Elektronické hlasování SVJ: pravidla a postup

Elektronické hlasování SVJ je legální, pokud ho umožňují stanovy společenství a dodrží se pravidla občanského zákoníku pro rozhodování mimo zasedání shromáždění. Klíčové je nezaměňovat tři odlišné pojmy: rozhodnutí per rollam (mimo zasedání), korespondenční hlasování a plně elektronické (online) hlasování. V následujícím textu vysvětlíme, čím se liší, co přesně vyžaduje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jak se počítá potřebná většina, jakou roli hraje elektronický podpis a jak celý postup zavést průkazně a nenapadnutelně. Upozorňujeme rovnou, že rozhodující jsou vždy stanovy konkrétního SVJ — ty určují, zda a jak lze elektronicky hlasovat.

Co je elektronické hlasování v SVJ a jak se liší od per rollam [CORE — stěžejní sekce]

Předsedové a výbory často používají pojmy „per rollam“, „korespondenční hlasování“ a „online hlasování“ jako synonyma. Právně to ale nejsou totožné věci a jejich záměna bývá nejčastější příčinou napadnutelnosti usnesení. Společným jmenovatelem je, že se rozhoduje mimo zasedání shromáždění ve smyslu § 1210 a násl. občanského zákoníku — tedy vlastníci nehlasují společně v jedné místnosti, ale odevzdávají hlas na dálku a ve stanovené lhůtě.

Hlasování per rollam SVJ je zastřešující zákonný institut „rozhodnutí mimo zasedání“. Zákon nepředepisuje jedinou technickou formu — hlas lze odevzdat na papíře i digitálně. Online hlasování SVJ (plně elektronické) je pak jen jedna z technických podob per rollam: hlasy se sbírají přes web, e-mail nebo hlasovací platformu. Právě proto říkáme, že plně elektronické hlasování je zpravidla způsob provedení per rollam, nikoli samostatný právní režim.

Hlasování per rollam, korespondenční a plně elektronické hlasování

Rozdíl mezi jednotlivými podobami rozhodování mimo zasedání shrnuje následující srovnání. Všímejte si zejména sloupce „opora ve stanovách“ — bez ní se do rizika dostává hlavně plně online sběr hlasů.

Je elektronické hlasování SVJ legální a musí být ve stanovách? [CORE — stěžejní sekce]

Ano, je elektronické hlasování v SVJ legální — ovšem podmíněně. Občanský zákoník rozhodování mimo zasedání výslovně připouští, ale ponechává velký prostor stanovám. Proto neexistuje univerzální odpověď „smíme / nesmíme“; vždy je nutné nahlédnout do stanov daného společenství a ověřit, zda a za jakých podmínek dálkové či online hlasování SVJ umožňují.

Zákon rozeznává dvě základní situace, kdy lze rozhodnout mimo zasedání. První nastává, pokud svolané shromáždění není usnášeníschopné — pak může statutární orgán navrhnout rozhodnutí per rollam. Druhou možnost otevírají samotné stanovy, které mohou hlasování mimo shromáždění SVJ připustit i bez předchozího neúspěšného zasedání. Chce-li tedy SVJ hlasovat elektronicky pravidelně a plánovaně, je vhodné mít elektronické hlasování SVJ ve stanovách výslovně zakotveno, včetně technického způsobu odevzdání hlasu a pravidel pro ověření totožnosti hlasujícího.

Ověření, kdo je vlastníkem oprávněným hlasovat, přitom není formalita. U korespondenčního hlasování SVJ i online sběru je nutné spolehlivé prokázání vlastnických práv podle stavu katastru nemovitostí. Specifické situace vznikají u manželů — jinak se posuzuje společné jmění a jinak vlastníky bytů v režimu odděleného jmění, u nichž je třeba vyjasnit, komu a kolik hlasů náleží. Pozor je namístě i tam, kde nedávno došlo k přechodu hlasovacích práv na právní nástupce nebo ke změnám v právním postavení vlastníků po rozvodu. Hlasuje-li osoba, která k tomu už (nebo ještě) není oprávněna, může to celé usnesení zpochybnit.

Co říká občanský zákoník o rozhodování mimo zasedání

Pravidla najdeme v § 1210 až § 1214 zákona č. 89/2012 Sb. Ustanovení § 1206 upravuje samotné shromáždění a jeho usnášeníschopnost. Navazující § 1210 zakotvuje možnost rozhodnout mimo zasedání. Náležitosti návrhu předepisuje § 1211: návrh musí obsahovat přesný text rozhodnutí, potřebné podklady a lhůtu, ve které se vlastník má vyjádřit. Ustanovení § 1213 řeší oznámení výsledku hlasování a § 1213 s § 1214 pak počítání většiny. Přesné aktuální znění doporučujeme vždy ověřit v platném textu občanského zákoníku na e-Sbírce, protože oblast bytového spoluvlastnictví byla novelizována a jednotlivé stanovy mohou zákonný rámec dále zpřísňovat.

Jaká většina je potřeba k přijetí usnesení [CORE — stěžejní sekce]

Tady se nejčastěji chybuje. Zatímco na prezenčním shromáždění se většina počítá z hlasů přítomných vlastníků (§ 1206), u rozhodování mimo zasedání se podle § 1214 vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek — tedy i těch, kteří vůbec nehlasovali. Kdo neodpoví, hlasuje fakticky „proti“. To je zásadní rozdíl a hlavní důvod, proč per rollam u sporných bodů často neprojde.

Jaká většina je potřeba per rollam konkrétně, závisí na povaze rozhodnutí a na stanovách: u běžných oprav zpravidla postačí prostá (nadpoloviční) většina všech hlasů, u některých zásadních otázek stanovy či zákon vyžadují většinu kvalifikovanou. Vždy jde ale o podíl počítaný z celku, nikoli z odevzdaných hlasů.

Počítaný příklad — oprava fasády v modelovém SVJ. Vezměme společenství se 40 jednotkami a součtem spoluvlastnických podílů 10 000 (tak se podíly obvykle vyjadřují). Řádné shromáždění bylo neusnášeníschopné, protože dorazili vlastníci jen se 4 200 podíly. Výbor proto vyhlásil per rollam o opravě fasády, kde postačuje prostá většina — tj. potřeba je více než 5 000 hlasů, konkrétně alespoň 5 001.

• Ve lhůtě se vyjádřilo 26 vlastníků reprezentujících 6 200 podílů.
• Pro opravu hlasovalo 4 800 hlasů, proti 1 400 hlasů.
• 14 vlastníků se 3 800 podíly nehlasovalo vůbec.

Kdybychom většinu počítali jen z hlasujících, vyšlo by 4 800 z 6 200, tedy zhruba 77 % — a usnesení by prošlo. Jenže per rollam se řídí § 1214 a většina se počítá z hlasů všech vlastníků. Proti potřebným 5 001 hlasům máme jen 4 800 pro, takže ke schválení chybí 201 hlasů a oprava fasády přijata není. Tři vlastníci, kteří „neměli čas“ odpovědět, tak reálně rozhodli o výsledku. Právě proto u nákladných oprav doporučujeme hlasování dobře načasovat, aktivně obvolat vlastníky a lhůtu zvolit dostatečně dlouhou.

Elektronický podpis a průkaznost hlasu

Aby byl digitálně odevzdaný hlas platný, musí být zachována písemná forma. Podle § 562 občanského zákoníku je písemná forma zachována i při právním jednání učiněném elektronickými prostředky, umožňují-li zachytit obsah a určit jednající osobu. Nařízení EU č. 910/2014 (eIDAS) přitom rozlišuje tři úrovně:

• Prostý elektronický podpis — např. jméno v e-mailu, sken podpisu, kliknutí v aplikaci. Nejnižší důkazní síla.
• Zaručený elektronický podpis — jednoznačně spojený s podepisující osobou a umožňující zjistit dodatečné změny dokumentu.
• Kvalifikovaný elektronický podpis — nejvyšší úroveň, postavená na kvalifikovaném certifikátu; má účinky vlastnoručního podpisu.

V praxi bývá otázkou, zda lze hlasovat per rollam e-mailem bez elektronického podpisu. Zákon konkrétní typ podpisu pro hlas v SVJ výslovně nepředepisuje, takže hlas odeslaný e-mailem opatřený jen prostým elektronickým podpisem zpravidla není neplatný sám o sobě. Riziko je ale důkazní: při sporu se hůře prokazuje, kdo hlas skutečně odeslal. Proto doporučujeme buď vyžadovat vyšší úroveň podpisu, nebo hlasy sbírat systémem, který zaznamenává čas, identitu a obsah. Podobně jako u zajištění bezpečnosti a průkaznosti u jiných právních jednání platí, že co je dobře zdokumentované, se hůře napadá.

Jak elektronické hlasování v SVJ zavést krok za krokem

Chcete-li vědět, jak zavést online hlasování v SVJ tak, aby obstálo, doporučujeme následující postup:

1. Ověřte stanovy. Zjistěte, zda umožňují rozhodování mimo zasedání a v jaké formě. Pokud mlčí nebo elektronickou formu neupravují, zvažte nejprve úpravu stanov.
2. Připravte návrh dle § 1211. Přesný text usnesení, podklady (rozpočet, nabídky, projekt) a jasnou lhůtu k vyjádření.
3. Zvolte kanál a způsob ověření. Papír, e-mail nebo hlasovací platforma — a stanovte, jak se ověří totožnost vlastníka a úroveň podpisu.
4. Rozešlete návrh všem vlastníkům. Prokazatelně a se stejnou lhůtou pro všechny; myslete i na náhradní doručení.
5. Sbírejte a evidujte hlasy. Zaznamenávejte datum doručení, obsah a totožnost. Neúplné či opožděné hlasy nezapočítávejte.
6. Spočítejte většinu z hlasů všech vlastníků podle § 1214, nikoli jen z hlasujících.
7. Oznamte výsledek dle § 1212 všem vlastníkům a dokumentaci k hlasování archivujte.

Rizika a časté chyby při elektronickém hlasování

Mezi nejčastější chyby, které vedou k napadnutelnosti usnesení, patří:

• Špatný výpočet většiny — počítání jen z hlasujících místo z hlasů všech vlastníků.
• Chybějící opora ve stanovách pro plně elektronickou formu.
• Vadný návrh bez přesného textu, podkladů nebo lhůty dle § 1211.
• Neprokazatelné doručení návrhu některým vlastníkům.
• Slabá průkaznost hlasu — anonymní e-maily, chybějící časové údaje.
• Opomenutí vlastníků bez digitálního přístupu.

Co s vlastníky bez přístupu k internetu [BRIEF — stručně, 1-2 odstavce]

Elektronická forma nesmí nikoho fakticky vyloučit z hlasování. Vlastníkům bez přístupu k internetu je proto nutné umožnit odevzdat hlas i listinně — papírovým hlasovacím lístkem se stejnou lhůtou i obsahem jako u online varianty. V praxi se osvědčuje kombinovaný model: kdo chce, hlasuje online, ostatní klasicky poštou nebo osobním předáním výboru. Inspiraci, jak přemýšlet o právních požadavcích na přístupnost digitálních řešení, lze najít i mimo agendu SVJ; princip je stejný — technologie má rozhodování usnadnit, ne komukoli bránit v účasti.

Co udělat teď

1. Otevřete platné stanovy svého SVJ a najděte pasáž o rozhodování mimo zasedání a o formě hlasování — ještě dnes.
2. Porovnejte je s § 1210–1214 občanského zákoníku na e-Sbírce a poznamenejte si, kde jsou stanovy přísnější.
3. Zvolte úroveň elektronického podpisu a způsob evidence hlasů dříve, než vyhlásíte první online hlasování.
4. Připravte vzorový návrh per rollam s přesným textem usnesení, podklady a konkrétní lhůtou dle § 1211.
5. Zajistěte listinnou variantu pro vlastníky bez internetu se shodnou lhůtou i obsahem.
6. Nechte si výpočet většiny zkontrolovat a u nákladných nebo sporných rozhodnutí se obraťte na advokáta.

Nejčastější dotazy k elektronickému hlasování SVJ [BRIEF — stručně, 1-2 odstavce]

Na závěr shrnujeme nejčastější dotazy tak, jak je vlastníci a výbory reálně kladou. Odpovědi jsou stručné; podrobnosti vždy hledejte ve stanovách svého SVJ a v platném znění zákona.

Jaký je rozdíl mezi hlasováním per rollam a elektronickým hlasováním v SVJ?

Per rollam je zákonný institut rozhodování mimo zasedání shromáždění, elektronické (online) hlasování je jen jedna z jeho technických podob. Hlas per rollam lze odevzdat papírově i digitálně; online hlasování znamená digitální sběr hlasů přes systém nebo e-mail.

Je elektronické hlasování v SVJ legální?

Ano, je legální, pokud ho umožňují stanovy SVJ a dodrží se pravidla § 1210 a násl. občanského zákoníku. Rozhodující jsou vždy stanovy konkrétního společenství.

Musí být elektronické hlasování upraveno ve stanovách SVJ?

Pro plánované a pravidelné elektronické hlasování ano, doporučujeme ho výslovně zakotvit ve stanovách. Rozhodnout mimo zasedání lze i ze zákona po neusnášeníschopném shromáždění, ale technická pravidla online formy je vhodné mít předem upravena.

Jaká většina hlasů je potřeba k přijetí usnesení per rollam?

Podle § 1214 se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, nikoli jen těch, kdo hlasovali. U některých rozhodnutí stanovy nebo zákon vyžadují vyšší, kvalifikovanou většinu.

Lze v SVJ hlasovat per rollam e-mailem bez elektronického podpisu?

Zpravidla ano, hlas s prostým elektronickým podpisem není automaticky neplatný. Nese ale vyšší důkazní riziko, proto doporučujeme buď vyšší úroveň podpisu, nebo systém, který zaznamená identitu, čas a obsah hlasu.

Jak zajistit, aby bylo hlasování průkazné a nenapadnutelné?

Dodržte náležitosti návrhu dle § 1211, prokazatelně doručte všem vlastníkům, evidujte identitu, čas a obsah každého hlasu a výsledek oznamte dle § 1212. Celou dokumentaci archivujte.

Co dělat, když někteří vlastníci nemají přístup k internetu?

Umožněte jim odevzdat hlas listinně, papírovým hlasovacím lístkem se stejnou lhůtou i obsahem. Elektronická forma nesmí nikoho z hlasování fakticky vyloučit.

Kolik stojí systém pro online hlasování SVJ?

Cena se liší podle velikosti SVJ a rozsahu funkcí; existují řešení zdarma i placené platformy s měsíčním nebo ročním poplatkem. Zákon konkrétní nástroj nevyžaduje — hlasovat lze i pomocí e-mailu a evidence vedené výborem.

Citované právní předpisy

• § 562 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — písemná forma a elektronické právní jednání
• § 1206 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — shromáždění a usnášeníschopnost
• § 1210 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — rozhodnutí mimo zasedání (per rollam)
• § 1211 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — náležitosti návrhu
• § 1212 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — oznámení výsledku hlasování
• § 1213 a § 1214 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — počítání většiny mimo zasedání
• Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 910/2014 (eIDAS) — druhy elektronických podpisů

Poslední aktualizace: 19. srpna 2026