Vlastnit byt nebo dům určený k pronájmu je skvělá investice – ale jen do chvíle, než dojde ke škodě. Vytopený strop, prasklé potrubí, požár od varné desky, vandalismus nebo škoda způsobená nájemníkem sousedovi. A pak přichází otázka: Mám to pojištěné? Kryje to moje pojistka? Kdo to platí?
Pojištění nemovitosti není jen formalita, ale jeden z nejdůležitějších nástrojů ochrany vašeho majetku. A pokud pronajímáte byt nebo dům – ať už dlouhodobě, krátkodobě, nebo přes Airbnb – platí to dvojnásob. Tento článek vám pomůže zorientovat se v tom, jaké pojištění by měl mít pronajímatel, co přesně kryje, na co si dát pozor ve smlouvách a kdy si pojistka opravdu nevystačí.
Proč je pojištění nemovitosti klíčové pro každého pronajímatele
V pronajaté nemovitosti se točí lidé, návyky i zvyklosti – a tím roste pravděpodobnost škody. Stačí nepozorný nájemník, špatně připojená pračka, nebo dětské hry v obýváku – a máte zničenou podlahu, vytopené sousedy nebo škody na vybavení. Pojištění pronajímané nemovitosti je proto klíčové, i když máte byt zabezpečený a nájemce pečlivě vybraného.
Pojištění chrání stavbu, vybavení, ale i vaši odpovědnost. Může pokrýt opravy po požáru, vytopení, vichřici, ale také vandalismus nebo úmyslné poškození ze strany nájemníků – pokud máte správně nastavené připojištění.
Pojištění nemovitosti ≠ pojištění domácnosti
To, že máte „pojistku na byt“, neznamená, že máte pokryto vše. Pojištění nemovitosti kryje konstrukční části – stěny, podlahy, stropy, okna. Naproti tomu pojištění domácnosti kryje vybavení – nábytek, elektrospotřebiče, osobní věci.
Pokud pronajímáte byt s kuchyňskou linkou, vestavnými skříněmi a vlastním nábytkem, potřebujete obě pojištění – nemovitost i domácnost. Jinak v případě škody uhradí pojišťovna jen část a zbytek půjde z vaší kapsy.
Jaké typy pojištění nemovitosti existují?
Správné pojištění pro pronajímatele není jen o jedné smlouvě. Ideální ochrana majetku se skládá z několika pojistných vrstev – podle toho, co vlastníte, jak pronajímáte a co chcete mít pokryto.
Pojištění nemovitosti
Pojištění nemovitosti se vztahuje na samotnou stavbu – tedy to, co je „pevně spojeno se zemí“:
- zdi, stropy, podlahy, okna, dveře, střecha,
- vestavěný nábytek (např. kuchyňská linka),
- přístřešky, garáž, sklep, balkon.
Kryje škody způsobené například:
- požárem, výbuchem, úderem blesku,
- vytopením z vodovodního zařízení,
- krupobitím, vichřicí, pádem stromu.
Pro koho je pojištění nemovitosti určeno?
- pro vlastníky bytů v osobním vlastnictví,
- pro majitele domů, chat nebo investičních nemovitostí.
Pozor: Pokud pronajímáte nemovitost, musíte to pojišťovně nahlásit. Jinak vám v případě škody nemusí být vyplaceno plnění – nebo bude sníženo.
Pojištění domácnosti
Pojištění domácnosti se vztahuje na movité věci uvnitř bytu:
- nábytek, elektrospotřebiče, dekorace, nádobí, oblečení, elektronika,
- v případě pronájmu i věci, které pronajímáte společně s bytem (např. televize, lednice, stůl).
Z praxe: Pokud pronajímáte plně vybavený byt, je toto pojištění stejně důležité jako samotná pojistka na nemovitost.
A co nájemník?
Nájemník by si měl sjednat vlastní pojištění domácnosti, pokud do bytu přinese své věci. Pronajímatel za ně neodpovídá.
Pojištění odpovědnosti za škodu
Tato pojistka se často přehlíží – a přitom právě pojištění odpovědnosti kryje škody, které způsobíte třetí osobě.
Existují dva typy:
- Pojištění odpovědnosti z držby nemovitosti – pro majitele nemovitostí (např. spadne vám ze střechy taška na zaparkované auto).
- Pojištění odpovědnosti nájemníka – když nájemník vytopí souseda nebo zničí podlahu.
Doporučení: I jako pronajímatel můžete být odpovědní za škodu, pokud např. dojde ke škodě z důvodu špatného technického stavu bytu. Toto pojištění vás kryje v případě žaloby.
Specifika pojištění nemovitosti k pronájmu
Pojištění běžně obývaného domu a pojištění pronajímané nemovitosti nejsou totéž. Jakmile se z vašeho bytu stane investiční nemovitost – tedy zdroj příjmu – mění se i rizikový profil a pojišťovna to potřebuje vědět.
Pojištění pronajímané nemovitosti: nahlášení je povinnost
Spousta pronajímatelů dělá tu chybu, že pronajímá nemovitost, ale má běžné pojištění „pro vlastní bydlení“. Jenže tohle pojištění se vztahuje na situaci, kdy v bytě bydlíte vy – ne cizí osoba.
Pokud se stane škoda a pojišťovna zjistí, že jste byt pronajímali, může:
- odmítnout plnění úplně,
- plnění snížit (např. o 30–50 %),
- vypovědět pojistku pro porušení smluvních podmínek.
Co udělat správně?
Při sjednání pojistky vždy uveďte, že nemovitost slouží k pronájmu – a jakému (dlouhodobý, krátkodobý, rekreační). Pojišťovna to zohlední v podmínkách a sazbě.
Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem
Pokud pronajímáte nemovitost přes Airbnb, Booking nebo na pár dní známým, je to úplně jiná situace než klasický nájemní vztah.
Krátkodobý pronájem = vyšší riziko škod.
- vyšší fluktuace lidí,
- neznámé osoby bez vztahu k majetku,
- častější nehody, krádeže, vandalismus.
Pojišťovna může požadovat připojištění pro krátkodobý pronájem, nebo vám nabídne speciální balíček určený přímo pro tento typ využití nemovitosti.
Doporučení: Zeptejte se konkrétně na vandalismus v bytě – běžná pojistka ho nekryje. Připojištění se vyplatí, pokud máte investiční byt v rušném městě nebo ho často pronajímáte cizincům.
Co (ne)kryje pojištění nemovitosti?
Představa, že „pojistka všechno zaplatí“, je bohužel mylná. Každé pojištění má svá omezení, výluky a podmínky, které je potřeba znát – zvlášť pokud jde o pronajímanou nemovitost.
Nejčastější výluky z pojištění
Pojistné podmínky se u jednotlivých pojišťoven liší, ale obecně platí, že běžné pojištění nemovitosti nekryje:
- úmyslné poškození majetku nájemníkem (např. rozbití dveří ve vzteku),
- škody způsobené nedostatečnou údržbou (zatékající okna, staré rozvody),
- běžné opotřebení nebo estetické vady,
- nepřiznané změny užívání bytu (např. pronajímáte, ale nahlášeno máte trvalé bydlení),
- vandalismus bez připojištění (časté u krátkodobých pronájmů).
Tip: Vždy si projděte dokument s názvem Pojistné podmínky. Je to sice „nečtivá“ část smlouvy, ale právě tam jsou výluky uvedeny.
Spoluúčast: Kolik zaplatíte z vlastní kapsy
Spoluúčast znamená, že část škody platíte vy sami – např. 1 000 Kč, 5 000 Kč nebo určité procento. Čím vyšší spoluúčast, tím levnější pojistka. Ale v praxi platí:
Příliš vysoká spoluúčast může z pojistky udělat nefunkční smlouvu.
Příklad: Pokud máte spoluúčast 10 000 Kč a dojde ke škodě za 12 000 Kč, pojišťovna vám vyplatí jen 2 000 Kč.
U pronajímaných nemovitostí se doporučuje spoluúčast maximálně 5 000 Kč – abyste v případě běžné nehody nebyli zcela bez plnění.
Podpojištění: Tichý zabiják pojistného plnění
Podpojištění nastává, když máte nemovitost pojištěnou na nižší částku, než je její reálná hodnota. Pojišťovna pak vyplatí poměrnou část škody.
Příklad: Máte dům v hodnotě 5 milionů, ale pojistíte ho jen na 3 miliony. Když vznikne škoda za 1 milion, pojišťovna vám může vyplatit pouze 600 000 Kč.
Riziko podpojištění roste s inflací a růstem cen stavebních prací. Každý rok byste měli pojistku zkontrolovat a upravit částky.
Co si jako pronajímatel pohlídat ve smlouvách
Mít dobře sjednané pojištění je jedna věc, ale pokud nájemní smlouva neřeší odpovědnosti a vztah k pojištění, může to při škodní události znamenat problém – zejména při jednání s pojišťovnou nebo při vymáhání náhrady škody po nájemci.
Pojištění a nájemní smlouva: co do ní napsat
Doporučujeme do nájemní smlouvy zakotvit alespoň základní ustanovení o pojištění a odpovědnosti. Zde jsou praktické body, které by v nájemní smlouvě neměly chybět:
- Kdo nese odpovědnost za škodu způsobenou v bytě (např. nájemce nese odpovědnost za škody, které způsobí on nebo osoby jemu blízké).
- Povinnost nájemce nahradit škody, které nevznikly běžným opotřebením.
- Doporučení či povinnost nájemce sjednat pojištění domácnosti a odpovědnosti za škodu.
- Upozornění, že pronajímatel má sjednané pojištění nemovitosti a domácnosti, které ale nemusí krýt všechny škody způsobené nájemcem.
Ukázková zjednodušená formulace ustanovení pro nájemní smlouvu:
„Nájemce odpovídá za škody způsobené na zařízení a vybavení bytu, pokud nebyly způsobeny běžným opotřebením. Pronajímatel doporučuje nájemci uzavřít pojištění odpovědnosti za škodu.“
Kdo platí škodu v bytě? Realita vs. očekávání
V praxi často dochází k nedorozuměním. Například:
Nájemce omylem vytopí sousedy – pojišťovna majitele odmítne plnění, protože šlo o chybu nájemce.
Pojišťovna vyplatí náhradu, ale regresně ji vymáhá po nájemci.
Škoda na vybavení není kryta, protože nábytek nebyl připojištěn jako domácnost.
Závěr pro pronajímatele: Mějte jasno, co kryje vaše pojistka a co ne. A ideálně to přeneste do nájemní smlouvy – srozumitelně a jednoznačně. Vyvarujete se tak sporům a domněnkám.
Jak pojistit nemovitost efektivně: krok za krokem
Pojištění investiční nemovitosti není jen o tom „něco si sjednat“. Jako pronajímatel potřebujete pojistku, která odpovídá realitě využívání vašeho bytu nebo domu, kryje relevantní rizika a neskrývá v sobě pasti v podobě výluk, spoluúčasti nebo podpojištění.
Zde je praktický přehled, jak na to:
Krok 1: Zmapujte si, co vlastníte a jak to využíváte
- Je nemovitost vaším trvalým bydlištěm, nebo ji pronajímáte?
- Pronajímáte dlouhodobě nebo krátkodobě (Airbnb, Booking)?
- Je nemovitost vybavená vaším nábytkem? Máte v ní spotřebiče?
- Máte více jednotek nebo domů?
To vše ovlivní, jaký typ pojištění budete potřebovat.
Krok 2: Vyberte typy pojištění, které potřebujete
Podle předchozího kroku budete pravděpodobně potřebovat kombinaci:
- Pojištění nemovitosti – povinné minimum,
- Pojištění domácnosti – pokud v bytě necháváte vybavení,
- Pojištění odpovědnosti z držby nemovitosti – pokud dojde ke škodě mimo vaši kontrolu (např. padající omítka),
- Případně připojištění na vandalismus, škody způsobené nájemcem, zásah hasičů nebo asistenční služby.
Krok 3: Srovnejte nabídky – ne jen podle ceny
Levná pojistka je fajn do té doby, než přijde první problém. Při srovnání nabídek sledujte:
- Rozsah krytí – co je v základu a co se připojišťuje zvlášť,
- Výše spoluúčasti – ideálně do 5 000 Kč,
- Limity plnění – např. jaký je max. limit při vytopení, požáru, krádeži,
- Možnost aktualizace hodnoty nemovitosti (indexace) – důležité kvůli inflaci.
Nebojte se volat na infolinky a ptát se:
- „Kryje vaše pojistka situaci, kdy pronajímám byt cizincům přes Airbnb?“
- „Co když nájemce úmyslně poškodí vybavení?“
Krok 4: Pojistku pravidelně kontrolujte a aktualizujte
Jednou ročně si pojistku projděte – cena stavebních prací i vybavení se rychle mění.
Po každé větší rekonstrukci nebo změně využití nemovitosti kontaktujte pojišťovnu.
Pokud přecházíte z trvalého bydlení na pronájem – oznamte změnu využití. Bez toho pojistka nemusí platit.
Krok 5: Co dělat při škodní události
- Ihned kontaktujte pojišťovnu (některé vyžadují nahlášení do 24–48 hodin).
- Pořiďte fotodokumentaci a sepište popis události.
- Zajistěte zmírnění škody (např. uzavření vody).
- V případě vandalismu nebo úmyslného poškození přivolejte policii – pojistka může vyžadovat protokol.
Nejčastější chyby pronajímatelů při pojištění nemovitosti
I zkušení pronajímatelé někdy nevědomky chybují. Bohužel právě tyto chyby způsobují, že při pojistné události nedostanete žádné nebo jen částečné plnění.
Tady je seznam častých přešlapů:
Neoznámení pronájmu pojišťovně
Pojišťovna považuje za samozřejmé, že nemovitost obýváte vy. Pokud ji pronajímáte a neoznámíte to, pojistka se vztahuje na úplně jiný druh rizik. Výsledkem může být odmítnutí plnění.
Co dělat: Ujistěte se, že ve smlouvě je uvedeno, že jde o pronajímanou nemovitost, případně krátkodobý pronájem.
Spoléhání na pojištění domácnosti nájemce
Nájemník má možná vlastní pojistku domácnosti, ale ta se netýká vaší nemovitosti ani vašeho vybavení.
Co dělat: Sjednejte si vlastní pojištění domácnosti na vybavení, které je vaše – kuchyň, nábytek, spotřebiče.
Neřešení odpovědnosti ve smlouvě s nájemcem
Pokud nájemník vytopí sousedy, nemusí pojišťovna uhradit škodu vám, ale uplatní regres – tedy bude požadovat náhradu škody po nájemci.
Co dělat: Zakotvěte do nájemní smlouvy odpovědnost nájemce za škody a doporučte mu sjednat pojištění odpovědnosti.
Nedostatečná výše pojistných částek (podpojištění)
Ceny stavebních prací i nemovitostí jdou nahoru. Co stálo před pár lety 3 miliony, dnes může stát 5. Pokud částku neaktualizujete, dostanete při škodě méně.
Co dělat: Každý rok přezkoumejte výši pojištění, ideálně s odborníkem.
Ignorování výluk a detailních podmínek
Ne každá škoda je automaticky krytá. Běžné opotřebení, úmyslné poškození, nebo nedbalost – to jsou časté výluky, které lidé přehlížejí.
Co dělat: Přečtěte si pojistné podmínky – i kdyby jen tu část o výlukách.
Shrnutí: Pojištění jako základní nástroj ochrany vaší investice
Pojištění nemovitosti není jen formální krok. Je to ochrana vaší investice, vašeho klidu a v mnoha případech i vašeho rozpočtu.
Základní principy, které si odnést:
- Pojištění nemovitosti musí odpovídat reálnému využití (např. pronájem).
- Potřebujete kombinaci pojištění: nemovitost + domácnost + odpovědnost.
- Nájemní smlouva by měla obsahovat jasná pravidla odpovědnosti za škody.
- Vyhýbejte se podpojištění a příliš vysoké spoluúčasti.
- Nechte si pojištění jednou ročně zrevidovat odborníkem – ceny i rizika se mění.
Dobrý pronajímatel chrání nejen sebe, ale i svůj majetek – a kvalitní pojištění je k tomu základ.
Poslední aktualizace: 1. dubna 2025
