Služebnosti je nová kategorie občanského zákoníku v rámci věcných břemen. Liší se od reálných břemen tím, že zakládají povinnost v tzv. nekonání či strpění nějaké činnosti. V úvodním článku Co to je služebnost jsme si přiblížili základní charakteristiku a vlastnosti tohoto právního institutu. Tento článek zaměříme na druhy služebností a konkrétní výčet příkladů z praxe. S čím se můžeme setkat v každodenním životě a jaká je právní úprava jednotlivých služebností?
Druhy služebností
Nový občanský zákoník rozeznává dva druhy služebností – osobní a pozemkové. Podobně jako v případě prvního dělení na služebnosti a reálná břemena nemá ani toto dělení žádné skutečné dopady a tak jen krátce zmíním, že osobní jsou právem konkrétního člověka na užívání cizí věci, kdežto pozemkové právem majitele pozemku v určité míře užívat pozemek jiný.
Představte si tak například služebnost cesty, kdy má váš soused právo projíždět přes vaši zahradu na svůj pozemek. Nejedná se ovšem pouze o jeho oprávnění, ale o oprávnění kteréhokoli vlastníka sousedního pozemku. To znamená, že pokud soused svůj pozemek prodá někomu novému, tak také váš nový soused bude moci jezdit po vaší zahradě.
A to platí i obráceně – kdokoli, kdo koupí pozemek od vás, bude muset průjezdy přes svůj pozemek tolerovat. To je potřeba mít na paměti také v případě, že sami pozemek kupujete.
Nestačí přitom pouze zkontrolovat příslušný list vlastnictví, zda-li na nemovitosti neváznou věcná břemena. Je také žádoucí se dobře obeznámit se situací v okolí vašeho vysněného pozemku, skrz který může vést cesta, která je účelovou komunikací a ač není nikde v katastru uvedena, máte povinnost ji respektovat.
Osobní služebnost se pak už liší pouze v oprávněné osobě, kdy se právo k dotyčné věci omezuje pouze na konkrétní osobu a služebnost zaniká nejpozději smrtí osoby oprávněné. Z toho také plyne, že osobní služebnost je oproti pozemkové relativně krátkodobějšího charakteru.
Pokud vám to není zcela jasné teď, zcela jistě to pochopíte u jednotlivých příkladů. Výčet, který nám dává občanský zákoník, chápejte jako takový obecný tip či návod, jaké služebnosti je možné zřídit a co by smlouva zakládající služebnost měla obsahovat. V případě potřeby si ale můžete bez problému vymyslet služebnost vlastní.
Služebnost je považována za právní vadu nemovitosti.
1) Služebnost inženýrské sítě
Jedná se o nejvýraznější novinku této části občanského zákoníku, kterou si svým způsobem vymohla někdy vcelku nejasná praxe. Zřízením této služebnosti dáváte svolení k tomu, aby provozovatel vodovodní, kanalizační či energetické sítě vedl přes váš pozemek (zejména tedy pod povrchem) příslušné dráty či potrubí a také se staral o jejich údržbu a opravu. Provozovatel (oprávněný) je k vyjednávání o uzavření smlouvy o zřízení služebnosti inženýrské sítě pověřen speciálním veřejnoprávním předpisem (např. energetickým zákonem či zákonem o elektronických komunikacích).
Otázkou je, zda se vůbec jedná o vyjednávání. V případě, že uzavření smlouvy o služebnosti odmítnete, je možné, že vám bude tato služebnost vnucena rozhodnutím orgánu veřejné moci, tedy vyvlastněna. Je-li tedy nutné pod vaším pozemkem zbudovat kanalizaci, nemáte příliš na výběr.
Rozhodně nehledejte žádnou velkou volnost v tom, co si s poskytovatelem můžete ujednat. V podstatě vždy bude mít vlastník pozemku povinnost chovat se tak, aby síť zbudovanou na jeho pozemku nijak neohrožoval a aby po předchozí domluvě v případě potřeby na svůj pozemek vpustil zástupce provozovatele, který provede nutnou údržbu inženýrské sítě. V případě naléhavé opravy pak není nutná ani předchozí domluva.
Na druhou stranu má pak vlastník nemovitosti právo obdržet od oprávněného dokumentaci inženýrské sítě, třeba proto, aby při stavbě bazénu nenavrtal vodovodní potrubí. Tuto problematiku dále upravují již zmíněné veřejnoprávní předpisy, které dávají provozovateli sítí další oprávnění, na které je třeba brát zřetel (např. odstraňovat stromy apod.).
2) Opora cizí stavby
Pouze jediný paragraf se vztahuje k případu společné zdi na hranici dvou pozemků, tedy například v případě řadových domků, dvojdomků či garáží, ale také třeba podpěrného trámu či kotvícího lana na cizím pozemku a podobně. Přímo vzorově se zde projevuje pravidlo § 1263 o nákladech na zachování a opravy předmětu služebnosti, o kterém bylo pojednáno výše. Povinnost hradit i provádět opravy společné zdi mají oba zúčastnění podle míry užívání, což u zmíněných typů domů bude pravděpodobně znamenat „rovným dílem“.
3) Služebnost okapu
Oprávnění svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc cílí zřejmě na silněji zastavěné oblasti s blízko umístěnými stavbami, u kterých je nejúčelnější svádět vodu ze své střechy do země skrze sousedův okap. Ilustrací mohou být dva sousedící domy, kde svod dešťové vody zajišťuje potrubí, které vede pouze jedním domem. Logicky se pak vlastník zatížené nemovitosti musí postarat o čištění koryta a odklízení sněhu v případě, že to vadí odtoku vody.
Znovu ale připomínám pravidlo o společném hrazení nákladů na služebnost, podle kterého jako povinný ze služebnosti máte právo na náhradu nákladů za to, že se staráte o bezproblémový odtok vody ze sousedovy střechy.
4) Právo na svod dešťové vody
Tento paragraf je dokonalým příkladem toho, proč je nový občanský zákoník mnohdy osočován z přehnané kazuičnosti a nesrozumitelnosti. Kritika nového kodexu (např. Daniela Kovářová: PRÁVO: Opatrně s novým „občanem“) často poukazovala právě na toto ustanovení, aby demonstrovala, jak je zákoník vzdálený skutečnému životu.
Jedná se vlastně o to, že pokud by se nám náhodou hodila voda ze sousedovy střechy, můžeme se s ním domluvit a vykopat mu pod okapem strouhu, jejíž pomocí si vodu zavedeme na vlastní pozemek. To, zda je takovou věc nutné explicitně uvádět v zákoně, ponechám na vaší úvaze.
5) Právo na vodu
Ač je toto právo zařazeno pod pozemkové služebnosti, zřejmě je možné jej zřídit i jako služebnost osobní. Osoba, nebo vlastník panujícího pozemku, tak má právo docházet na cizí pozemek pro vodu, či jí z něj jiným způsobem čerpat. V prvním případě má oprávněný logicky též právo na sousední pozemek chodit, analogicky se užijí ustanovení o služebnosti stezky. V praxi se bude nejčastěji jednat o používání cizí studny, na jejímž provozu se bude oprávněný podílet. Množství vody může být jak přesně vymezeno ve smlouvě, tak ponecháno na potřebě osoby či panujícího pozemku.
6) Služebnost rozlivu
Tato služebnost svým charakterem již v mnohém připomíná spíše legální věcné břemeno, tedy omezení vlastnického práva ve veřejném zájmu, které plyne přímo ze zákona. Je to právo vlastníka vodního díla (přehrady) rozlévat na vašem pozemku vodu v případě povodní či prevence před ní, jakožto i instalovat na vašem pozemku obslužná zařízení. Případ je to poměrně specifický a na pozemcích, kterých se to v současnosti týká, pravděpodobně mnoho změn neproběhne.
7) Služebnost stezky, průhonu a cesty
Tři varianty téhož oprávnění, jejichž obsahem je právo oprávněného dopravovat se určitým způsobem přes váš pozemek.
Stezka je právem nejméně rozsáhlým a opravňuje pouze k pěšímu průchodu oprávněného a jeho návštěv. Doprava na kole zde sice zmíněna není, ale dá se dovodit, že se jedná o dopravu lidskou silou, která je v příslušném ustanovení zmíněna. Za dřívější úpravy však platilo pravidlo, že není možné povinného zatěžovat více, než mohl při zřízení břemene očekávat. Pokud tedy vedla stezka k rodinnému domku, ve kterém jsem si po čase otevřel restauraci, a začaly mi tam proudit davy lidí, nebylo to podle původní úpravy přípustné. A to samé se dá očekávat i od úpravy nynější, ačkoli to není přímo v zákoně psáno.
Průhon opravňuje ke hnaní zvířat, případně jízdy na nich, pěší chůzi a průjezdu vozidly taženými zvířecí silou, nikoli však průjezdu motorovým vozidlem. Tuto služebnost není možné zřídit na území lesa.
Konečně služebnost cesty opravňuje k dopravě motorovými vozidly, nikoli však k dopravě na zvířatech, které, chcete-li jej umožnit, musíte uvézt ve smlouvě výslovně jako právo průhonu. Kdo všechno je k průjezdu motorovým vozidlem oprávněn není blíže stanoveno, lze však očekávat, že úprava bude podobná, jako v případě stezky.
Důležité je na závěr poznamenat, že pokud by náhodou došlo k situaci, kdy nebude možné stezku, cestu či průhon pro její neschůdnost použít, má oprávněný právo na náhradní cestu do té doby, než bude původní uvedena v předešlý stav.
VZOR SMLOUVY O ZŘÍZENÍ SLUŽEBNOSTI
8) Právo pastvy
Možná až příliš podrobná ústava institutu, který se bude v budoucnosti z českého práva spíše vytrácet. Farmáři si mohou dohodnout druh dobytka, jeho počet, čas a další náležitosti jmenované v §1278, které nechají na služebném pozemku pást. Podrobnosti jsou zde detailně vypsané, více tedy netřeba zmiňovat.
9) Užívací právo
Obsahem první ze dvou zákonem upravených osobních služebností je užívání cizí věci. Užívání je činností, při které oprávněný s movitou či nemovitou věcí disponuje, avšak nijak nemění její podstatu (např. změna bytu na nebytový prostor), nezhoršuje věc ani postavení jejího vlastníka. Názorným a zároveň typickým případem takového vztahu je doživotní užívání bytu, tedy případ, kdy konkrétní osoba (např. prarodič) převede vlastnictví domu na jinou osobu (svého vnuka) pod podmínkou, že ho v jednom z bytů v tomto domu nechá dožít.
Oprávněný také věc užívá pouze k vlastní potřebě (či potřebě své domácnosti) a to pouze v takovém rozsahu, v jakém bylo žádoucí v době zřízení služebnosti. To znamená, že pokud se po letech užívání změní vaše potřeby a jste oprávněný (například změnou povolání, založením rodiny apod.), nemáte nárok používat věc častěji, intenzivněji či prostě jinak, než tomu bylo dohodnuto na začátku vztahu. V našem modelovém příkladu to znamená, že váš prarodič nebude mít žádný právní nárok na další pokoj v případě, že se třeba na stará kolena znovu ožení či vdá.
Je třeba si uvědomit, že užívaná věc je majetkem vlastníka a ten se o užívanou věc musí starat, udržovat ji v dobrém stavu a to i v případě, že tuto věc sám neužívá. Smí také brát sám z věci užitky, tedy například zbylou část bytu pronajmout ale pouze v případě, že tím nezkracuje práva oprávněného. Zkrácením práv oprávněného může být kupříkladu znemožnění užívání bytu tím, že k oprávněnému nastěhuji partu ukrajinských dělníků apod.
Co se nákladů na užívanou věc týče, pravidlo, které platilo u předchozích služebností, je tu obráceno. Náklady na údržbu věci nese v prvé řadě její vlastník. Obrácené pravidlo tu slouží vlastně jako protislužba za oprávnění brát z věci užitky, které jsem popsal výše. Z toho také plyne, že nemá-li vlastník z věci žádný vlastní užitek, nebo je jeho užitek (například zisk z nájmu zbytku domu) menší, než jeho náklady na údržbu, pak se na údržbě finančně podílí oprávněný (respektive hradí tu část, kterou náklady převyšují zisky). V opačném případě musí od užívání upustit. Pro srovnání je to přesně obráceně oproti stavu před lednem 2014.
10) Požívací právo
Pozice poživatele se o něco více podobá postavení vlastníka. Vztah oprávněného k věci se liší především svým rozsahem. Jediným omezením, které ve vztahu k věci oprávněný má, je povinnost šetření podstaty věci. Poživatel nesmí věc zničit nebo ji pro vlastníka znehodnotit. Zatíženou věc však již oproti užívacímu právu nemusí používat výhradně pro svoji potřebu. Smí z ní brát užitky či výnosy. Vztaženo na příklad, který jsme užili u služebnosti užívání, to znamená, že náš modelový prarodič bude moci byt dále pronajmout a vybírat z něj nájem.
Poživatel udržuje věc v takovém stavu, v jakém ji převzal a hradí její obvyklé udržovací náklady. Nechápejte však toto pravidlo doslovně, neboť se nevztahuje na běžné opotřebení věci vlivem času a užívání. To může hodnotu požívané věci snížit, přes to za to nebude nést požívající žádnou odpovědnost. Ač tedy poživatel například pravidelně natírá okapy na zatížené stavbě, opravuje fasádu a podobně, vlivem času nemovitost chátrá, za což už odpovědnost nenese a je to tak k tíži vlastníka.
Na to navazuje speciální pravidlo týkající se pouze staveb, které říká, že stavební práce či úpravy na zatížené nemovitosti může provést v zásadě vlastník i poživatel. Provede-li vlastník pouhou opravu, nemusí mu poživatel hradit nic, zlepší-li ale zatíženou věc tak, že se tím taktéž zlepší užitek požívajícího, poté má vlastník nárok na přiměřenou odměnu.
Pokud tedy vlastník na vlastní náklady například nemovitost zateplí, má od poživatele nárok na určitou částku. Její výše je vyjádřena jako „míra, v níž se požívání zlepší“, tedy v našem případě kupříkladu kolik požívající ušetří na energiích. Poživatel tyto stavební úpravy sice musí snášet, tedy vlastník je může provést i přes nesouhlas poživatele, avšak pokud by způsobily poživateli nějakou škodu (třeba by musel byt na čas vyklidit), musí mu ji vlastník nahradit.
Pokud stavební úpravu naopak provede požívající, pak se může od vlastníka domáhat částky, o kterou požívanou věc zlepšil (podobně jako by byl nezmocněným jednatelem). Obdobně toto pravidlo platí i u věcí movitých a to v případě jakéhokoli vylepšení, které poživatel provede.
K předchozím dvěma osobním služebnostem platí, že se za určitých podmínek mohou zřídit i k věcem, které se svým užíváním spotřebovávají (potraviny, stavební materiál, peníze). Pak jednoduše platí pravidlo, že oprávněný na konci vztahu vrátí stejné množství věcí daného druhu a srovnatelné kvality. Samostatně se takový vztah objevuje jen zřídka a spíše se jedná o součást jiného právního vztahu.
11) Služebnost bytu
Jedná se pouze o zvláštní formu užívacího (někdy i požívacího práva), označující se jako tzv. právo na bydlení. Typicky příklad babičky, která prodá dům, ale chce v něm ještě dožít. Obsah tohoto práva je stejný, jako u užívání či požívání, pouze se mu pro tuto konkrétní situaci, kdy s oprávněným sdílíte domácnost, říká jinak. Zjednodušeně se dá také říct, že služebnost bytu, společně se smlouvou o důchodu, tvoří jádro jiného vztahu, kterému se říká výměnek a který je upraven v § 2707-2715.
12) Nezbytná cesta
Jediná služebnost, která se nenachází pohromadě s ostatními, ale je v jiné části občanského zákoníku, konkrétně v § 1029-1036. Ve prospěch vlastníka jednoho pozemku, který nemůže svůj pozemek užívat proto, že není spojen s veřejnou cestou, může být zřízena (taktéž soudně) nezbytná cesta skrze sousedův pozemek.
Sousedovi za tuto „nepříjemnost“ náleží úplata a taktéž má právo na to, aby touto cestou byl co nejméně obtěžován. Pro případ, že by procházením přes cizí pozemek vznikla škoda, skládá oprávněný vlastníkovi zatíženého pozemku vratná jistina, na které se dohodnou při zřízení cesty. Z té se pokryjí případné škody vzniklé procházením přes cizí pozemek.
V případě, že mám svůj pozemek odříznutý od silnice ze všech stran cizími pozemky, budu nejspíš žádat zřízení nezbytné cesty. Ta se zřídí přes pozemek toho souseda, kterému to způsobí nejmenší škodu, bude ho to nejméně obtěžovat, který bude pro mě nejvýhodnější a zřízení cesty bude nejlevnější. Zaplatím mu úplatu, složím vratnou kauci a je hotovo.
Vzor smlouvy o zřízení služebnosti k pozemku
Pokud potřebujete smlouvu o zřízení služebnosti k pozemku (dříve známé jako věcná břemena), pak můžete využít náš zpracovaný vzor, který snadno doplníte.
VZOR SMLOUVY O ZŘÍZENÍ SLUŽEBNOSTI
- Aktuální vzor smlouvy pro rok 2023
- Vzor smlouvy si stáhnete ve formátu .docx, snadný pro doplnění a tisk
Poslední aktualizace: 4. května 2023
