Pořídit si pozemek nebo bydlení znamená pro mnoho lidí životní investici. Jenže, co když zjistíte, že to moc dobrá investice nebyla? Na pozemku nejde stavět, dům má narušenou statiku a v bytě s vámi jako věcné břemeno bude žít babička prodávajícího. Řešením je odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost.
Kdy můžete odstoupit od koupě a z jakých důvodů? Jak postupovat při odstoupení? A jaké budou následky odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost?
Kdy lze odstoupit od smlouvy?
Odstoupení od smlouvy je způsob, jak můžete jednostranně ukončit smluvní vztah. Smlouva zanikne, stejně jako práva a povinnosti obou stran. Protože ale v právu platí, že smlouvy se mají dodržovat, může k odstoupení dojít pouze za určitých okolností.
Strany se mohou v kupní smlouvě dohodnout na podmínkách, za kterých lze odstoupit. Nemusí přitom jít nutně jen o porušení smlouvy protistranou, ale i o objektivní skutečnosti.
Pokud si ale strany žádné důvody odstoupení nesjednají, může k odstoupení dojít pouze v situacích, které stanoví občanský zákoník.
Podstatné porušení smlouvy
Odstoupit od kupní smlouvy na nemovitost můžete, pokud druhá strana poruší své smluvní závazky podstatným způsobem.
Co si pod pojmem podstatné porušení smlouvy představit?
Podle občanského zákoníku jde o „takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala.“ Typicky půjde o zamlčení určitých skutečností či přímo uvedení v omyl.
Příklad: Protistrana vám prodá pozemek s tím, že je vhodný ke stavebním účelům, přitom se na něm vůbec stavět nemůže. Pokud tuto skutečnost prodávající věděl, jedná se o podstatné porušení smlouvy.
Odstoupit od smlouvy v případě podstatného porušení smlouvy můžete bez zbytečného odkladu. Stejně tak můžete od smlouvy odstoupit poté, kdy zjistíte, že se strana chová tak, že smlouvu podstatným způsobem poruší a na vaši výzvu nedá přiměřenou jistotu. Zde půjde především o odstoupení od kupní smlouvy prodávajícím, když vyplyne, že kupující je např. v insolvenci a nezaplatí řádně a včas kupní cenu.
Vady nemovitosti
Většina podstatných porušení, které povedou k odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost, se bude týkat vad nemovitosti. Odstoupit od smlouvy nelze v případě, že nemovitost má zjevné vady, které lze na první pohled zjistit, jako jsou různé praskliny, rozbité okno, apod.
Nicméně, prodávajícímu lze jen doporučit, aby v kupní smlouvě vady nemovitosti výslovně uvedl, resp. aby kupní smlouva obsahovala prohlášení kupujícího, že si je vad vědom a vzdává se práv z vadného plnění.
Odstoupení od smlouvy mohou zakládat skryté vady, na které nemůže kupující přijít ani při pečlivé prohlídce nemovitosti. Tyto vady existují v okamžiku prodeje, ale projeví se až za čas poté, co kupující nemovitost převezme. U menších vad může kupující požadovat jejich odstranění či snížení kupní ceny.
Pokud ale vady odstranit nelze a nemovitost nelze užívat, bude mít kupující právo na odstoupení od smlouvy. Příkladem může být situace, kdy se ukáže, že statika domu je ve špatném stavu a hrozí jeho zřícení.
Následky odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost
Oznámili jste protistraně, že odstupujete od smlouvy? Svůj krok si nyní již nemůžete rozmyslet. Bez souhlasu druhé strany totiž nelze vzít odstoupení zpátky.
Poté, co od smlouvy odstoupíte, je smlouva zrušena od svého počátku. Prodávající musí kupujícímu vrátit celou kupní cenu. Kupující pak musí umožnit převod nemovitosti zpět do vlastnictví prodávajícího. Protože vlastnická práva k nemovitostem vede katastr nemovitostí, musí si strany poskytnout součinnost pro zápis prodávajícího jako vlastníka.
Ačkoliv se na kupní smlouvu hledí, jako kdyby vůbec uzavřena nebyla, některá její ustanovení budou platit nadále. Půjde o ujednání o smluvní pokutě, o úrocích z prodlení, o náhradě škody či o způsobu řešení sporů. To znamená, že např. kromě odstoupení od smlouvy můžete požadovat, aby vám za porušení svých povinností protistrana zaplatila smluvní pokutu či uhradila vzniklou škodu.
Jak postupovat při odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost
Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost je nutné provést písemnou formou. Doporučujeme zaslat protistraně doporučený dopis s dodejkou. Pamatujte si, že pokud protistrana nebude chtít odstoupení od smlouvy akceptovat, může se váš případ dostat před soud. Proto již samotný dopis formulujte tak, aby z něj bylo jasné, kdo a komu jej píše a od jaké konkrétní smlouvy odstupujete.
Ačkoliv občanský zákoník nestanoví, že musíte uvést důvod pro odstoupení, můžeme vám jen doporučit, abyste jej nejen uvedli, ale i dopodrobna rozebrali.
Předcházení problémům
Prevence je nejlepší obranou před nepříjemnými překvapeními a před následnými konflikty. Základem je zkontrolovat stav nemovitosti odborníkem, abyste přišli na případné vady ještě před tím, než vůbec nějakou kupní smlouvu uzavřete.
Přikročíte-li k uzavření kupní smlouvy, pohlídejte si, aby byla dobře formulována. Měli byste v ní vymezit, co je považováno za závažné porušení povinností a upřesnit, za co nese odpovědnost prodávající a za co kupující.
Můžete také ve smlouvě popsat konkrétní situace, za kterých dojde k odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost.
Rezervační smlouva na nemovitost
Pokud ještě nemáte podepsanou kupní smlouvu, je vhodné nejprve podepsat rezervační smlouvu na nemovitost. Získáte tak více času na to, abyste si nemovitost prověřili, jak v rámci možných právních vad nemovitosti, tak těch faktických.
Využít můžete vzor smlouvy o rezervaci. Doporučujeme však záležitost i smlouvy konzultovat s advokátem.
Poslední aktualizace: 9. května 2023
