Chystáte se koupit pozemek a začít stavět? Pak byste měli vědět, že není pozemek jako pozemek. Koupíte-li si pole, bude vás čekat dlouhý proces, než z něj uděláte stavební parcelu. Změna způsobu využití pozemku může být snadná, ale i finančně a časově náročná.
Pojďme si udělat jasno v základních pojmech. Víte, jak se liší pozemek a parcela? Jaké druhy pozemků vlastně máme? A jak změnit typ druhu pozemku v katastru nemovitostí?
Pozemek vs parcela
Ačkoliv se běžně zaměňují označení pozemek a parcela, nejedná se o jedno a totéž. Pod pojmem pozemek si můžeme představit ohraničenou část zemského povrchu. Tuto hranici může vymezovat druh užití pozemku, katastrální území či územní plán.
Občanský zákoník pak pozemek považuje za nemovitou věc, tedy za předmět vlastnictví. Součástí pozemku je pak prostor nad i pod povrchem, rostlinstvo, a všechny stavby kromě staveb dočasných. Pozemek může být tvořen jak jednou parcelou, tak souborem parcel.
Parcela je pak část pozemku, která je evidována v katastru nemovitostí. Má své parcelní číslo a přesně určenou výměru, polohu a tvar. Existují dva typy parcel. Parcela stavební a ostatní parcely.
Druhy pozemků a způsob využití pozemku
Jaké jsou druhy pozemků, nalezneme v katastrální vyhlášce č. 35/2013 Sb.
Jsou zde různé typy zemědělských pozemků (orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost). Lesní pozemky jsou pokryty lesním porostem. Vodní plochy tvoří koryta vodních toků, vodní nádrž, bažina, močál či mokřad.
Pozemky, na kterých jsou budovy včetně nádvoří, společné dvory, zbořeniště a vodní dílo, jsou vedeny jako zastavěné plochy a nádvoří.
Pokud nespadá pozemek ani do jedné z uvedených kategorií, je veden jako pozemek „ostatní“.
Vyhláška dále upřesňuje, jakými způsoby může být pozemek využíván.
Jak zjistíme k čemu má pozemek sloužit?
Prvním zdrojem, který je třeba zkontrolovat, je katastr nemovitostí. V kolonce „jiný údaj“ se dočtete, na kterém pozemku má být silnice, zeleň nebo třeba pohřebiště. Druh a způsob využití pozemku není právně závazný údaj. Ačkoliv v katastru je uvedeno, že pozemek se má využívat jako fotovoltaická elektrárna, neznamená to, že ve skutečnosti na pozemku stojí. Na druhou stranu nelze údaj o druhu pozemku v katastru nemovitostí svévolně změnit.
Další informace můžeme najít v územním plánu obce. Z něj lze např. vyčíst, které pozemky jsou považovány za stavební, a jaká omezení se na něj vztahují (např. kolik procent pozemku může být zastavěno, jak vysoká může být stavba). Z územního plánu lze vyčíst i to, která území spadají do ochranných pásem, kudy se plánují vést komunikace, kanalizace a inženýrské sítě.
Pozor na pozemky, které jsou určeny k výstavbě, ale nejsou vedeny jako stavební. Nikdo vám nezaručí, kdy se na nich ve skutečnosti bude moci stavět. Změna druhu pozemku na stavební se pak může značně protáhnout.
Jak probíhá změna způsobu využití pozemku?
Pokud chcete změnit druh pozemku, bude v prvé řadě záviset na tom, o jaký pozemek se jedná a na jaký druh jej chcete změnit. Jestliže máte na svém pozemku zemědělskou půdu, bude jej muset nejprve vyjmout ze zemědělského půdního fondu.
Příklad: Chcete rozšířit zahradu a zmenšit pole. Změna druhu pozemku na zahradu se v tomto případě neobejde bez souhlasu pozemkového úřadu.
Řízení před stavebním úřadem
Změna způsobu využití pozemku pak musí být odsouhlasena stavebním úřadem. Ke své žádosti o změnu pozemku budete muset připojit všechna příslušná stanoviska dotčených orgánů.
Po posouzení vaší žádosti vydá stavební úřad rozhodnutí o změně využití území, případně územní souhlas. Úřad zde stanoví nové podmínky pro využívání pozemku.
Pokud má dojít ke komplexní změně využití území, mohou být také provedeny pozemkové úpravy.
Jak změnit typ druhu pozemku na katastru nemovitostí
Následně by se měla změna údajů o pozemku promítnout do katastru nemovitostí. Katastr provede zápis změny druhu na základě ohlášení změny údajů o pozemku. Jak vyplnit ohlášení změny údajů naleznete na stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. K ohlášení přiložíte územní rozhodnutí či souhlas.
Ke změně druhu pozemku ale může dojít i přirozeným způsobem. V takovém případě postačuje prohlášení vlastníka s úředně ověřeným podpisem, že došlo k změně druhu pozemku. Pozemek však nemůže být větší než 300 m2, nesmí se nacházet ve zvláště chráněném území, evropsky významné lokalitě či ptačí oblasti, nesmí být kulturní památkou nebo národní kulturní památkou.
Použité právní předpisy
Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
Vyhláška č. 35/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
