Vlastníte pozemek, na kterém chcete začít stavět? Pak byste měli vědět, jaké požadavky na rodinný dům je třeba splnit. Ať jej budete stavět svépomocí nebo ve spolupráci se stavební firmou, budete se muset seznámit nejen s technickými aspekty stavby, ale také s tím, jaké podmínky pro výstavbu stanovuje právo.
Jaká právní řízení vás při stavbě rodinného domu čekají? A jaké legislativní změny lze očekávat v blízké budoucnosti?
Než začnete plánovat výstavbu
Vybíráte pozemek, na kterém bude váš dům stát? Pak byste si měli dát pozor na to, zda se jedná o stavební parcelu. Pozemky totiž mohou mít různé využití, a ne na každém lze stavět. Před tím, než si nějaký pozemek koupíte, byste si proto měli ověřit v územním plánu obce, k čemu má pozemek sloužit. Lze sice požádat o změnu územního plánu, nicméně zde bude záležet na rozhodnutí obce, zda vám vyhoví.
Je-li váš pozemek veden jako zemědělská půda, budete muset nejprve požádat o odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu. Výstavba rodinného domu se vám pak může značně prodloužit a prodražit.
I pokud je pozemek vhodný ke stavbě, bude muset nejprve zajistit jeho připojení na veřejné komunikace a sítě. Musíte zde přivést vodu, zajistit likvidaci odpadních vod a napojení na energie.
Řízení před stavebním úřadem
Definice rodinného domu dle stavebního zákona, resp. podle vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, stanoví, že „rodinný dům je stavba určená k bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“
Než začnete stavět rodinný dům, musí vám stavbu schválit stavební úřad. Musíte si proto nechat vypracovat projekt a nachystat potřebnou dokumentaci.
Nejprve probíhá územní řízení, ve kterém je posuzováno umístění stavby vzhledem k okolí. V posledních letech ale došlo ke změně stavebního zákona a nyní postačí získat tzv. územní souhlas. Rozhodování o umístění stavby je jednodušší, např. různé dotčené osoby mají jen omezené možnosti vstoupit do řízení.
Poté, co získáte územní souhlas, je na řadě stavební řízení. Stavební úřad v něm rozhoduje, za jakých podmínek lze postavit konkrétní stavbu. V případě, že stavba odpovídá rodinnému domu, lze získat potřebné stavební povolení pro rodinný dům zjednodušeně. Postačí provést tzv. ohlášení stavby, kdy pouze stavebnímu úřadu sdělíte, že se chystáte stavět. Pokud dodáte všechny potřebné náležitosti, vydá vám stavební úřad do 30 dní svůj souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru.
Podmínkou pro to, aby mohlo o vašem domě být rozhodnuto zjednodušenými způsoby a tudíž rychle, je získání souhlasu sousedů (tj. vlastníků sousedních pozemků a staveb a držitelů jiných věcných práv na nich) se stavbou rodinného domu. Tyto souhlasy musí být vyznačeny na situačním výkresu projektové dokumentace.
Výstavba rodinného domu
Máte-li v ruce souhlas s provedením stavby, popř. přímo stavební rozhodnutí, můžete se pustit do stavění. Menší rodinný dům můžete stavět i svépomocí. V takovém případě si ale musíte zajistit stavební dozor, který bude mít potřebnou odbornou způsobilost jako stavbyvedoucí.
Každý stavebník má ze zákona řadu povinností. Např. musí dávat pozor na řádnou přípravu a provádění stavby, provádí a vyhodnocuje různé zkoušky a měření, zajišťuje řádné vedení dokumentace, má informační povinnosti vůči stavebnímu úřadu atd.
Za porušení povinností hrozí stavebníkovi vysoká pokuta.
Pokud byl rodinný dům realizován developerem, je určený k pronájmu, je nutné provést u něj zkušební provoz, popřípadě je prohlášen za kulturní památku, budete ho muset zkolaudovat. V ostatních případech postačí, ohlásit stavebnímu úřadu dokončení stavby a můžete začít bydlet.
Právní požadavky na rodinný dům
V roce 2022 se zpřísnily energetické požadavky na novostavby. Nové rodinné domy by se měly blížit domům pasivním, tedy mít téměř nulovou spotřebu energie. Nestačí pouze dům řádně zateplit, ale bude potřeba řešit, jak se budou využívat obnovitelné zdroje energií. S jejich financováním pomáhají nejrůznější dotace.
V červenci 2023 nabyl účinnosti nový stavební zákon. Ten má za cíl usnadňovat stavitelům domů život. Územní a stavební řízení se spojí do jednoho. Se souhlasem sousedů bude navíc možné schválit stavební záměr ve zkráceném řízení. Jednání s úřadem by mělo probíhat elektronicky. Navíc nebudete muset obíhat dotčené orgány, jejich stanoviska si zajistí stavební úřad sám. Novostavba tak bude moci být realizována podstatně rychleji.
Poslední aktualizace: 29. prosince 2022
