Pokud jste zdědili nemovitost, možná vás napadlo, jak je to s daněmi. Platí se dědická daň? A co teprve, když se rozhodnete nemovitost prodat? Kdy se platí daň z příjmu při prodeji nemovitosti z dědictví? A můžete se této povinnosti vyhnout?
Je třeba si dát pozor zejména v souvislosti s prodejem nemovitosti, kdy se vyplatí ohlídat si výjimky z daně (osvobození od daně), abyste neplatili více, než je nezbytné.
Dědictví nemovitosti a daně
V praxi je v souvislosti s dědictvím třeba rozlišovat především dvě situace.
- Daňovou povinnost ve vztahu k nabytí nemovitosti samotné.
- Daňovou povinnost ve vztahu k následnému prodeji zděděné nemovitosti.
Není přitom rozhodné, zda zdědíte celou nemovitost nebo jen její část (tzv. ideální spoluvlastnický podíl – např. 1/2).
Nabytí nemovitosti dědictvím
Již samotné nabytí nemovitosti děděním může vést ke vzniku daňových i jiných povinností.
Není přitom rozhodné, zda dědíte na základě zákona, nebo na základě pořízení pro případ smrti.
Pokud je dědicem fyzická osoba (tzn. člověk), která je daňovým rezidentem České republiky (daně platí v ČR), týká se ho především úprava tří daní. A to daně z příjmů, daně z nemovitých věcí a daně z příjmů při prodeji nemovitosti.
Dědická daň
U dědické daně je situace jednoduchá, tato daň totiž byla bez náhrady zrušena ke konci roku 2013.
V současnosti se tak žádná dědická daň neplatí, ať již dědíte věci nemovité či movité.
Daň z příjmů fyzických osob
I po zrušení dědické daně však zůstává dědictví tzv. bezúplatným příjmem fyzické osoby. Zákon o daních z příjmů v § 4a písm. a) nicméně dědictví od daně osvobozuje.
V souvislosti s děděním nebudete tedy platit ani daň z příjmů a jediným poplatkem pro vás zůstanou náklady dědického řízení.
Důležité je zdůraznit, že pokud takto osvobozený příjem přesáhne částku 5 000 000 Kč, je třeba to oznámit finančnímu úřadu. Tuto povinnost ukládá přímo § 38v zákona o dani z příjmů, tudíž se ji nevyhnete.
Částka se počítá za celé dědictví, tedy vedle nemovitosti musíte přičíst i vše ostatní, co jste zdědili. Přičíst musíte i některé další zákonem stanovené příjmy osvobozené od daně (např. příjem z převodu podílu v obchodní korporaci).
Příslušným finančním úřadem je v tomto případě finanční úřad, pod který spadáte na základě svého trvalého bydliště.
Daň z nemovitých věcí
Pokud je vaším dědictvím nemovitost, asi se sami sebe ptáte, zda a kdy platím daň z nemovitých věcí. Odpověď je jednoduchá.
Zdědíte-li nemovitost a zůstanete jejím vlastníkem i k nejbližšímu 1. lednu, budete muset zaplatit daň z nemovitých věcí. Tato daň je totiž jediná, která se platí tzv. dopředu, nikoli zpětně.
Pro příklad si představte následující situaci.
Zdědili jste nemovitost v roce 2024 a zůstali jste jejím vlastníkem i 1. ledna 2025. Musíte tak zaplatit daň z nemovitosti za rok 2025, i kdyby jste nemovitost převedli třeba hned 2. ledna na nového vlastníka.
Daňové přiznání musíte podat do 31. ledna 2025.
Příslušným finančním úřadem je v tomto případě úřad, v jehož územním obvodu se nachází nemovitost. Přiznání k dani z nemovitostí se podává vždy do 31. ledna.
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti z dědictví
Prodej nemovitosti z dědictví je zákonem zásadně považován za příjem, a tudíž podléhá dani.
Zákon o daních z příjmů však stanoví výjimky, které vás mohou od této povinnosti osvobodit. Jsou upraveny v § 4 odst. 1.
Časový test
Mezi v praxi nejčastější výjimky patří tzv. časový test.
Vlastníte-li zděděnou nemovitost po dobu delší než 10 let, jste od placení daně osvobozeni.
Do této doby se započítává i doba, po kterou vlastnil nemovitost zůstavitel (ten, po kom dědíte), šlo-li o vašeho manžela či příbuzného v přímé linii. Příbuznými v přímé linii se rozumí předci a potomci (prarodiče, rodiče, děti, vnuci…).
Pokud jste byli se zůstavitelem příbuzní ve vedlejší linii (např. sourozenci, teta, strýc, bratranec…) nebo vůbec (kamarád, soused…) doba jeho vlastnictví se nezapočítává.
Pokud tedy zdědíte nemovitost, kterou vaši rodiče vlastnili např. 15 let, a obratem ji prodáte, daň z příjmu při prodeji nemovitosti nabyté dědictvím neplatíte.
Pro úplnost je nutné dodat, že u nemovitostí v osobním vlastnictví nabytých před 1. 1. 2021 je pro osvobození vyžadováno pouze 5 let vlastnictví.
Obstarání vlastní bytové potřeby
Pokud ani po započtení doby vlastnictví zůstavitele nesplňujete podmínky časového testu, můžete i tak dosáhnout na osvobození z daně z prodeje nemovitosti.
Podmínkou je, že příjem z nemovitosti použijete k obstarání vlastní bytové potřeby. Typicky ke koupi domu či bytu, kde budete následně bydlet.
Učinit tak musíte nejpozději do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, kdy jste příjem získali.
Pro příklad to znamená, že pokud prodáte nemovitost v roce 2024, nebudete muset platit daň, koupíte-li za utržené peníze byt/dům nejpozději do konce roku 2025.
Nezapomeňte ale oznámit příjem z prodeje nemovitosti finančnímu úřadu.
Sazba daně
Pokud se nepoužije žádná z výjimek pro prodej dědictví a daň z příjmu se v daném případě uplatní, je třeba upozornit na tzv. „progresivní“ sazbu daně. To znamená, že čím vyšší je příjem, tím vyšší daň se z něj odvádí.
Sazba daně činí:
- 15 % pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy
- 23 % pro část základu daně nad 36násobek průměrné mzdy
To znamená, že pokud váš zdaňovaný příjem za rok 2024 přesáhne 1 582 812 Kč, bude nad tuto částku zdaněn 23 % sazbou. Příjmy do této částky budou daněny 15 % sazbou.
Při prodeji zděděné nemovitosti, se daň z příjmů fyzických osob počítá nikoli z hodnoty nemovitosti, ale ze zisku z prodeje. Ten vypočítáte jako rozdíl prodejní ceny (ta by měla být specifikována v kupní smlouvě) a ceny odhadu pro dědické řízení.
Vedle toho můžete od prodejní ceny dále odečíst i náklady na samotný prodej (např. příprava smluv advokátem, provize RK, úklid a vyklizení nemovitosti…). Pokud jste navíc investovali do rekonstrukce zhodnocující nemovitost (např. zateplení, výměna oken…) můžete odečíst i tyto náklady.
Jako příklad lze uvést situaci, kdy prodáte za 5 000 000 Kč nemovitost, jejíž hodnota činí dle odhadu 4 000 000 Kč. Daň se bude počítat z 1 000 000 Kč.
Kdyby navíc náklady prodeje byly 20 000 Kč a výměna oken stála 150 000 Kč, byla by daň vypočtena pouze z 830 000 Kč.
Pokud byste prodali jen spoluvlastnický podíl použijete z odhadu ceny poměrnou částku připadající na váš podíl.
To znamená, že pokud odhad ceny nemovitosti činí např. 4 000 000 Kč a vy zdědíte pouze 1/4, musíte ještě vydělit odhad čtyřmi. Hodnota vašeho podílu tak dle odhadu činí 1 000 000 Kč.
Kdo platí daň
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti z dědictví platí prodávající.
Ať už jste prodali celou nemovitost, nebo jen podíl z ní, musíte zisk uvést ve vašem daňovém přiznání, konkrétně v příloze 2, v kategorii Ostatní příjmy.
Uvést musíte i prodejní cenu a cenu z odhadu, jakož i další odčitatelné výdaje, z nichž jste zisk vypočítali.
Nejde přitom o speciální daňové přiznání, ale o běžné přiznání k dani z příjmu, které se podává za každý rok.
Termín pro zaplacení daně
Daňové přiznání se standardně podává do 1. dubna následujícího kalendářního roku.
Pokud podáváte daňové přiznání elektronicky, máte čas až do 2. května (neboť 1. května je státní svátek).
A pokud za vás podává daňové přiznání daňový poradce, prodlužuje se lhůta až do 1. července.
K tomuto datu je také nutné zaplatit celkovou daň z vašich příjmů za minulý rok, nejen daň z příjmu při prodeji nemovitosti z dědictví.
