Výměnek je tradičním institutem občanského práva, který s účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), vrátil do českého právního řádu. Systematicky je tento smluvní typ řazen pod závazky ze zaopatřovacích smluv. Úpravu výměnku lze najít v § 2707 až § 2715 NOZ. V následujícím článku bych chtěl výměnek představit, poukázat na možnosti jeho využití a vysvětlit na praktickém příkladu jeho zákonný režim.
Co je výměnek
Slovo „výměnek“ je odvozeným tvarem utvořeným ze slovesa „vymínit si“,[1] v tomto případě vymínit si určité požitky, úkony a práva sloužící k zaopatření (dále jen „zaopatření“).
Výměnkem nebo také „výminkem“ označujeme závislou a do určité míry i odvážnou smlouvu,[2] o níž zákon stanoví
„smlouvou o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout. Není-li stanoveno nebo ujednáno jinak, rozhoduje pro obsah práv výměnkáře místní zvyklost“.[3]
Příklad výměnku z praxe
Pan a paní Novákovi jsou vlastníky zemědělského statku s rozsáhlými polnostmi. Na jeho spravování a obdělávání půdy již sami nestačí, a tak se rozhodnou, že tuto situaci budou řešit smlouvou u výměnku. Tímto právním jednáním převedou na svého jediného syna Adama vlastnické právo ke statku, Adam se na oplátku zaváže, že je do konce jejich života (či po určitou smluvenou dobu) nechá na statku bydlet, navíc jim bude dávat 20% z výdělku z úrody.
Jakých osob se týká výměnek
NOZ pracuje v úpravě výměnku s několika různými označeními pro osoby, které uzavírají smlouvu o výměnku či smlouvu o převodu nemovité věci. V praxi jsou však nejčastější případy, kdy smlouva o převodu nemovitosti bude obsahovat i smlouvu o výměnku. Pro lepší orientaci v právní úpravě výměnku je vhodné si tato označení vymezit.
Ve vztahu k uzavření smlouvy o převodu nemovitostí zákon rozlišuje následující osoby:
Vlastník nemovité věci – osoba, která převádí své vlastnické právo k nemovité věci v souvislosti se zřízením výměnku
Nabyvatel nemovitosti – osoba, která nabývá vlastnické právo k nemovité věci v souvislosti se zřízením výměnku
Ve vztahu k uzavření smlouvy o výměnku pak:
Výměnkář – osoba, která uzavírá smlouvu o výměnku v souvislosti s převedením vlastnického práva k nemovitosti, přičemž výměnkáři (panu a paní Novákovým) či 3. osobě (sestra pana Nováka, která společně s nimi žije na statku) je z této smlouvy poskytováno zaopatření ze strany osoby zavázané z výměnku.
Osoba zavázaná k výměnku – osoba, která z důvodu nabytí vlastnického práva k nemovité věci, má povinnosti poskytovat zaopatření výměnkáři (syn Adam).
Obsah výměnku
Obsahem výměnku je soubor určitých plnění ze strany výměnkáře. Tato plnění mohou mít různou podobu, a to jako absolutní majetková práva (služebnost bytu – právo pana a paní Novákové bydlet na statku) či relativní majetková práva (důchod – 20% výnosu z úrody).
Mohou jimi být jak peněžitá plnění (výnos z úrody, pravidelná měsíční částka), tak naturální plnění (péče v nemoci, příslib vypravení důstojného pohřbu), plnění mohou spočívat v užívacím právu (možnost užívat Adamovo auto pro dopravování se do města) či v právu požívacím (možnost pěstovat na části pozemku svou úrodu a tu následně pro sebe zpeněžit).[4]
Podle toho, co je obsahem výměnku (z jakých právních jednání se skládá), se na něj použijí také příslušná ustanovení onoho právního jednání. Zpravidla půjde právě o úpravu služebnost bytu (§ 1297 a násl. a § 1283 a násl. NOZ) a důchodu (§§ 2701 – 2706 NOZ).[5]
Př. Je-li ve smlouvě o výměnku ujednána povinnost Adama platit svým rodičům měsíční částku 8000,- Kč, ale zároveň není uveden údaj o splatnosti částky, použije se § 2703 NOZ věta první u úpravy důchodu, který stanoví, že dávky jsou splatné měsíčně napřed. Adam tedy bude platit onu částku vždy na nadcházející měsíc.
Smlouva o výměnku
V zákoně není stanovena povinnost písemné formy, platí tedy, že lze uzavřít i ústně. Tato možnost však neplatí bezvýjimečně, naopak je ve většině případů vyloučena. Bude-li se smlouvou o výměnku převádět vlastnické právo k nemovité věci, vyžaduje zákon pro takové právní jednání písemnou formu (§ 560 NOZ).
Dále je třeba zvažovat, z jakých právních jednání se výměnek skládá, půjde-li o služebnost bytu (právo rodičů Novákových bydlet na statku), bude třeba rovněž písemná forma. Stejně tak bude-li výměnek jako celek zřízen ve formě reálného břemene (viz níže) či bude-li se skládat z důchodu na dobu života či na dobu delší než 5 let (Adam bude platit rodičům 20% výnos ze sklizně obilí).[6]
Ústně tedy půjde uzavřít smlouvu např. v případech, kdy se Adam zaváže platit peněžitou částku (i procenta z výnosu) na dobu kratší než 5 let (důchod) či bude poskytovat naturální plnění (péči v nemoci) a nemovitou věc převede na základě samostatné písemné smlouvy.
Výměnek má dva druhy
Zvláštnosti výměnku je, že lze zřídit nejen jako obligační právo, ale i jako právo věcné (ve formě reálného břemene či služebnosti). Rozdíl spočívá v tom, že výměnek zřízený jako reálné břemeno se zapisuje do katastru nemovitostí (dále jen „KN“).[7] Nabyvatel je pak povinen poskytnout pro účely zápisu veškerou potřebnou součinnost tak, aby reálné břemeno mohlo být do KN úspěšně zapsáno.[8] Zřízení věcného břemene je považováno za právní vadu nemovitosti. Výměnek musí být formulován dostatečně určitě, jinak katastrální úřad takové právo do katastru nemovitostí nezapíše, tj. musí z něho být zřejmé, jaká práva a povinnosti jsou jeho obsahem. Ohledně chronologického pořadí zápisu do katastru nemovitostí mohou nastat následující situace:
(1) Vlastník nemovitosti zapíše pro sebe výměnek ještě před tím, než převede nemovitou věc. [9] (Př. manželé Novákovi si chtějí pojistit, že budou mít skutečně právo na zaopatření z výměnku po převedení vlastnického práva, a tak nejdříve podají návrh na vklad budoucího výměnku do KN až posléze převedou vlastnické právo na syna Adama)
(2) Vlastnické právo k nemovité věci a výměnek se zapíši do katastru nemovitostí současně
Vlastnické právo k nemovité věci tedy z důvodu závislosti smluv nemůže být do KN zapsáno dříve, než do něj bude zapsán výměnek (§ 2708 odst. 1 věta druhá NOZ). Povedou se tedy dvě řízení (řízení o povolení vkladu vlastnického práva a řízení o povolení výměnku). Existují-li vady znemožňující zápis výměnku do katastru nemovitostí, katastrální úřad přeruší řízení o povolení vkladu vlastnického práva.[10]
Ohledně právních účinků zápisu (vlastnického práva, výměnku jako věcného práva) platí, že nastávají zpětně k okamžiku, kdy návrh na vklad těchto práv došel příslušnému katastrálnímu úřadu.[11]
Pomoc v nemoci, při úrazu a nouzi
NOZ přiznává v § 2709 odst. 1 věta první výměnkáři právo na to požadovat po osobě zavázané z výměnku pomocné úkony nezbytné v nemoci, úrazu či v podobné nouzi, a to i přesto že to nebylo ujednáno ve smlouvě o výměnku.
Př. Paní Nováková vážně onemocní, pan Novák je sám v natolik špatném zdravotním stavu, že nemůže o svou ženu dostatečně pečovat, proto je Adam povinen (i když o tom není ani zmínka ve smlouvě o výměnku) vozit matku po lékařských vyšetřeních, obstarávat a podávat jí léky, pečovat o ni, vyřizovat za ní poštu a jednat s úřady apod.
Zároveň je však osobě zavázané k výměnku stanovená možnost se této povinnosti zprostit, a to tím, že zprostředkuje umístění výměnkáře ve zdravotnickém (či podobném) zařízení, přičemž obecně platí, že výměnkář hradí náklady za pobyt v tomto zařízení sám.[12]
Pokud výměnkář odmítne umístění v takovém zařízení, mohou nastat různé situace, a to že povinnost osoby zavázané z výměnku poskytovat pomoc v nemoci, úrazu a nouzi zaniká či nadále trvá.
Zanikla by v případě, kdy výměnkář odmítl umístění v takovém zařízení, jež je schopen ze svých příjmů bez větších problémů hradit a jež zároveň zajišťuje určitou adekvátní úroveň poskytované péče či pokud se osoba zavázaná k výměnku přislíbila pobyt v takovém zařízení zcela či v přiměřené míře hradit. Trvala by, pokud by výměnkář odmítl z toho důvodu, že náklady na pobyt v tomto zařízení jsou pro něj neúnosné.[13]
Př. Adam se rozhodne umístit matku v soukromém zařízení zajišťující nejkvalitnější zdravotní péči, jakou člověk v daném stavu může dostat, matka však tuto péči není schopna ze svých peněz platit, proto umístění v tomto zařízení odmítne. Adam má stále povinnost pečovat o svou matku, vozit ji na zdravotní vyšetření, podávat léky (apod.) Pokud se Adam zaváže příspívat polovinou částky za pobyt v tomto zařízení a placení druhé poloviny pro matku neznamená problém, nemusí již Adam o matku pečovat v nouzi. Pokud Adam nalezne zdravotnické zařízení a matka pobyt v něm může bez větších potíží platit, ale odmítne dát souhlas k umístění v něm, zaniká Adamova povinnost pečovat o ní v nouzi.
Změna poměrů u naturálního plnění
Spočívá v situaci, kdy osoba zavázaná z výměnku je povinna poskytovat naturální plnění (zdravotní péči, služebnost bytu) a kdy se změní poměry (výměnkáře či osoby zavázané z výměnku) do té míry, že nelze spravedlivě požadovat, aby osoba zavázaná z výměnku poskytovala nadále ono naturální plnění. V takovém případě osoba zavázaná z výměnku může podat návrh na soud, aby ten rozhodl, že naturální plnění bude nahrazeno – zcela či zčásti – peněžitým plněním (důchodem).[14] Je-li výměnek zřízen formou reálného břemene, soud musí nahradit naturální plnění za plnění peněžité rovněž ve formě reálného břemen, v opačném případě by bylo zaopatření výměnkáře ohroženo ve smyslu § 2710 odst. 3 NOZ.
Př. Adam je z výměnku povinen rodiče vozit autem každý druhý den do města, jednoho dne se Adamovo auto porouchá a stane nepoužitelném, přičemž auto nemá pojištěné a nemá ani dostatek finančních prostředků na zakoupení nového. Požadovat po Adamovi, aby si půjčoval auto, aby mohl vozit rodiče, by bylo nespravedlivé. Adam tedy může buďto se s rodiči dohodnout, že jim bude platit výdaje za autobus či vlak do města nebo může podat návrh na soud, aby jeho povinnost vozit rodiče autem změnil na povinnost poskytovat rodičům namísto toho určitou finanční částku (za autobus, vlak).
Změní-li se následně znovu podstatně poměry (výměnkáře či osoby zavázané z výměnku), může soud na návrh těchto osob své rozhodnutí či jejich dohodu změnit, tj. nahradit povinnost k peněžitému plnění (finanční částky za autobus) povinností k věcnému plnění (vozit rodiče každý druhý den do města).[15]
Náhradní bydlení
§ 2711 NOZ stanoví „Při zkáze stavby, v níž bylo výměnkáři vyhrazeno obydlí, opatří osoba zavázaná z výměnku výměnkáři na vlastní náklad vhodné náhradní bydlení“.
Vhodnost náhradního bydlení je pak třeba zvažovat ve vztahu k bydlení předchozímu, přičemž by měla osoba zavázaná z výměnku opatřit takové náhradní bydlení, které se co do velikosti, funkčnosti, ale i kvality bydlení blíží bydlení předchozímu. Vzhledem k tomu, že účelem úpravy výměnku je zajištění „klidného stáří“ výměnkáře, bude-li poskytnuto náhradní bydlení ve vyšším standardu, lze mít povinnost zajištění vhodné náhradního bydlení za splněnou.
Následek smrti jednoho z manželů
Dojde-li ke smrtí jednoho z manželů, mohou nastat následující situace: určité právo z výměnku svědčící pouze jednomu z manželů jeho smrtí toto práva zaniká či určité právo svědčící oběma manželům společně smrtí se toto právo nezkracuje. Bude-li ve smlouvě sjednáno, že výměnek vyhrazený společně oběma manželům se smrtí jednoho z nich zkracuje, lze toto ujednání mít za neplatné ve smyslu § 588 NOZ.[16] Obdobně se bude postupovat, půjde-li o práva svědčící jednomu partnerovi či partnerům společně v případě registrovaného partnerství (§ 3020 NOZ).
Př. Adam se ve smlouvě o výměnku zavázal, že umožní svým rodičům bydlet na statku, navíc jednou za čtvrt roku zaveze matku na lékařskou prohlídku k jejímu soukromému lékaři. Zemře-li paní Nováková, bude Adam stále povinen umožnit otci bydlení na statku v tom samém rozsahu, jakoby matka žila, ale nebude vozit matku na lékařskou prohlídku.
Postoupení pohledávky a postoupení výměnku
Postoupení smlouvy o výměnku (výměna smluvních stran, přičemž právní nástupce přebírá všechna práva a povinnosti svého předchůdce) zákon nepřipouští, postoupení pohledávky či souboru pohledávek (nástupce přebírá jen určitá práva a povinnosti) je připuštěno, ovšem za podmínky, že pohledávka či soubor pohledávek jsou již splatné a pohledávka neslouží k zajištění osobních potřeb výměnkáře. [17]
Př. Pan a paní Novákovi mohou postoupit již splatnou pohledávku na část výnosů z úrody obilí na sousedku, paní Novotnou. Nemohou však na paní Novotnou postoupit pohledávku na péči v nemoci ze strany Adama (tj. že by se Adam staral v případě nemoci o paní Novotnou) či celou smlouvu o výměnku.
Přechod výměnku na dědice
Výměnek je právem ryze osobním, tj. je spojen s osobou výměnkáře. Dojde-li tedy ke smrti výměnkáře, nepřechází práva z výměnku na výměnkářovi dědice, nýbrž dochází k jejich zániku (§ 2714 NOZ). Ovšem je nutné myslet i na případy, kdy obsahem výměnku bude povinnost post mortem (vystavit důstojný pohřeb výměnkáři), v takovém případě sice nepřechází právo toto požadovat na dědice, nicméně smrtí výměnkáře tato povinnost nezaniká – osoba zavázaná z výměnku je tedy povinna tuto povinnost i přes smrt výměnkáře splnit.[18]
Ochrana nabyvatele při odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti
§ 2715 NOZ stanoví, že „Byla-li smlouva o převodu nemovité věci uzavřena v souvislosti se zřízením výměnku, nelze od ní odstoupit pro neplnění povinnosti osobou zavázanou k výměnku.” Tato úprava má dle důvodové zprávy předcházet spekulacím, jelikož při absenci této explicitní úpravy by mohlo docházet k odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí pro neplnění povinností osobou zavázanou z výměnku, a to i po dlouhé době bezproblémového fungování smluvního vztahu. Ustanovení má však pouze dispozitivní povahu, je tedy možné ve smlouvě možnost odstoupení od převodní smlouvy ujednat.[19] Výměnkář má také právo domáhat se toho, co mu osoba zavázaná z výměnku dluží (prostřednictvím žaloby na zaplacení dlužné částky).
Př. Pan a paní Nováková uzavřou smlouvu o převodu nemovitosti a smlouvu o výměnku, kterou je Adam povinen umožnit rodičům bydlení na statku a platit každý měsíc peněžitou částku 10 000,- Kč. Po určitý čas si Adam poctivě plní své povinnosti, jednoho dne rodiče zaregistrují, že se jim měsíční částka nepřipsala na účet, zajdou tedy za Adamem, který jim sdělí, že se dostal do dluhů a není tuto částku schopen dále plnit. Pan a paní Novákovi se rozhodnou odstoupit od smlouvy o převodu statku, i když tato možnost ve smlouvě není výslovně ujednána. Odstoupení od smlouvy bude neplatné, neboť odporuje zákonu (§ 588 NOZ). Rodiče Novákovi se mohou tedy alespoň obrátit na soud a zažalovat Adama o zaplacení dlužné peněžité částky.
Výměnek
Výměnek přináší mnoho výhod pro osobu oprávněnou (výměnkáře) oproti služebnosti bytu, nájmu a dalším podobným institutům, jelikož osoba zavázaná z výměnku je povinna jí nad rámec toho, co si ujednají ve smlouvě o výměnku, poskytovat pomoc v nemoci, úrazu a jiné nouzi. Výhodou je rovněž právo výměnkáře na náhradní bydlení při zkáze stavby, k níž mu bylo zřízeno právo z výměnku, a to na náklady osoby zavázané z výměnku. Lze tedy říci, že smlouva o výměnku je vhodný prostředek, jak se lze nechat ve stáří zajistit jinou osobou. Byť se jedná o nepříliš zažitý právní institut, věřím, že si v právní praxi může nalézt své značné uplatnění.
[1]REJZEK, Jiří. Český etymologický slovník. 1. vydání. Voznice: Leda, 2004. s. 767.
[2]HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 27 a 43.
[3]§ 2707 odst. 1 NOZ.
[4] HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. Vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 1235.
[5] § 2707 odst. 2 NOZ.
[6]§ 2701 odst. 2 NOZ.
[7]§ 11 odst. 1 písm. c) a h) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „KatZ“)
[8]§ 2708 odst. 1 NOZ.
[9]§ 2708 odst. 2 NOZ ve spojení s § 11 odst. 1 písm. h) KatZ.
[10] HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI... s. 1238.
[11]§ 10 KatZ.
[12]§ 2709 věta druhá a třetí NOZ.
[13] HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI…,. s. 1239.
[14]§ 2710 odst. 1 NOZ.
[15]§ 2710 odst. 2 NOZ.
[16] HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI…,. s. 1243.
[17]§ 2713 NOZ.
[18] HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI…,. s. 1244.
[19]Důvodová zpráva k NOZ k § 2707 – 2715.
Lukáš Dořičák
Poslední aktualizace: 21. června 2021
