předčasně splatí z části kupní ceny.
Nejvhodnější je sjednat si při uzavření smlouvy notářskou či bankovní úschovu. Tím si kupující pojistí, že peníze k prodávajícímu doputují až v okamžiku, kdy kupujícímu vznikne k nemovitosti vlastnické právo a zároveň bude z katastru vymazáno zástavní právo.
Kupující převezme úvěr
Pro prodávajícího je výhodná varianta, když kupující převezme stávající úvěr. To většinou není tak skvělé pro kupujícího, který na trhu může najít lepší nabídku. S převzetím úvěru musí souhlasit banka, která si prověří, zda je kupující schopen hypotéku splácet.
Kupující vloží do úschovy rozdíl mezi kupní cenou a nesplacenou částí úvěru. Tyto peníze budou vyplaceny prodávajícímu po vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru. Zástavní právo u nemovitosti zůstane.
Kupující si vezme nový úvěr
Kupující si může vzít hypotéku u stejné banky, ale s výhodnějšími podmínkami. Často se však rozhodne pro jiného poskytovatele hypoték. Jde o nejsložitější situaci, protože vedlejšími účastníky koupě nemovitosti se zástavním právem se pak stávají obě banky. Většina bank má pro tyto situace zavedené postupy.
Při vkladu do katastru se zástavní právo banky kupujícího zapíše jako druhé v pořadí. Následně dojde k převodu peněz mezi bankami, čím bude splacena hypotéka prodávajícího. Banka prodávajícího vydá potvrzení o zániku pohledávky, na jejímž základě bude první zástavní právo z katastru nemovitostí vymazáno.
Poslední aktualizace: 3. června 2024
