Žijete v bytovém domě a máte k dispozici sklepní kóji, kterou nevyužíváte? Možná vás napadlo ji pronajmout. Víte ale, že ne vždy vám sklepní kóje opravdu patří? Kdy je pronájem sklepní kóje možný? Co v takovém případě musí obsahovat nájemní smlouva? A kdy potřebujete souhlas SVJ?
Co je sklepní kóje
Sklepní kóje je prostorově vymezená, od ostatních kójí oddělená, část společných sklepních prostor bytového domu.
Nájem sklepní kóje
Odpověď na otázku, zda a kdy mohu pronajmout sklepní kóji, závisí především na jejím právním režimu.
V praxi můžeme rozlišovat 2 základní situace:
- sklepní kóje patří mezi společné části domu (a je tak ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek),
- sklepní kóje je součástí bytu (a tudíž i bytové jednotky ve výlučném vlastnictví).
Sklepní kóji, která je součástí bytu, může vlastník pronajmout vždy.
Naopak u společné sklepní kóje je situace složitější a běžná smlouva o nájmu nebytových prostor nestačí.
Sklepní kóje jako součást společných prostor
Nestanoví-li prohlášení vlastníka něco jiného platí, že všechny sklepní kóje jsou v souladu s § 5 odst. 1 písm. i) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. součástí společných částí bytového domu.
Prohlášení vlastníka pak přiděluje jednotlivé sklepní kóje k výlučnému užívání vlastníkům konkrétních bytů (tzn. každý používá jemu určenou kóji). V praxi jde o nejčastější situaci.
Vlastník jednotky je tak pouze uživatelem sklepní kóje, která k bytu náleží (tvoří jeho příslušenství).
Jelikož se kóje nachází ve společném vlastnictví, nemůže být vlastníkem bytu pronajata třetí osobě.
Sklepní kóje jako součást bytu
Pouze, pokud tak prohlášení vlastníka výslovně stanoví, je možné odchýlit se od zákonné úpravy a určit, že je sklep součástí bytu.
Sklepní kóje v takovém případě není příslušenstvím bytu, ale jeho přímou součástí (stejně jako např. jednotlivé místnosti).
Klíčový rozdíl spočívá v tom, že zatímco příslušenství bytu je z hlediska práva samostatná věc (může tak být např. prodána, darována apod.), součást bytu samostatnou věcí není.
Pokud je sklep pouze příslušenstvím bytu, vlastník bytu k němu nemá vlastnické právo. V případě, že tvoří součást bytu, má k němu vlastník stejná práva jako k bytové jednotce.
Vlastník bytové jednotky pak může sklepní kóji z titulu svého vlastnického práva pronajmout stejně, jako by pronajímal byt, resp. jeho část (např. volný pokoj).
Změna prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka je právní dokument, vymezující jednotlivé části domu a vlastnictví k nim. Jeho náležitosti stanoví § 1166 občanského zákoníku (OZ) a vkládá se do katastru nemovitostí.
Pokud vlastník jednotky usiluje o to, aby se sklepní kóje stala součástí jeho bytu, musí dosáhnout změny prohlášení vlastníka.
Co je potřeba k prohlášení vlastníka, pokud jde o jeho změnu, stanoví § 1169 OZ:
- písemný souhlas vlastníka, jehož práv se změna dotkne (tzn. vlastníka užívajícího kóji, jejíž právní režim se mění),
- písemný souhlas oprávněného z věcného břemene, dotkne-li se změna jeho práv,
- souhlas většiny hlasů vlastníků v domě (tj. většiny všech vlastníků jednotek).
Jak na pronájem sklepní kóje ve společných prostorách
Vlastník bytu, který je uživatelem přidělené sklepní kóje, ji nemůže pronajmout třetí osobě. Nicméně, občanský zákoník nabízí náhradní řešení.
S ohledem na vymezení věci dle § 496 odst. 2 OZ, je za věc v právním slova smyslu považováno i majetkové právo (v tomto případě užívací právo vlastníka bytu ke kóji).
To znamená, že případnému zájemci o nájem sklepní kóje může vlastník jednotky nabídnout nájem svého výlučného užívacího práva.
Na základě takto sepsané smlouvy bude nájemce oprávněn užívat kóji ve stejném rozsahu jako vlastník jednotky.
Rozdíl oproti nájmu sklepní kóje je v odchylně vymezeném předmětu nájmu (užívací právo ke kóji namísto kóje) a v závislosti na užívacím právu vlastníka.
Tato závislost spočívá v tom, že ztratí-li vlastník výlučné užívací právo ke sklepní kóji (typicky prodá-li svou bytovou jednotku), zanikne i nájemní právo nájemce.
Náležitosti nájemní smlouvy
Nájemní smlouva, jejímž předmětem je sklepní kóje nebo užívací právo k ní, musí obsahovat:
- identifikaci stran (jména, příjmení, adresy, popř. i datum narození),
- identifikaci předmětu nájmu (např. výlučné užívací právo ke sklepní kóji č. X, zřízené ve prospěch vlastníka jednotky č. Y),
- závazek pronajímatele přenechat předmět nájmu k dočasnému užívání nájemci,
- závazek nájemce platit za to pronajímateli nájemné (může být ujednána pravidelná částka, tj. cena, popř. jen způsob jejího určení),
- zda se smlouva uzavírá na dobu určitou či neurčitou,
- datum, místo a podpisy stran.
Zároveň doporučujeme ve smlouvě uvést výslovné ujednání dalších práv a povinností nájemce a pronajímatele (např. v oblasti údržby, úklidu, drobných oprav, apod.).
Pokud jde o formu nájemní smlouvy, ta může být v tomto případě písemná i ústní.
Nicméně s ohledem na právní jistotu a možné budoucí spory doporučujeme zvolit písemnou formu.
Předávací protokol
Vedle nájemní smlouvy je vhodné sepsat též předávací protokol, zaznamenávající technický stav kóje a jejího vybavení v okamžiku předání.
Strany tak získají doklad o faktickém stavu předmětu nájmu pro případ sporu (např. údajně chybějící či poškozené vybavení apod.).
Protokol by měl obsahovat:
- identifikaci sklepní kóje, která je předmětem užívacího práva,
- popis stavu a vybavení sklepní kóje (např. police, skříně apod.),
- počet a druh klíčů předaných nájemci (zejm. klíče od kóje a od hlavního vchodu),
- datum, místo a podpis.
Předávací protokol může být součástí smlouvy, popř. může mít formu samostatné listiny.
Užívání pronajaté sklepní kóje ve společných prostorách
Případný nájemce může užívat sklepní kóji ve stejném rozsahu jako vlastník jednotky.
Přitom musí dbát zejména na to, aby kóji užíval v souladu s jejím účelem a neobtěžoval či neohrožoval tím ostatní vlastníky v domě.
Problematické by tak bylo např. pokud by v kóji hodlal nájemce bydlet nebo v ní uskladňoval nebezpečné látky.
Vedle toho musí respektovat pravidla stanovená vlastníky jednotek pro užívání společných prostor, uvedená typicky v domovním řádu.
SVJ a pronájem sklepní kóje ve společných prostorách
Možná vás napadá otázka, zda je možné pronajmout sklep, který je součástí společných částí domu, bez souhlasu společenství vlastníků.
Ačkoli lze s ohledem na právní jistotu a dobré sousedské vztahy získání souhlasu ostatních vlastníků doporučit, není to pro pronájem sklepní kóje vždy nutné.
Pro takový závěr je oporou zejm. usnesení Ústavního soudu I.ÚS 2325/18 ze dne 7. 8. 2018.
V konkrétním případě bude ovšem nutné brát do úvahy též prohlášení vlastníka, stanovy SVJ, popř. i domovní řád, upravující způsob užívání společných prostor.
