Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“) přináší do právní úpravy nájmu bytu velké množství významných změn. Na nejpodstatnější z nich bych ráda upozornila prostřednictvím tří samostatných článků.
První díl článku o nájmu bytu bude věnován v obecné rovině institutu nájmu bytu, jeho charakteristickým rysům, významu, jeho ukotvení v českém právním řádu. Poté zaměřím svoji pozornost na princip ochrany nájmu bytu a jeho vyjádření v NOZ.
Nájem bytu jako právní důvod bydlení
Zajištění bydlení patří mezi základní potřeby lidí, které se realizuje s ohledem na jejich rodinné, pracovní a finanční možnosti různými způsoby. Zřejmě nejčastěji využívanou formou bydlení je právě nájem bytu.
Zákonodárce garantuje prostřednictvím právní úpravy nájmu bytu určitou trvalost nájemního vztahu a chrání postavení nájemce, zároveň je však povinen zohlednit a respektovat potřeby pronajímatelů s bytem v jejich vlastnictví svobodně nakládat.
Účelem nájmu bytu je jeho přenechání do užívání nájemci za úplatu na základě nájemní smlouvy, která stanoví podmínky a rozsah práv a povinností smluvních stran.
Pojmové znaky nájemní smlouvy
- přenechání práva byt užívat
- individuálně určený byt a jeho příslušenství
- dočasnost
- úplatnost
Nájem bytu v českém právním řádu
Obecná ustanovení o nájmu nalezneme v § 2201 až § 2234 NOZ. Na tato obecná ustanovení přímo navazují zvláštní ustanovení o nájmu domu a bytu § 2235 až § 2301 NOZ.
Ve stejný den jako NOZ nabyl účinnosti zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“).
Jedná se o zákon speciální ve vztahu k NOZ, který má přednost při aplikaci. Obsahem tohoto zákona je výčet základních služeb spojených s bydlením (např. dodávky tepla, dodávky vody), způsob poskytování záloh na služby, změny záloh v průběhu roku, postup a lhůty při vyúčtování přeplatků a nedoplatků a způsob nahlížení do podkladů pro vyúčtování.
Pro správnou aplikaci NOZ v praxi jsou klíčová jeho přechodná ustanovení, která řeší problematiku vztahu nové a staré právní úpravy.
Co se týče nájmu bytu, je třeba použít základní přechodné ustanovení § 3074 NOZ, které stanoví pravidlo, že nájem se řídí novým občanským zákoníkem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem.
Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.
Je vhodné v této souvislosti poznamenat, že většina ostatních smluvních vztahů, se řídí zákonem, který byl účinný v době jejich vzniku.
Předmět smlouvy o nájmu bytu
Klíčovým pojmem v oblasti nájmu bytu je jeho předmět, kterým je byt. Občanský zákoník z roku 1964 pojem bytu nijak nevymezoval, ačkoli jej na několika místech používal. Na základě ustálené judikatury byl pokládán za byt pro účely občanskoprávních vztahů takový byt, který byl rozhodnutím stavebního úřadu zkolaudován.
NOZ stanoví nově definici bytu v ustanovení § 2236.
„Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, strany jsou zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.“
„Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.“
„Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.“
Z uvedené definice bytu vyplývá, že je chráněn nájem každého prostoru pronajatého za účelem bydlení, který bude fakticky vhodný k bydlení a nebude nadále rozhodné kolaudační rozhodnutí stavebního úřadu.
Výslovně je rovněž zmíněna ochrana pronajatého domu. Na pronájem domu se použijí ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.
Podle § 2235 odst. 2 NOZ nebude chráněn dle zvláštních ustanovení o nájmu byt nebo dům určený k rekreaci nebo k jinému zjevně krátkodobému účelu.
Princip ochrany nájmu bytu a jeho vyjádření v NOZ
Důvodem zvýšené ochrany nájmu bytu je postavení nájemce bytu jakožto slabší smluvní strany.
Ustanovení poskytující zvláštní ochranu nájemci jsou kogentní a smluvní strany se nemohou od nich dohodou odchýlit ani je vyloučit.
Ochrana nájmu bytu je vyjádřena v NOZ v následujících ustanoveních
- základní ustanovení § 2235 odst. 1 NOZ, které stanoví, že se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle pododdílu věnovanému zvláštním ustanovením o nájmu bytu a nájmu domu,
- ustanovení § 2239 NOZ upravující zakázaná ujednání, kterými se rozumí jednak ujednání o povinnosti nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, jednak ujednání ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená,
- ustanovení § 2237 NOZ, stanovící písemnou formu pro platnou nájemní smlouvu. Pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Touto formulací zákona je nájemce chráněn pro případ, že zákonem stanovená písemná forma nájemní smlouvy nebyla dodržena,
- ustanovení § 2238 NOZ poskytující ochranu nájemci pro případ, že užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu. Nájemní smlouva se pak považuje za řádně uzavřenou.
Pokračování v dalších dílech:
Druhý díl článku o nájmu bytu bude věnován problematice práv a povinností nájemce, rovněž i pronajímatele, z hlediska nejdůležitějších změn provedených NOZ.
Třetí díl článku bude zaměřen na problematiku zániku nájmu bytu z hlediska nejdůležitějších změn provedených na základě NOZ.
Poslední aktualizace: 18. června 2021
