Právní rámec fungování společenství vlastníků jednotek je zakotven v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Pravidla pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb
Povinnou náležitostí stanov společenství vlastníků je podle občanského zákoníku stanovení pravidel pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Je tedy především na samotném společenství, aby zajistilo praktickou, podrobnou a fungující metodiku stanovování příspěvků na správu domu a úhradu cen služeb. Ta by měla zahrnovat zejména způsob jejich vybírání a vyúčtování.
V neposlední řadě by společenství vlastníků měla zajistit přesnou úpravu, jak postupovat v případě prodlení vlastníků s úhradou příspěvků na správu domu a pozemku a s úhradou cen služeb. Podpůrnými předpisy této problematiky jsou zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele, zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií, zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu, zákon č. 185/2001 Sb., o odpadech, vyhláška č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích).
Dlužníci ve společenství vlastníků bytových jednotek
Aktuálním a velmi palčivým problémem současných společenství vlastníků jsou jejich vlastní dlužníci. Stále častěji jsou tato společenství nucena potýkat se se situacemi, kdy se jejich členové dostávají do prodlení s úhradou příspěvků za správu domu a pozemku a s úhradou cen služeb. Tito vlastníci jsou v mnoha případech zatíženi jinými svými dluhy (například hypotečními či spotřebitelskými úvěry), exekucemi, eventuálně vstoupili do procesu insolvenčního řízení. Pro společenství vlastníků a jejich členy tak vzniká velký problém, tedy jak dosáhnout uspokojení svých pohledávek a současně jak plnit své vlastní závazky vůči třetím osobám.
Prevencí před dlužníky mohou být stanovy
Společenství vlastníků by měla předcházet vzniku pohledávek za vlastními členy již ve svých stanovách. Jak bylo řečeno shora, podle občanského zákoníku mají společenství povinnost ve svých stanovách upravit pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku a úhradu cen služeb. K této povinné náležitosti stanov společenství přistupují mnohdy velmi nezodpovědně a podceňují význam této úpravy.
Nelze než doporučit, aby společenství ve svém zakladatelském dokumentu stanovilo, jaké příspěvky a obdobné platby jsou jejich členové povinni platit, jakou formou a v jakých lhůtách.
Předžalobní výzva zahrnuta již ve stanovách společenství
Ve stanovách by mělo být rovněž nastíněno, jakým způsobem bude postupováno proti vlastníkům, kteří se ocitnou v prodlení. Řešení takového problému je zejména v rukou statutárního orgánu společenství (tedy výboru nebo předsedy). Ten by mohl nejprve povinnému vlastníku jednotky zaslat upomínku s výzvou k plnění v dodatečně stanovené lhůtě s upozorněním, že nebude-li tato povinnost splněna, bude postupováno proti vlastníkovi soudní cestou, tzn. žalobou na plnění.
Každý vlastník by mohl být již ve stanovách upozorněn na to, že bude-li společenství nuceno vymáhat svou pohledávku soudní cestou, vedle samotné povinnosti zaplatit dlužný příspěvek na správu domu a pozemku (dlužnou cenu za služby) vznikne vlastníkovi povinnost hradit úroky z prodlení a rovněž náklady soudního řízení. Za nadbytečné nepovažuji ani ustanovení o případném vymáhání pohledávky nařízením exekuce, nezaplatí-li člen společenství peněžitý dluh na základě pravomocného rozhodnutí soudu. Zdůraznění faktu, že vlastní peněžitý dluh člena společenství se tak může mnohonásobně zvýšit, považuji za nezbytnou součást poučení vlastníka pro případy, že by se dostal do prodlení.
Morální nátlak
Prevence proti „neplatičům“ by mohla spočívat také v určitém nátlaku na povinného vlastníka, kdy člen výboru nebo předseda společenství zveřejní na vývěsce v bytovém domě seznam vlastníků, kteří jsou v prodlení s úhradou plateb dle stanov. Lze předpokládat, že někteří vlastníci podlehnou morálním pohnutkám a raději dluh zaplatí, než aby strpěli jejich zveřejňování mezi ostatními členy společenství.
Obdobně by se tímto problémem mohlo pravidelně zabývat shromáždění vlastníků jednotek na svém zasedání. Do pozvánky na zasedání shromáždění se uvede bod programu, pod kterým budou řešeny pohledávky společenství za vlastními členy z titulu prodlení s úhradou příspěvků za správu a s úhradou cen za služby. Kromě toho, že by se mělo shromáždění zabývat individuálně jednotlivými dlužníky, mělo by možnost také hlasovat o způsobu, jakým způsobem proti povinným členům postupovat.
S neplatičem se lze domluvit
Bude-li vlastník jednotky ochoten spolupracovat, je nasnadě několik řešení.
Prvním řešením je jednostranné právní jednání povinného vlastníka, kterým uzná svůj dluh za společenstvím a zaváže se jej uhradit v dodatečné lhůtě.
Druhým řešením může být dohoda mezi společenstvím vlastníků a jeho členem o splnění dluhu formou pravidelných splátek s tím, že pokud tento člen bude splátkový kalendář dodržovat, upustí společenství od požadavku, aby tento vlastník uhradil spolu s jistinou také úroky z prodlení. Naopak nebude-li splátkový kalendář řádně plněn, stane se splatným celý dluh.
Notářský zápis s doložkou vykonatelnosti
Třetím a nejefektivnějším řešením situace je sepsání notářského zápisu, který pro společenství poslouží v případě potřeby jako exekuční titul, aniž by se toto společenství muselo domáhat svého práva u soudu. Zmiňovaný notářský zápis může mít dvě podoby. Jednak může mít formu dvoustranného právního jednání, tedy dohody mezi společenstvím a jeho členem, ve které se povinný zaváže k zaplacení peněžitého dluhu v určité lhůtě, určitým způsobem (tedy i formou splátek), přičemž za předpokladu, že povinný nezaplatí řádně a včas, k čemu se zavázal, udělí v notářském zápisu souhlas, aby se tento použil jako exekuční titul pro nařízení exekuce na majetek povinného. Jednak může mít formu jednostranného právního jednání dlužníka. Není tedy nutné, aby takový notářský zápis podepsal za společenství statutární orgán. K notáři se tedy může dostavit pouze dlužník.
Obsah tohoto notářského zápisu je obdobný, tzn., že povinný se zaváže ke splnění dluhu určitým způsobem a v určité lhůtě, s tím, že svolí k nařízení exekuce na svůj majetek, nebude-li peněžitý dluh platit řádně a včas. K tomuto notářskému zápisu se však vyžaduje, aby byla notáři předložena předchozí dohoda mezi společenstvím jako osobou oprávněnou a členem společenství jako osobou povinnou, ze které bude vyplývat vše, k čemu se dlužník jednostranně zavázal v notářském zápisu.
Společenství, které přiměje svého člena k tomu, aby přistoupil na sepsání tohoto notářského zápisu, dosáhne především jisté formy zajištění své pohledávky, neboť tento zápis mu poslouží bez dalšího jako exekuční titul, s nímž se může obrátit na jakéhokoli exekutora s návrhem na nařízení exekuce na majetek povinného. Společenství pak nemusí absolvovat složitý proces uplatňování své pohledávky před soudem.
Jiné formy zajištění dluhu neplatiče
Dalším možným řešením, jak dosáhnout uspokojení pohledávky společenství, je zajištění dluhu povinného vlastníka. Zajistit dluh je možné prostřednictvím třetí osoby, která se společenství nebo ve prospěch společenství zaváže za dlužníkovo plnění (ustanovení § 2018 odst. 1 občanského zákoníku: „Kdo věřiteli prohlásí, že ho uspokojí, jestliže dlužník věřiteli svůj dluh nesplní, stává se dlužníkovým ručitelem.“) anebo zřízením zástavního práva.
Neplatič v oddlužení
Ocitne-li se člen společenství v úpadku nebo pod hrozbou úpadku a jeho situace se řeší zákonem stanoveným způsobem v insolvenčním řízení u příslušného soudu, má společenství jako věřitel právo přihlásit svou pohledávku a domáhat se tak uspokojení. Společenství musí do uplynutí lhůty stanovené soudním rozhodnutím o úpadku přihlásit zákonem stanovenou formou svou pohledávku, a to prostřednictvím formuláře – přihláška do insolvenčního řízení. K přihláškám, které jsou podány později, insolvenční soud nepřihlíží a takto uplatněné pohledávky se v insolvenčním řízení neuspokojují.
Hlídejte zápis neplatiče do insolvenčního rejstříku
V mnoha případech dochází k tomu, že společenství se dozví o úpadku a zahájeném insolvenčním řízení po uplynutí lhůty určené k přihlašování pohledávek věřitelů. Pro tento případ doporučuji, aby statutární orgán společenství sledoval u všech svých dlužníků, zda tito nejsou vedeni v insolvenčním rejstříku a tedy zda by společenství nemělo přihlásit svou pohledávku do insolvenčního řízení.
Vzhledem k tomu, že společenství vlastníků je povinno vést seznam svých členů a samotní členové jsou naopak povinni společenství sdělovat podstatné změny týkající se jejich poměrů, bylo by praktické do stanov společenství zakotvit i povinnost vlastníků bezodkladně informovat společenství o svém úpadku a zahájeném insolvenčním řízení.
Závěr – Problematika pohledávek společenství
Problematika pohledávek společenství za svými vlastními členy představuje velmi obsáhlé a diskutované téma. Bude třeba se k němu neustále vracet a rozvíjet úvahy de lege ferenda i s ohledem na vývoj praxe.
Konečné řešení situace zatím zůstává na samotných společenstvích. Tuto skutečnost by si měly uvědomovat všechny osoby, které jsou členy těchto právnických osob, neboť je to v jejich nejvyšším zájmu. Nezbývá, než se začít zajímat o dění ve společenství a rovněž o to, koho si členové společenství volí ze svého středu do funkcí členů výborů a předsedů. Jsou to právě tito funkcionáři, kteří na sebe berou odpovědnost za řádné fungování společenství a obstarávání jeho záležitostí.
V příštím článku chystáme rozbor intenzivnějších zásahů do práv neplatičů v podobě zastavení přívodu vody, tepla a jiných služeb zajišťovaných společenstvím vlastníků bytových jednotek.
Milena Řepíková
Poslední aktualizace: 21. června 2021
