Chystáte se rekonstruovat byt nebo dům? Jedná se o drobné stavební práce, ale domníváte se, že smlouva o dílo na rekonstrukce bytu není potřeba? Často jsme rádi, pokud nějakého řemeslníka vůbec seženeme a na nějakou smlouvu už nemáme ani pomyšlení. I u drobných oprav je ale dobré myslet na sepsání smlouvy.
Zde je pár tipů na co si dát pozor. Co by smlouva o dílo na rekonstrukce bytu měla obsahovat? Potřebujete nějaká povolení? Jak je to s placením ceny? V tomto článku vám přinášíme informace, jak na rekonstrukce bytu snadno a bez obav.
Co musí být ve smlouvě na rekonstrukce bytu?
Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad objednateli dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu.
Ve smlouvě tak musí být identifikační údaje objednatele i zhotovitele.
Smlouva o dílo na rekonstrukce bytu musí dostatečně vymezit předmět díla a definovat jej co nejpřesněji. Podle judikatury nepostačuje, pokud do smlouvy uvedeme:
- Celková rekonstrukce domu.
- Rekonstrukce domu tak, aby se v něm dalo bydlet.
Výše zmíněné případy považuje soud jako nedostatečně určité, proto doporučujeme vymezit rekonstrukci co nejvíce určitě. Například:
„Předmětem smlouvy o dílo na rekonstrukci bytu je renovace kuchyňské linky v bytu č. 9 na adrese Štěpánská 39, 170 00 Praha 7. Tyto práce budou zahrnovat výměnu kuchyňské desky, nalepení nového obložení, výměna horních a spodních dvířek včetně úchytek“.
Nezapomeňte také na termín dokončení díla, který by ve smlouvě měl být stanoven.
Provádění díla
Dílo provádí zásadně zhotovitel, ale ne výlučně. Musí vykonávat dílo pečlivě a osobně. Buď osobně nebo pod osobním vedením. Za osobní provedení se považuje i provedení jeho zaměstnancem. Provedení díla zhotovitel obsahuje dvě složky:
1. Dokončení
Je dokončeno, pokud je předvedena způsobilost díla sloužit svému účelu. V praxi to znamená, že pokud si necháte rekonstruovat koupelnu, tak bude dokončena v momentě, kdy se v ní bude dát koupat, sprchovat, provádět ranní hygienu. Zkrátka všechny činnosti, které v koupelně běžně provádíme.
Pokud by například chyběla jedna kachlička v celé koupelně, ale jinak by už byla koupelna plně funkční, i tak se jedná o dokončené dílo (viz bod č. 2 Předání díla) a objednatel může koupelnu používat.
2. Předání díla
Povinností objednatele je dílo převzít. Může být převzato i po částech, ale vždy to musí být dílo dokončené.
Situace, kdy chybí jedna kachlička nevadí, ale dílo nesmí být předáno, kdy chybí celý sprchový kout, protože se zpozdila objednávka a nepřišel včas. V takové situaci není možné považovat dílo za dokončené a objednatel jej nemá povinnost převzít.
Dílo může být předáno s výhradami nebo bez výhrad. Pokud objednatel převezme bez výhrad, tak mu nevznikají práva ze zjevných vad.
Příklad: Jako objednatel jste převzali zrekonstruovanou koupelnu jako dílo bez výhrad. Nicméně byla prasklá vanička ve sprchovém koutu, ale vy jste si toho nevšimli, protože jste si dokončenou rekonstrukci řádně nezkontrolovali. V případě soudního sporu by soud vaše práva na opravu nebo výměnu věci nepřiznal (tzv. práva z vadného plnění), jelikož jste nesplnili svou povinnost si dílo řádně zkontrolovat a nepřevzali jste tak dílo s výhradami.
Pokyny a materiál
Zhotovitel je vázán pokyny objednatele, ale jen částečně. Zhotovitel se považuje za profesionála, takže by měl vědět, jaký materiál je vhodný do koupelny (odolný proti vlhkosti, tvrdosti vody atd.).
Běžnou zvyklostí je, že barvu kachliček nebo fasády si volí objednatel. Pokyny objednatele dotváří smlouvu a specifikují to, na co se nemyslelo na začátku.
Určení ceny
Úplatnost je podstatnou náležitostí, ale výše ceny už ne. Strany si mohou sjednat přímé určení ceny včetně DPH a nákladů. Pozor ale na určení pevné ceny. Pokud jste si sjednali pevnou cenu, a jsou vyšší náklady než byly předpokládány, ale nejedná se o mimořádné okolnosti, platí vyšší náklady zhotovitel (zjistí, že bude potřebovat více materiálu než myslel).
Dále můžete stanovit cenu:
- odkazem (např. odkazem na minulou objednávku),
- dle rozpočtu,
- odhadem.
Placení ceny
1. Záloha
- smluvní,
- ze zákona.
Pokud se jedná o řemeslníka, který pracuje jako drobný podnikatel, je pravděpodobné, že bude potřebovat zaplatit zálohy na nutné výdaje jako je např. koupě materiálu.
Ze zákona má zhotovitel právo na přiměřenou zálohu. I u zálohy doporučujeme, aby byl vystaven nějaký doklad, který dokazuje, že jste zálohu zaplatili. Nedávejte zálohu dopředu jen tak bezdůvodně.
2. Dílčí platby
Zhotovitel může dílo předávat i po částech, ale vždy se musí jednat o dílo dokončené. Tím pádem může být cena za dílo placena po jednotlivých částech postupně, jak se budou práce dokončovat.
3. Pozastávky (zádržné)
Pozastávky fungují čistě na smluvní bázi. Cena se platí na konci pozastávky, které bývají cca 5-15 % ceny. Tuto část z ceny si nechává objednatel po celou dobu záruky za jakost (např. 10 % si nechá 5 let) nebo na krytí případných vad ze strany zhotovitele. Pokud se například zhotovitel zdráhá tyto vady opravit, objednatel může toto zádržné použít na případné opravy a zařídit si to sám.
Jak oznámit rekonstrukci bytu sousedům?
Před zahájením úprav či oprav byste měli plánovanou rekonstrukci oznámit sousedům. Samozřejmě můžete své plány sdělit osobně nebo na členské chůzi. Jednodušší variantou ale bude vyvěšení písemného oznámení ve společných prostorech domu, kde uvedete od kdy do kdy je rekonstrukce plánovaná, ve kterém bytě se bude rekonstruovat, případně kontakt na vás, kdyby se vyskytl nějaký problém.
Nejedná se o povinné oznámení, jde spíše o zachování dobrých sousedských vztahů. Slušně oznámíte, že v nadcházejících dnech budou probíhat hlučné práce a případný nepořádek.
Je samozřejmostí, že práce by neměly probíhat v nočním klidu od 22 hodin večer do 6 hodin ráno.
Co je potřeba k rekonstrukci bytu?
Zaprvé je zde písemná smlouva o dílo na rekonstrukce bytu. Zadruhé záleží, co vše bude vaše stavební práce budou zahrnovat. Zdali se bude jednat pouze o ohlášku nebo bude potřeba stavební povolení.
Ohlášku potřebujete v případě, kdy chcete změnit užívání časti nebo celého objektu, ale nebudete nijak zasahovat do nosné konstrukce nebo vzhledu budovy.
Stavební povolení potřebujete v případě, kdy se jedná o kompletní rekonstrukci včetně zásahu do nosné konstrukce nebo vzhledu budovy.
Stavební povolení je nutné, aby se posoudilo, jestli zásahem do konstrukce budovy, nedojde k narušení bezpečnosti. Typickým příkladem je rekonstrukce koupelny a přestavba bytového jádra.
Pokud máte v plánu drobné úpravy jako např. renovace kuchyňské linky nebo výměna vnitřních dveří v bytě, žádné stavební povolení ani ohlášku nepotřebujete. Postačí, když své plány a případný zvýšený hluk a nepořádek jen oznámíte sousedům.
Jen upozorňujeme, že pokud bydlíte v družstevním bytě, je nutné nechat schválit plánovanou rekonstrukci družstvem a až následně začít s úpravou bytu.
Jde to i bez smlouvy?
Zákonná úprava přesně nedefinuje jaká by měla být forma smlouvy. To znamená, že smlouvu můžete uzavřít ústně i písemně. Avšak důrazně doporučujeme uzavírat smlouvy vždy písemně (vždy je lepší to „mít na papíře“). Vyhněte se tak případným sporům.
Na co si dát pozor?
Je vhodné uzavřít smlouvu o dílo na rekonstrukce bytu v písemné formě. Dále se také dohodněte na určení ceny a jak to bude s jejím placením.
Stanovte termín, kdy bude dílo dokončeno a také si opatřete případné povolení, pokud jsou k povaze stavebních prací potřeba. Dílo při dokončení důkladně zkontrolujte.
Vzor smlouvy o dílo ke stažení
- Aktuální vzor smlouvy pro rok 2024.
- Vzor smlouvy ke stažení v MS Word.
- Snadno doplníte a smlouvu vytisknete.
- Pomocné komentáře vám pomohou vzor smlouvy vyplnit.
- Získáte i dokument s nejčastějšími otázkami a odpověďmi.
Poslední aktualizace: 14. února 2024
