Prodáváte pozemek a nejste si jisti, zda budete platit daň? Daň z prodeje pozemku je jedním z nejčastějších témat, se kterými se na nás obracejí vlastníci nemovitostí. Ať už jste pozemek zdědili, dostali darem nebo koupili před lety, daňová povinnost závisí na několika klíčových faktorech — zejména na délce vlastnictví, způsobu nabytí a účelu použití výtěžku. V tomto článku podrobně vysvětlujeme, kdy neplatíte daň z prodeje pozemku, jaká je sazba daně, jak správně vypočítat základ daně a jak krok za krokem podat daňové přiznání.
Co je daň z prodeje pozemku a kdo ji platí
Daň z prodeje pozemku není samostatným druhem daně — jedná se o daň z příjmů fyzických osob upravenou zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“). Příjem z prodeje pozemku se zdaňuje jako tzv. ostatní příjem dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP (e-Sbírka).
Upozorňujeme na důležitý rozdíl, který mnoho prodávajících opomíjí:
- Daň z příjmů (prodávající) — platí prodávající z rozdílu mezi prodejní cenou a uznatelným výdajem. Právě tuto daň rozebíráme v celém článku.
- Daň z nemovitých věcí (kupující) — platí každoročně vlastník nemovitosti. Po prodeji pozemku přechází povinnost na kupujícího.
Daň z příjmu prodej pozemku hradí vždy prodávající, tedy fyzická osoba, která pozemek převádí. Kupující žádnou daň z příjmů z této transakce neplatí. Povinnost podat daňové přiznání a odvést daň vzniká prodávajícímu v roce následujícím po roce, ve kterém k prodeji došlo.
Sazba daně z prodeje pozemku: 15 % nebo 23 %
Sazba daně z prodeje pozemku závisí na výši základu daně. Dle § 16 ZDP platí pro fyzické osoby tyto sazby:
| Základ daně (roční) | Sazba |
|---|---|
| Do 1 762 812 Kč (rok 2026) | 15 % |
| Nad 1 762 812 Kč (rok 2026) | 23 % z části přesahující tento limit |
Hranice 1 762 812 Kč (zdaňovací období 2026; za rok 2025 to bylo 1 676 052 Kč) odpovídá 36násobku průměrné mzdy a uplatňuje se na celkový základ daně poplatníka za dané zdaňovací období, tedy nikoliv jen na příjem z prodeje pozemku. Pokud má poplatník i jiné příjmy (ze zaměstnání, podnikání apod.), sčítají se s příjmem z prodeje.
Jak se počítá základ daně
Základ daně z prodeje pozemku se počítá jako rozdíl mezi příjmem z prodeje a prokazatelně vynaloženými výdaji. Dle § 10 odst. 4 ZDP lze jako výdaj uplatnit:
- Nabývací cenu pozemku — kupní cenu, za kterou jste pozemek původně pořídili.
- Cenu zjištěnou dle znaleckého posudku — pokud jste pozemek zdědili nebo dostali darem, uplatňuje se cena stanovená dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Nechat si vypracovat znalecký posudek na nemovitost se v tomto případě jednoznačně vyplatí.
- Náklady prokazatelně vynaložené na zhodnocení pozemku — zasíťování, oplocení, terénní úpravy.
- Náklady související s prodejem — provize realitní kanceláři, poplatky za právní služby, poplatek za vklad do katastru, náklady na geometrický plán.
Důležité: výdaje nelze uplatnit paušálně — musíte je doložit konkrétními doklady (smlouvami, fakturami, výpisy).
Příklad výpočtu daně z prodeje pozemku
Ukažme si na dvou praktických příkladech, jak vypočítat daň z prodeje pozemku:
Příklad 1 — Prodej koupeného stavebního pozemku
Pan Novák koupil v roce 2021 stavební pozemek za 800 000 Kč. V roce 2024 jej prodal za 1 400 000 Kč. Za zasíťování zaplatil 120 000 Kč a provize realitní kanceláři činila 50 000 Kč.
- Příjem z prodeje: 1 400 000 Kč
- Výdaje celkem: 800 000 + 120 000 + 50 000 = 970 000 Kč
- Základ daně: 1 400 000 − 970 000 = 430 000 Kč
- Daň (15 %): 430 000 × 0,15 = 64 500 Kč
Příklad 2 — Prodej zděděného zemědělského pozemku s vyšším ziskem
Paní Králová zdědila v roce 2022 zemědělský pozemek po otci, který jej vlastnil 3 roky. Znalecký posudek ke dni dědění stanovil cenu na 500 000 Kč. V roce 2025 pozemek prodala za 2 800 000 Kč (obec mezitím změnila územní plán a pozemek se stal stavebním). Její roční příjem ze zaměstnání činí 600 000 Kč.
- Příjem z prodeje: 2 800 000 Kč
- Výdaje (cena dle posudku + náklady): 500 000 + 30 000 = 530 000 Kč
- Základ daně z prodeje: 2 800 000 − 530 000 = 2 270 000 Kč
- Celkový základ daně: 2 270 000 + 600 000 = 2 870 000 Kč
- Daň 15 % z prvních 1 676 052 Kč (hranice pro rok 2025): 251 408 Kč
- Daň 23 % z částky nad limit (1 193 948 Kč): 274 608 Kč
- Celková daň: 526 016 Kč (z toho se odečte záloha zaplacená zaměstnavatelem)
Jak vidíte, zdanění prodeje pozemku může představovat značnou částku, zejména pokud byl pozemek nabyt za nízkou cenu nebo bezúplatně.
Kdy je prodej pozemku osvobozen od daně
Zákon o daních z příjmů stanoví několik situací, kdy je osvobození od daně prodej pozemku možné. Nejdůležitějším kritériem je splnění tzv. časového testu.
Časový test: 5 let vs. 10 let
Časový test prodej pozemku je klíčovým pravidlem pro určení, zda je příjem z prodeje osvobozen od daně. Dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen, pokud doba mezi nabytím a prodejem přesáhne zákonem stanovený limit:
| Datum nabytí pozemku | Časový test | Právní úprava |
|---|---|---|
| Před 1. 1. 2021 | 5 let | § 4 odst. 1 písm. b) ZDP, ve znění do 31. 12. 2020 |
| Od 1. 1. 2021 | 10 let | § 4 odst. 1 písm. b) ZDP, ve znění zákona č. 386/2020 Sb. |
Zákon č. 386/2020 Sb. (e-Sbírka) prodloužil časový test z 5 na 10 let pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021. Pozemky nabyté dříve se posuzují podle původního pětiletého testu.
Praktický příklad: Koupili jste pozemek v prosinci 2020? Stačí jej vlastnit 5 let (do prosince 2025) a prodej je osvobozen. Koupili jste pozemek v lednu 2021? Musíte jej vlastnit celých 10 let (do ledna 2031), abyste dosáhli osvobození od daně prodej pozemku 10 let.
Osvobození při použití výtěžku na vlastní bydlení
I v případě nesplnění časového testu existuje cesta k osvobození. Dle § 4b ZDP je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen, pokud poplatník použije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby. Podmínky jsou:
- Oznámení správci daně o záměru použít prostředky na bytovou potřebu — do konce lhůty pro podání daňového přiznání.
- Skutečné použití prostředků na bytovou potřebu — nejpozději do konce následujícího zdaňovacího období po získání příjmu.
- Bytovou potřebou se rozumí zejména: koupě bytu, domu, pozemku pro stavbu, rekonstrukce stávajícího bydlení, splacení úvěru na bydlení.
Toto osvobození platí bez ohledu na délku vlastnictví a může být výhodné zejména pro ty, kteří prodávají pozemek nabytý po 1. 1. 2021 a nesplňují desetiletý časový test.
Osvobození při dědění a darování pozemku
Daň z prodeje zděděného pozemku má specifická pravidla. Při prodeji zděděné nemovitosti se do časového testu započítává doba vlastnictví zůstavitele (zemřelého), ale jen pokud byl vaším příbuzným v řadě přímé nebo manželem (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP). U dědictví po sourozenci, tetě nebo jiné osobě běží časový test až ode dne vašeho nabytí. Pro dědice v řadě přímé a manžele to znamená:
- Pokud zůstavitel vlastnil pozemek 15 let a dědic jej prodá po roce od nabytí, časový test je splněn — součet 15 + 1 = 16 let přesahuje 10letý limit.
- Pokud zůstavitel pozemek vlastnil pouze 2 roky a dědic jej prodá po 3 letech, časový test splněn není — součet 2 + 3 = 5 let nedosahuje 10 let (u pozemků nabytých od 2021).
Podrobné informace o specifikách dědění naleznete v našem článku o zdanění prodeje nemovitosti z dědictví.
Daň z prodeje darovaného pozemku se řídí jinými pravidly než prodej zděděného pozemku: doba vlastnictví dárce se do časového testu nezapočítává, a to ani u daru od příbuzného v řadě přímé nebo manžela. Časový test začíná běžet ode dne, kdy pozemek nabyl obdarovaný (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP zkracuje lhůtu jen o dobu vlastnictví zůstavitele při dědění). Pokud zvažujete převod pozemku v rámci rodiny, doporučujeme prostudovat možnost uzavření darovací smlouvy na pozemek. Komplexní přehled o daňových dopadech darování nabízí náš článek o dani z příjmu při prodeji darované nemovitosti.
Prodej pozemku v obchodním majetku
Zcela odlišný daňový režim platí pro prodej pozemku v obchodním majetku daň. Pokud je pozemek zařazen v obchodním majetku podnikatele (OSVČ), příjem z jeho prodeje se zdaňuje jako příjem ze samostatné činnosti dle § 7 ZDP, nikoliv jako ostatní příjem dle § 10.
Hlavní rozdíly oproti prodeji „soukromého“ pozemku:
- Žádné osvobození dle časového testu — § 4 odst. 1 písm. b) ZDP se na obchodní majetek nevztahuje. Časový test začíná běžet až po vyřazení pozemku z obchodního majetku.
- Zdanění jako příjem z podnikání — příjem vstupuje do dílčího základu daně dle § 7, podléhá dani z příjmů i sociálnímu a zdravotnímu pojištění.
- Možnost uplatnit daňové odpisy — u staveb ano, u pozemků nikoliv (pozemky se neodpisují).
- Pětiletý odklad — i po vyřazení z obchodního majetku musí uplynout 5 let (resp. 10 let u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021), aby mohl prodávající uplatnit osvobození.
Doporučujeme podnikatelům zvážit vyřazení pozemku z obchodního majetku s dostatečným předstihem před plánovaným prodejem, aby mohli následně splnit podmínky pro osvobození.
Daňové přiznání při prodeji pozemku krok za krokem
Pokud nesplňujete podmínky pro osvobození, musíte příjem z prodeje pozemku uvést v daňovém přiznání prodej pozemku. Postup je následující:
- Shromážděte podklady — kupní smlouvu (prodej), nabývací titul (původní kupní smlouvu, usnesení o dědictví nebo darovací smlouvu), doklady o výdajích (faktury, znalecký posudek).
- Vyplňte přiznání k dani z příjmů fyzických osob — příjem z prodeje pozemku uveďte v příloze č. 2 formuláře, v části „Ostatní příjmy dle § 10 ZDP“.
- Uveďte příjmy a výdaje — do řádku příjmů zapište prodejní cenu, do řádku výdajů nabývací cenu a uznatelné náklady.
- Vypočítejte daň — rozdíl příjmů a výdajů přičtěte k ostatním příjmům a aplikujte příslušnou sazbu (15 % nebo 23 %).
- Podejte přiznání — elektronicky přes portál MOJE daně, datovou schránkou nebo osobně na finančním úřadě.
- Uhraďte daň — do konce lhůty pro podání přiznání.
Pro kupujícího navíc vzniká povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Podrobný návod nabízí náš článek jak vyplnit přiznání k dani z nemovitosti.
Lhůty pro podání přiznání
Lhůty pro podání daňového přiznání při prodeji pozemku jsou:
- Do 1. dubna následujícího roku — při podání v listinné podobě.
- Do 1. května následujícího roku při elektronickém podání (datovou schránkou nebo přes portál MOJE daně); protože 1. května je svátek, lhůta se posouvá na nejbližší pracovní den (za rok 2025 to bylo 4. 5. 2026).
- Do 1. července následujícího roku — pokud přiznání zpracovává a podává daňový poradce.
Příklad: Pozemek prodáte v říjnu 2025. Daňové přiznání za rok 2025 podáváte nejpozději do 1. 4. 2026 (papírově), resp. 4. 5. 2026 (elektronicky; 1. 5. je svátek a 2. a 3. 5. 2026 připadly na víkend).
Odhlášení daně z nemovitosti po prodeji
Po prodeji pozemku nezapomeňte na jednu důležitou povinnost — odhlásit daň z nemovitých věcí. Pokud v obvodu stejného finančního úřadu vlastníte i další nemovitosti, podáte do 31. ledna následujícího roku dílčí daňové přiznání k dani z nemovitých věcí, ve kterém prodej pozemku uvedete jako změnu (§ 13a odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb.). Pokud jste prodali všechny nemovitosti v obvodu tohoto správce daně, stačí mu tuto skutečnost do 31. ledna oznámit (§ 13a odst. 9). Podrobný postup popisujeme v článku o odhlášení daně z nemovitosti po prodeji.
Specifika podle typu pozemku
Daňová povinnost je sice obecně stejná pro všechny druhy pozemků, avšak v praxi se liší výše daně, protože se výrazně liší prodejní ceny a nabývací ceny jednotlivých typů pozemků.
Daň z prodeje stavebního pozemku — stavební pozemky mají zpravidla nejvyšší tržní hodnotu. Při prodeji pozemku, který byl původně zemědělský a teprve změnou územního plánu se stal stavebním, bývá rozdíl mezi nabývací a prodejní cenou obrovský. Právě v těchto případech dosahuje daňová povinnost nejvyšších částek.
Daň z prodeje zemědělského pozemku — zemědělská půda má obvykle nižší tržní hodnotu, ale i zde doporučujeme opatrnost. Pokud prodáváte ornou půdu, jejíž cena se za poslední roky výrazně zvýšila, základ daně může být překvapivě vysoký.
Prodej zahradního pozemku — zahrada může být z hlediska katastru vedena různě (zahrada, trvalý travní porost, zastavěná plocha). Druh pozemku v katastru ovlivňuje jeho ocenění, a tím i základ daně při dědění nebo darování.
Prodej pozemku po parcelaci — pokud vlastníte větší pozemek a rozhodnete se jej rozparcelovat na menší díly a prodat postupně, finanční úřad může posoudit tuto činnost jako podnikání. V takovém případě by se příjmy zdanily dle § 7 ZDP, včetně odvodů na sociální a zdravotní pojištění.
Před prodejem jakéhokoliv pozemku doporučujeme důkladné prověření právního stavu pozemku, které odhalí případná věcná břemena, zástavní práva nebo jiná omezení ovlivňující prodejní cenu a tím i základ daně.
Nejčastější chyby při zdanění prodeje pozemku
Na základě praxe upozorňujeme na chyby, které mohou vést k doměření daně, penále, nebo dokonce ke kontrole z finančního úřadu:
- Nepodání přiznání — prodávající se mylně domnívá, že prodej je osvobozen, a přiznání vůbec nepodá. Finanční úřad se o prodeji dozví z katastru nemovitostí.
- Špatný výpočet časového testu — záměna 5letého a 10letého testu podle data nabytí. Pozemek nabytý po 1. 1. 2021 vyžaduje 10 let vlastnictví.
- Neuplatnění všech výdajů — prodávající opomene uplatnit náklady na zasíťování, geometrický plán, právní služby nebo provizi realitní kanceláři.
- Chybné stanovení nabývací ceny u dědictví — místo ceny zjištěné dle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí dědictví poplatník uvede jinou částku.
- Nerozlišení soukromého a obchodního majetku — podnikatel prodá pozemek vyřazený z obchodního majetku a nesprávně aplikuje osvobození, ačkoliv neuplynula zákonná lhůta od vyřazení.
- Opomenutí oznámení o bytové potřebě — poplatník plánuje využít osvobození dle § 4b ZDP, ale zapomene oznámit svůj záměr správci daně ve stanovené lhůtě.
- Nezohlednění příjmů ze zaměstnání — prodávající počítá sazbu 15 % pouze z příjmu z prodeje, ale po sečtení se mzdou přesáhne hranici pro 23% sazbu.
Často kladené otázky
Kolik je daň z prodeje pozemku?
Sazba činí 15 % ze základu daně. Pokud celkový roční základ daně poplatníka přesáhne 1 762 812 Kč (rok 2026; za rok 2025 1 676 052 Kč), uplatní se na přesahující část sazba 23 %. Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a prokazatelnými výdaji.
Kdy neplatíte daň z prodeje pozemku?
Daň neplatíte, pokud splníte časový test — u pozemků nabytých před 1. 1. 2021 stačí 5 let vlastnictví, u pozemků nabytých od 1. 1. 2021 je to 10 let. Osvobození lze získat i při použití výtěžku na vlastní bydlení dle § 4b ZDP.
Platí se daň z prodeje zděděného pozemku?
Záleží na celkové době vlastnictví. Do časového testu se započítává doba vlastnictví zůstavitele, pokud byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP). Pokud součet doby vlastnictví zůstavitele a dědice přesáhne 5 let (nabytí před 2021) nebo 10 let (nabytí od 2021), prodej je od daně osvobozen.
Jak se počítá daň z prodeje darovaného pozemku?
Základ daně je rozdíl mezi prodejní cenou a cenou zjištěnou znaleckým posudkem ke dni darování. Doba vlastnictví dárce se do časového testu nezapočítává; test běží ode dne nabytí obdarovaným (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP).
Musím podat daňové přiznání, i když je prodej osvobozen?
Pokud je příjem z prodeje osvobozen a zároveň přesáhne 5 000 000 Kč, máte povinnost tento příjem oznámit správci daně dle § 38v ZDP. Samotné daňové přiznání k dani z příjmů podávat nemusíte, pokud nemáte jiné zdanitelné příjmy vyžadující přiznání.
Jaký je rozdíl mezi daní z příjmů a daní z nemovitosti při prodeji pozemku?
Daň z příjmů platí prodávající jednorázově ze zisku z prodeje. Daň z nemovitých věcí platí vlastník každoročně bez ohledu na prodej. Po prodeji přechází povinnost platit daň z nemovitosti na kupujícího.
Jak zdanit prodej pozemku v obchodním majetku?
Příjem se zdaňuje jako příjem ze samostatné činnosti dle § 7 ZDP. Nelze uplatnit osvobození dle časového testu. Příjem navíc podléhá odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Časový test začíná běžet až po vyřazení pozemku z obchodního majetku.
Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje odborné daňové poradenství. U složitějších případů — zejména při prodeji pozemku z obchodního majetku, po parcelaci nebo při kombinaci více osvobození — doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.
Citované právní předpisy:
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů — e-Sbírka
- Zákon č. 386/2020 Sb., kterým se mění zákon o daních z příjmů (prodloužení časového testu) — e-Sbírka
- Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku — e-Sbírka
Poslední aktualizace: 17. října 2026