Smlouva o nájmu bytu nebo domu reflektuje závazkový právní vztah. Jedná se o vztah, z něhož oběma smluvním stranám vyplývají určitá práva, ale také jim korelující povinnosti.
Ty jsou potom souhrnně upraveny v § 2255 a násl., ale mohou stejně tak vyplývat i ze samotné smlouvy uzavřené mezi stranami.
Povinnost pronajímatele: Odevzdat byt
Pronajímatel má v první řadě povinnost byt, který je předmětem nájmu, řádně odevzdat. Datum odevzdání si strany mohou ujednat, pakliže tak ovšem neučiní, uplatní se ustanovení § 2242 odst. 1.. Byt bude zpřístupněn prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy nabyla smlouva účinnosti.
Byt se považuje za zpřístupněný, obdržel-li nájemce klíče a nebrání-li mu nic v přístupu do bytu. Samozřejmě, že vedle klíčů mohou figurovat i jiné prostředky umožňující vstup do bytu, jako například sdělení vstupního kódu, apod.
Práva a povinnosti nájemce
Na prvním místě upravuje zákon povinnost nájemce: „užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvu.“ Smlouva o nájmu má jasně daný cíl a rámec, a je tudíž povinností nájemce pohybovat se v mezích platně uzavřené smlouvy.
Právo pracovat a podnikat v bytě
V odst. 2 téhož ustanovení zákon stanoví, že: „Nezpůsobí-li to zvýšení zatžení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.“ Zákon tedy nikterak nevylučuje možnost fyzické osoby coby podnikatele umístit své sídlo na adresu bytu nebo domu, jenž má v nájmu. Opačný postup by totiž i podle předchozí judikatury představoval nepřípustný zásah do práv nájemce.
Důvodová zpráva ale upozorňuje, že provoz podnikatelské činnosti v domě nebo bytě nesmí ve zvýšené míře zatěžovat byt nebo dům, ať už se jedná o zvýšené množství osob, množství hluku, prachu, apod.
Lze tedy předpokládát, že v bytě lze bez větších obtíží provádět především činnost spadající do kategorie svobodných povolání, jakou vykonávají např. spisovatelé, novináři či vynálezci.
Údržba bytu a jeho opravy
Z pohledu nájemce je významné především to, že je povinen ze zákona zajistit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Tím se rozumí především údržba, čištění a opravy související s každodenním užíváním bytu, jeho zařízení a vybavení, stejně jako věcí, které se používáním opotřebují.
Přesné vymezení pojmu běžná údržba a opravy bude obsahovat nařízení vlády (Návrh nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu), které je v současnosti vládou projednáváno.
Podle jeho aktuálního znění drobnou opravou rozumíme například opravy podlah, zámků, zvonků, oken nebo dveří.
Naproti těmto povinnostem potom stojí pronajímatelova povinnost udržovat dům nebo byt po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání.
Jak postupovat při výskytu poškození nebo vady
V případě, že nájemce zjistí vadu nebo poškození, které je třeba bez prodlení odstranit, je povinen v prvé řadě tuto vadu nebo poškození oznámit pronajímateli, a to ihned.
Dle zásady prevence je nájemce dále je povinen učinit podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou nevznikla další škoda.
Nestačí tedy škodu jednoduše oznámit a spoléhat se na zásah pronajímatele. Pokud je to v nájemcových možnostech, musí také aktivně jednat, aby zabránil negativním následkům takové škody.
Za to náleží nájemci náhrada účelně vynaložených nákladů, čímž se rozumí i jeho vlastní pracovní činnost nebo ztráta času.
Dle § 2265 odst. 1 pronajímatel vadu odstraní, a to v přiměřené době po oznámení. Neučiní-li tak, aplikuje se odst. 2 téhož ustanovení, který umožňuje nájemci odstranit vadu na vlastní náklady s tím, že následně může žádat náhradu odůvodněných nákladů, případně slevu z nájemného po pronajímateli.
Pokud pronajímatel vadu neodstraní, a to ani v dodatečné lhůtě, a nájemce zároveň za vzniklou vadu neodpovídá, vzniká mu právo nájem vypovědět, a to bez výpovědní doby, jedná-li se o prodlení představující hrubé porušení povinností pronajímatele.
Vytopení bytu: příklad z praxe
V praxi si tedy můžeme výše uvedené shrnout do následujícího příkladu. Soused z vyššího patra vytopí Váš byt. Bez ohledu na to, jaká je příčina této nehody, je třeba ji oznámit pronajímateli, ideálně také zdokumentovat pro účely případného dokazování a následně učinit patřičné kroky.
Pokud pronajímatel vadu v podobě promáčených nebo odlupujících se stěn sám neodstraní, nebo ji neodstraní bez zbytečného odkladu a řádně, může ji odstranit nájemce sám. Ať už tím, že byt vymaluje, nebo zajistí malíře jinak. Pakliže tak učiní, bude mu náležet náhrada odůvodněných nákladů.
Pokud ale nájemce nechce nebo nemůže z libovolného důvodu nakládat svůj čas a finanční prostředky na zajištění uvedení bytu do původního stavu a pronajímatel je v této věci též nečinný, může nájemce nájem vypovědět bez výpovědního důvodu.
Úpravy a jiné změny bytu nebo domu
Tato kategorie představuje jiné než výše uvedené drobné opravy, údržbu a čištění domu či bytu. Jedná se o úpravy, které zajišťuje pronajímatel, a ten je za tímto účelem nadán určitými výsadami.
Dle § 2259 je: „nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce.„
Jedná se o základ úprav a změn v domě, které je nájemce povinen strpět, nesníží-li hodnotu bydlení. Může se jednat například o instalaci výtahu, nátěr fasády, apod.
Je-li k provedení úkonu třeba vyklidit byt, může být započato s provedením prací až poté, co se pronajímatel „zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu.“
Chov zvířete v domě nebo bytě
Od 1.1.2014 nemůže pronajímatel smluvně zakázat nájemci chovat v bytě zvíře. Pokud by se snad takové ustanovení ve smlouvě objevilo, nebude se k němu přihlížet a totéž platí také pro smlouvy uzavřené před tímto datem.
Dané oprávnění má však svoje zákonné limity, proto je třeba zohlednit především to, zda chov nepůsobí pronajímateli nebo jiným obyvatelům domu či bytu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.
Členové nájemcovi domácnosti
Jelikož člověk je tvor společenský, jedná se velmi významnou kapitolu nového občanského zákoníku, které je třeba věnovat zvýšenou pozornost. Její bližší úpravu nalezneme v § 2272 a násl.
V prvé řadě platí, že nájemce má právo přijímat kohokoliv. Tím se přirozeně rozumí především návštěva krátkodobého charakteru. Zákon ale myslí také na přijetí nového člena domácnosti.
Ať už jím je partner, příbuzný, či kamarád, nájemce ho může přijmout za člena své domácnosti a pouze oznámit zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli. Bez zbytečného odkladu je nájemce rovněž povinen oznámit snížení členů nájemcovy domácnosti. V obou případech přitom postačí ústní forma sdělení.
Je však třeba dbát na splnění této v zásadě jediné povinnosti, která nájemci z nájemního vztahu vyplývá. Neučiní-li tak nájemce do dvou měsíců, dopustí se tím totiž závažného porušení své povinnosti, a nájemní smlouva tak může být vypovězena ze strany pronajímatele s tříměsíční výpovědní dobou.
Ve smlouvě samotné si ovšem pronajímatel může vyhradit souhlas s přijetím nového člena domácnosti (dle judikatury Nejvyššího soudu je také možné pronajímatelem již udělený souhlas následně odvolat). Nikdy to však neplatí pro osoby blízké, které může nájemce přijmout bez dalšího a také tehdy, jedná-li se o případ hodný zvlášního zřetele.
Koho považujeme za osobu blízkou potom upravuje zákon v §22 odst. 1: „Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle zákona upravujícího registrované partnerství; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.“
Nájemce však při přijímání členů své domácnosti musí dbát především charakteru domu, případně bytu. Nemůže tak bez rozmyslu přijímat za člena své domácnosti kohokoliv. Zákon tak dbá především na to, aby osoby, které v bytě žijí měli obvyklé pohodlné a hygienické podmínky, čehož přirozeně nemůže být dosaženo v případě přelidnění bytu.
Jak postupovat „proti“ novému členu domácnosti?
Dojde-li k tomu, že osoba blízká, např. přítelkyně nájemce způsobí v bytě škodu, je třeba vyjít z toho, že její právo užívat byt je odvozeno od práva nájemce, a ten proto zásadně odpovídá za její chování a škodu jí způsobenou.
Pronajímatel není v přímém vztahu s touto osobou, a může proto požadovat náhradu škody pouze po nájemci. Ten však může uplatnit svůj regresní postih vůči této osobě.
Toto neplatí v případně podnájemce. Jeho postavení je totiž zásadně odlišné od osoby, která je „pouze“ členem nájemcovy domácnosti.
Podnájem
Pakliže nájemce trvale v bytě bydlí, může ho dát do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele.
Jestliže nájemce v bytě trvale nebydlí, může ho dát do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele. Tato žádost o udělení souhlasu, stejně jako souhlas samotný potom vyžadují písemnou formu.
Jak uvádí důvodová zpráva, trvalost v tomto případě nemůžeme chápat ve smyslu „navždy“, ale dlouhodobě. Souhlas tak bude vyžadován například tehdy, pokud nájemce odjíždí na dlouhodobou studijní nebo pracovní stáž do zahraničí a v bytě tedy trvale nebude, nebo bude delší dobu pobývat ve zdravotnickém zařízení, apod.
Nevyjádří-li se pronajímatel souhlasně do jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný.
Příklad: Pokud má nájemce k dispozici volný pokoj, který by chtěl dát k dispozici na Airbnb, nemůže mu v tom pronajímatel bránit. Jestliže, se ale nebude v bytě určitou dobu zdržovat a chce ho krátkodobě pronajmout, musí získat pronajímatelův souhlas.
Pakliže by došlo k porušení výše uvedené zásady, jednalo by se o hrubé porušení nájemcovi povinnosti, které je jedním z výpovědních důvodů s tříměsíční výpovědní dobou.
Podnájem rovněž nemůže skončit později než nájem samotný, stejně tak pokud nastane některý z důvodů pro skončení nájmu, skončí tím i podnájem. To je odrazem akcesority podnájemního vztahu k nájemnímu.
Vzor nájemní smlouvy
Jednoduchý vzor smlouvy o nájmu využijete pro úpravu vztahů jako pronajímatel a nájemce.
- Vzor nájemní smlouvy je v souladu s právními předpisy.
- Pečlivě zpracovaný vzorový dokument s vysvětlivkami pro snadné doplnění.
- Vzor ke stažení ve formátu .docx.
- Přizpůsobíte si vlastním potřebám. Editujete a doplníte přímo v MS Word.
- Snadný tisk finálního dokumentu.
Součástí vzoru je také Návod, jak rozšířit a vylepšit nájemní smlouvu.
Poslední aktualizace: 19. března 2024
