V některých právních situacích se nevyplatí poslat peníze přímo druhé straně smlouvy. Vhodné je využít prostředníka, u kterého budou finance dočasně uloženy. Nabízí se notářská či advokátní úschova, úschova u banky, případně realitní kanceláře.
Každá z těchto možností má své výhody a rizika. V poslední době se čím dál více využívá advokátní úschova. Jak funguje a proč ji využít?
Úschova peněz a prodej nemovitosti
Kupní smlouva na nemovitost má svá specifika. Vlastnictví totiž přechází na kupujícího až vkladem do katastru nemovitostí. Ne všechny smlouvy jsou ale uzavřeny platně a ne všichni lidé jsou poctiví.
Když kupující zaplatí kupní cenu, ale ke změně vlastníka v katastru nedojde a prodávající mu peníze nevrátí, bude je muset kupující složitě vymáhat zpět.
Pokud se strany dohodnou, že kupní cena bude zaplacena až po provedení vkladu, nese riziko prodávající, že kupující nebude motivován řádně a včas částku uhradit.
Advokátní úschova peněz tato rizika eliminuje. Kupující složí částku do úschovy prostředníka. Prodávající tak má jistotu, že cena nemovitosti bude uhrazena a může bez obav podat návrh na vklad. Teprve po převedení vlastnického práva jsou peníze vyplaceny prodávajícímu, v opačném případě se vrátí na účet kupujícího.
Možnosti úschovy peněz
A u koho peníze uschovat? Vzhledem k tomu, že peníze jsou stejně uloženy na bankovním účtu, lze si sjednat úschovu bankovní. Jenže banky nejsou příliš flexibilní a vstřícné a v mnoha případech vám úschovu ani nenabídnou.
Na úschovy peněz se tradičně specializují notáři. Jejich poplatky jsou však fixní a poměrně vysoké. Alternativou je proto advokátní úschova peněz.
Jak funguje advokátní úschova
Ten, kdo vkládá peníze do úschovy, uzavírá s advokátem smlouvu o úschově. V ní se stanoví práva a povinnosti uschovatele (např. kupujícího), schovatele (advokáta) a oprávněné osoby (např. prodávajícího nemovitosti).
Peníze jsou vedeny na speciálním účtu, který je oddělený od majetku advokáta, a může na něm být uložena pouze jedna úschova. Tím je zaručeno, že se peníze nestanou předmětem exekuce, součástí majetkové podstaty při insolvenci nebo v případě advokátovy smrti nebudou zahrnuty do dědictví.
Ve smlouvě si strany určí podmínky, za kterých budou peníze z úschovy vyplaceny ve prospěch oprávněné osoby. Vhodné je také stanovit, zda se částka úročí a jakým způsobem jsou peníze do úschovy složeny.
Advokát nahlašuje úschovu spolu s číslem bankovního účtu České advokátní komoře, takže informace o úschově lze dohledat a zkontrolovat. Musí také dodržovat zákon o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu.
Výhody advokátní úschovy
Advokátní úschovy je vhodné využít např. v případě, že vám advokát poskytuje další služby. Např. zkontroluje listinné podklady, sepíše pro vás kupní smlouvu, zajistí, že listiny budou úředně ověřeny, či podá návrh na vklad do katastru.
V advokátním tarifu nemá advokát předepsáno, jak zaúčtovat advokátní úschovu. Cena za úschovu je proto smluvní. V porovnání s bankovní a notářskou úschovou je advokátní úschova výrazně levnější. Kdo platí advokátní úschovu si musí strany dohodnout, typicky půjde ale o uschovatele.
Na co si dát pozor
I když byste od advokáta očekávali naprostou profesionalitu, každý je jen člověk. Může se stát, že si advokát špatně vyloží podmínky pro výplatu a vyplatí peníze neoprávněně, případně na úschovu zapomene a peníze vyplatí pozdě. Přitom může způsobit klientovi škodu.
Naštěstí musí být každý ze zákona pojištěn v minimální výši 5 000 000 Kč. Jenže ceny nemovitostí se mnohdy pohybují vysoko nad touto částkou. Měli byste si proto vybrat advokáta, který je pojištěn alespoň do výše částky, kterou u něj uschováte.
Ale to není vše. Víte, co je tzv. ztráta finančních prostředků? Může se stát, že se advokát při sepsání smlouvy přepíše a uvede špatné číslo účtu oprávněného, nebo jej chybně zadá při vyplácení peněz. Pokud peníze odejdou na cizí účet, může být velmi obtížné je získat zpět. Bohužel, základní profesionální pojištění advokátů nepokrývá tyto situace. Advokát se na ně musí speciálně připojistit.
Protože toto připojištění je poměrně drahé, zřizují si je většinou advokátní kanceláře, které se specializují přímo na prodeje nemovitostí a advokátní úschovy. Měli byste proto zvážit, zda nesvěřit peníze do úschovy právě jim.
Obrana proti pochybení advokáta
Advokát nesmí s penězi v úschově nijak nakládat. Za škodu odpovídá celým svým majetkem. Může být také trestně odpovědný, v případě, že by se dopustil zpronevěry.
Pokud byste zjistili, že váš advokát porušuje své povinnosti, vyzvěte ho k nápravě. Nebude-li reagovat, můžete se obrátit na soud s žalobou na vydání peněz s tím, aby soud předběžným opatřením zakázal advokátovi s penězi nakládat.
Advokáti mají také kárnou odpovědnost, kdy jim za závažné pochybení hrozí i vyškrtnutí ze seznamu advokátů. Obraťte se proto na Českou advokátní komoru, aby provedla kontrolu advokátových aktivit.
Novinky od roku 2026
Od 1. 1. 2026 dochází ke změně zákona o advokacii, jejímž účelem je zvýšení ochrany klienta, a to především při advokátní úschově.
Garanční fond České advokátní komory
Od 1. ledna 2026 se zvyšuje ochrana klienta při advokátní úschově. V účinnost vstupuje novela zákona o advokacii, která zavádí tzv. Garanční fond České advokátní komory (nový § 29a zákona o advokacii). Tento fond slouží ke kompenzaci klientů, kteří přišli o peníze z důvodu zpronevěry nebo jiného protiprávního jednání advokáta při správě nebo úschově finančních prostředků.
Fond je financován z příspěvků všech advokátů a spravován Českou advokátní komorou. V praxi to znamená, že klienti se v případě selhání advokáta mohou obrátit nejen na soud, ale také žádat odškodnění z fondu. Výše možného plnění je omezena a přesné podmínky stanoví prováděcí předpisy.
Zavedení Garančního fondu reaguje na případy, kdy byl stávající systém (zejména pojištění advokáta) nedostatečný. Typicky tehdy, pokud je škoda vyšší než pojistný limit nebo pokud pojišťovna odmítla plnění. Fond by tak měl zvýšit důvěru klientů v advokátní úschovy a částečně vyrovnat rozdíly oproti notářským úschovám, které už podobné pojistné záruky mají delší dobu.
Další významné změny související s advokátními úschovami
Kromě Garančního fondu České advokátní komory, dochází k dalším změnám posilujícím postavení klienta. Konkrétně od roku 2026 platí:
- Zákaz hotovostních vkladů i výběrů na úschovní účet – vše probíhá bezhotovostně, což snižuje riziko manipulace s penězi.
- Banky musí označit účet jako úschovní a zasílat informace ČAK, která vede elektronickou evidenci všech advokátních úschov (tzv. elektronická kniha úschov).
- ČAK může vyžadovat od bank údaje o pohybech na úschovních účtech pro účely kontroly a kárného řízení.
- V případě podezření na pochybení může ČAK pozastavit advokátovi činnost týkající se úschov, a to předběžným opatřením.
Poslední aktualizace: 30. července 2025