Prodej družstevního bytu a daně se liší od prodeje nemovitosti v osobním vlastnictví. Jak funguje bytové družstvo a jaká jsou specifika družstevního členství? Může bytové družstvo zabránit prodeji družstevního podílu? Kolik se platí daň z prodeje družstevního bytu? Může se daň snížit o náklady na rekonstrukci bytu?
Jaké jsou podmínky pro osvobození od daně při prodeji družstevního bytu? Jak se liší osvobození u dědictví družstevního podílu?
Prodej družstevního podílu
Prodej družstevního bytu znamená převod vlastnického práva k družstevnímu podílu. Nedochází tudíž k prodeji samotného bytu, protože jej prodávající nevlastní (není zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí).
Byt vlastní bytové družstvo. Družstvo svým členům poskytuje k bytům nájemní smlouvu (na dobu neurčitou). Členové tak hradí družstvu nájemné a zálohové platby na služby spojené s nájmem, dokud nedojde ke splacení bytu. Člen, který byt již zaplatil, hradí pouze zálohy na energie.
Jedná se o výhodné řešení, pokud si chcete pořídit byt a banka vám neposkytne hypotéku. Hypotéku si v případě družstevního vlastnictví bere bytové družstvo a vy mu ji hradíte prostřednictvím měsíčního nájemného. Po splacení anuity bytového družstva, přechází byt do osobního vlastnictví členů družstva. Družstvo se současně přemění na Společenství vlastníků jednotek (SVJ).
Družstevní podíl představuje právo užívat byt, který nevlastníte. Nejste tudíž vlastníky bytu ani podílu na společných prostorách, jako je tomu u SVJ, nýbrž vlastníte pouze podíl v bytovém družstvu.
Pro správný postup při prodeji družstevního bytu je potřeba pochopit, jak funguje bytové družstvo a členství v něm. Bytové družstvo si můžete představit jako obchodní korporaci, v níž vlastníte určitý podíl (např. 1/12). Neprodáváte tudíž byt, nýbrž svůj členský podíl v bytovém družstvu, díky kterému můžete byt užívat.
Jak postupovat při prodeji družstevního bytu
Stanovy bytového družstva vám nemohou zakázat prodat svůj podíl v něm. Nicméně mohou stanovit omezení při prodeji – např. zakázat převod členství v bytovém družstvu právnické osobě.
Současně musíte počítat s tím, že cena bytu bude nižší než v osobním vlastnictví, protože s družstevním podílem de facto převádíte pouze nájemní právo k bytu. A to bez ohledu na to, zda jste byt již splatili či nikoli. Nicméně nesplacená anuita, resp. její výše, cenu bytu rovněž výrazně ovlivňuje, protože na jejím splacení závisí převod družstevního bytu do osobního vlastnictví.
Družstevní byt můžete prodat buď svépomocí, nebo se obrátit na realitní kancelář. Pro převod podílu se využívá dohoda o převodu členských práv a povinností, která je vlastně kupní smlouva na družstevní byt.
Daň z prodeje družstevního bytu
Daň z prodeje nemovitosti (daň z příjmů) se hradí jak při prodeji bytu v osobním vlastnictví, tak při převodu družstevního podílu. V obou situacích se totiž jedná o příjem, který podléhá zdanění.
Podmínky pro osvobození od daně a snížení základu daně jsou odlišné jak pro převod družstevního podílu, tak pro prodej bytu v osobním vlastnictví (SVJ). Nemůžete tedy vycházet z podmínek, které zákon o daních z příjmů stanoví pro byty, jejichž vlastníci jsou uvedeni v katastru nemovitostí (osobní vlastnictví). U družstevních bytů je v katastru zapsané jako vlastník bytové družstvo, nikoli jeho jednotliví členové.
Jaká jsou pravidla pro zdanění zisku z družstevního bytu? A jak probíhá výpočet daně z prodeje bytu?
Základ daně
Základ daně tvoří příjem z prodeje družstevního bytu snížený o tzv. nabývací cenu podílu v bytovém družstvu. Nabývací cena je částka, za kterou jste podíl získali, popř. částka, kterou jste za byt uhradili bytovému družstvu, pokud byt ještě není plně splacený. Nájemné za každý byt se totiž liší podle výše členského vkladu (částka, kterou uhradil každý člen bytového družstva při vstupu do družstva).
Prodávající byl členem bytového družstva 3 roky. Cena bytu činila v době vzniku členství 6 500 000 Kč, přičemž je plně splacena.
Byt se prodal za 12 000 000 Kč. Prodávající sníží základ daně tak, že od 12 000 000 (prodejní cena) odečte 6 500 000. Základ daně neboli čistý zisk tak činí 5 500 000 Kč. Z této částky se vypočítá daň z příjmů.
Je možné snížit základ daně o výdaje vzniklé při prodeji družstevního bytu? Jedná se například o náklady na rekonstrukci či právní výdaje.
K problematice daňově uznatelných nákladů ve spojitosti s výpočtem daně z prodeje z družstevního bytu se vyjádřil Nejvyšší správní soud.
Pro daň z prodeje družstevního bytu je uplatnitelným výdajem pouze nabývací cena podílu. Není tak možné uplatnit jako daňově uznatelné náklady na rekonstrukci bytu.
Judikát Nejvyššího správního soudu ze dne 7. 3. 2024, sp. zn. 1 Afs 37/2023 – 30.
V osobním vlastnictví můžete uplatnit jednak výdaje na rekonstrukci, jednak právní náklady při prodeji bytu, které vám vzniknou (např. inzerce či spolupráce s realitní kanceláří).
Sazba daně
Zákon o daních z příjmů stanoví dvě sazby daně pro fyzické osoby.
- Sazba daně 15 % platí pro zisk nižší než je 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2025 se jedná o 1 676 052 Kč).
- Sazba daně 23 % se vztahuje na veškerý zisk, který je vyšší než 36násobek průměrné mzdy.
Pokud základ daně činí např. 5 500 000 Kč, bude se 1 676 052 Kč danit 15 % procentní sazbou a 3 823 948 Kč se zdaní 23 % sazbou.
Daňové přiznání
Zisk z prodeje bytu v družstevním vlastnictví se uvádí v daňovém přiznání fyzických osob za příslušný kalendářní rok. Nemusíte tedy podávat speciální daňové přiznání, v němž uvedete pouze příjem z prodeje družstevního podílu.
Osvobození od daně při prodeji družstevního bytu
Kdy se neplatí daň z prodeje bytu? Pokud splníte některou z podmínek pro osvobození.
- Daň z příjmu se nehradí, pokud byl prodávající členem družstva alespoň 5 let. A to bez ohledu na to, zda v družstevním bytě skutečně bydlel.
- Prodávající nehradí daň z příjmů, pokud byl členem družstva po dobu kratší než 5 let, použije-li zisk z prodeje na koupi vlastního bydlení.
Prodej bytu v osobním vlastnictví a osvobození od daně
U prodeje bytu v osobním vlastnictví je prodávající osvobozen od platby daně, pokud:
- měl v bytě 2 roky bezprostředně před prodejem bydliště,
- v bytě bydlel méně než 2 roky před prodejem a současně použil zisk z prodeje na úhradu vlastního bydlení,
- vlastnil byt alespoň 10 let, pokud jej nabyl po 1. 1. 2021 (např. koupě či darování), resp. 5 let, jestliže byt získal před 1. 1. 2021.
Osvobození od daně při dědictví
Dědictví a daň z příjmu, resp. podmínky pro osvobození od daně, se z hlediska délky členství v bytovém družstvu liší.
Při prodeji družstevního bytu se zohledňuje doba členství v bytovém družstvu nejen u dědice, ale rovněž u zůstavitele.
Pokud tedy zůstavitel vlastnil družstevní podíl alespoň 5 let, dědic je osvobozený od daně i tehdy, pokud podíl prodá ihned po skončení dědického řízení.
Oznámení finančnímu úřadu
I když nemusíte platit daň z příjmů z prodeje družstevního bytu, je potřeba zisk oznámit finančnímu úřadu, pokud přesáhl 5 000 000 Kč.
Daňové přiznání prodej družstevního bytu, který je osvobozen od daně, nijak nespecifikuje. Je tudíž potřeba vytvořit oznámení, které následně zašlete finančnímu úřadu elektronicky (datová schránka) či poštou (doporučený dopis s dodejkou).
Nejčastější otázky a odpovědi
Prodej družstevního bytu a daně jsou poměrně složitá témata, zejména z hlediska podmínek pro osvobození od daně z příjmů a daňově uznatelných nákladů. Pro snazší orientaci jsme připravili přehled nejčastějších otázek a odpovědí, které vás možná zajímají.
Platí se daň při prodeji družstevního bytu?
Ano, prodávající hradí daň z příjmů, pokud nesplňuje podmínky pro osvobození od daně.
Jak dlouho musím vlastnit družstevní byt, aby byl prodej osvobozen od daně?
K osvobození od daně dochází, pokud činila doba vlastnictví 5 let a více. Pokud tedy členství v družstvu trvá alespoň 5 let, daň neplatíte.
Jaká je sazba daně z příjmu při prodeji družstevního bytu?
Sazba daně činí u fyzických osob 15 % a 23 %. Zisk do 36násobku průměrné mzdy se daní 15 % sazbou (pro rok 2025 jde o 1 676 052 Kč). Zbývající příjem podléhá 23 % sazbě daně.
Mohu využít osvobození, pokud byt zdědím?
Ano, pokud splňujete pětiletou podmínku vlastnictví družstevního podílu. Nicméně nezapočítává se jen délka vlastnictví dědice, ale rovněž zůstavitele.
Daň se platí z prodejní ceny nebo ze zisku?
Daň se platí z čistého zisku, tedy z prodejní ceny družstevního bytu, od které odečtete náklady na získání členského podílu v bytovém družstvu.
Oznamuje se prodej družstevního bytu finančnímu úřadu?
Pokud splňujete podmínky pro osvobození, daň neplatíte. To znamená, že prodej družstevního bytu neuvádíte v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob.
Nicméně, pokud je příjem vyšší než 5 000 000 Kč, musíte převod družstevního podílu oznámit finančnímu úřadu. Pokud příjem neoznámíte, hrozí vám pokuta od finančního úřadu.
Lze uplatnit snížení daně výdaji?
Při převodu družstevního podílu nemůžete uplatnit žádné daňově uznatelné náklady, s výjimkou ceny za nabytí členství v družstvu. Výdaje, které souvisí s rekonstrukcí bytu či náklady na prodej (např. inzerce či spolupráce s realitním makléřem), tedy nesnižují základ daně.
Je možná úleva při použití výnosu z prodeje na nové bydlení?
Ano, pokud použijete veškerý zisk z prodeje družstevního bytu na koupi nového bydlení, daň neplatíte. Jedná se však pouze o osvobození při použití výnosu na vlastní bydlení, nikoli tedy například za účelem koupě investičního bytu.