Zvažujete koupi bytu, který ale není jako byt zkolaudován? Řekneme si, jaké má koupě nebytového prostoru za účelem bydlení nevýhody a rizika, zda vám hrozí pokuta za bydlení v nebytovém prostoru a jaké jsou podmínky kolaudace nebytového prostoru.
Nebytový prostor k bydlení
Možná jste se již s tím setkali – lákavě vypadající inzerát, který nabízí k prodeji byt za výhodnou cenu. Po bližším prozkoumání zjistíte, že prostory sice jako byt vypadají, nicméně se o nich hovoří jako o ateliéru či kanceláři.
Bydlení v ateliéru zní jistě vznešeně, pravda je však taková, že vám toto bydlení může přinést více starostí než radostí.
Způsob využití nebytového prostoru
Co je nebytový prostor?
Za nebytový prostor považujeme místnosti, které nejsou dle stavebního úřadu vhodné k trvalému bydlení. Jde především o:
- kanceláře,
- ateliéry,
- garáže,
- apod.
Takové prostory jsou nejčastěji stavebním úřadem zkolaudovány jako jiný nebytový prostor.
Nevýhody koupě nebytového prostoru za účelem bydlení
Koupě nebytového prostoru za účelem bydlení vypadá díky zpravidla nižší ceně lákavě, ale než si takovou nemovitost pořídíte, měli byste znát základní rizika a nevýhody. Předně je třeba se pídit po tom, proč nejsou prostory jako byt zkolaudovány. Většinou to je proto, že nesplňují příslušné normy – může se jednat o nedostatek světla, přílišný okolní hluk či horší přístup vzduchu a s tím související nemožnost větrání. Jedná se o nedostatky, které nemusí být na první pohled patrné, ale samotné bydlení vám mohou velmi znepříjemnit.
Další nevýhodou je skutečnost, že v nebytovém prostoru nemůžete mít trvalé bydliště. To si tak budete muset zřídit například u rodičů, případně na obecním úřadě.
Problematické bude dost možná také financování koupě nebytových prostor. Banky vám s největší pravděpodobností klasickou hypotéku nedají, avšak využít můžete takzvanou americkou hypotéku. Počítat však musíte s horšími podmínkami a vyšším úrokem.
Základní nevýhody lze tedy shrnout takto:
- nemožnost trvalého pobytu,
- hrozba pokuty,
- omezené možnosti s dalším nakládáním (pronájem, prodej),
- omezené možnosti financování (hypotéka).
Pronájem nebytového prostoru
Nový občanský zákoník přinesl zcela nové pojetí bytu – dle § 1159 je byt charakterizován prostě a jednoduše jako oddělená část domu. O účelu, k jakému by měl byt sloužit, nový občanský zákoník mlčí. Původní právní úprava přitom považovala za byt to, co bylo takto označeno správním rozhodnutím.
Pronajal-li někdo nebytový prostor pro účely bydlení, byla nájemní smlouva neplatná. To již nyní neplatí a pronájem nebytového prostoru k bydlení v zásadě možný je (za předpokladu, že prostor je k bydlení fakticky způsobilý a obě strany s tímto souhlasí). To však neznamená, že vám nehrozí žádný postih.
Ve hře je například pokuta za bydlení v nebytovém prostoru. Podle § 178 odst. 1 písm. g) zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, se dopouští přestupku ten, kdo užívá stavbu v rozporu s účelem, ke kterému byla zkolaudována, případně takové užívání umožní jiné osobě. Tato pokuta přitom může dosáhnout až do výše půl milionu korun.
Kolaudace nebytového prostoru na bytový
S ohledem na nižší pořizovací cenu se koupě nebytového prostoru za účelem bydlení jeví jako dobrá investice. Je však dobré si dopředu zjistit, zda lze nebytový prostor přeměnit na byt a tím výrazně navýšit jeho hodnotu. Pokud má prostor například nízké stropy, těžko jej celý přestavíte tak, aby vyhovoval předpisům. Někdy však chybí pouze drobné úpravy a nějaké to papírování. Potřebovat budete také souhlas společenství vlastníků jednotek i stavebního úřadu.
Povolení stavebního úřadu budete nicméně potřebovat také v případě, kdy bude vaším záměrem změna bytu na nebytový prostor. Zkrátka a dobře, jakákoliv změna v účelu využívání stavby (bytové jednotky), musí být stavebnímu úřadu řádně ohlášena.
Nebytový prostor za účelem bydlení
Pokud je u vás koupě nebytového prostoru za účelem bydlení aktuálním tématem, měli byste si tuto investici pořádně rozmyslet. Nejdůležitější je nutné si zjistit, z jakého důvodu nebyly prostory zkolaudovány jako byt – dost možná zjistíte, že dlouhotrvající pobyt v místnosti zavání zdravotními obtížemi. Pokud jsou prostory zdravotně nezávadné, bydlet v nich můžete s tím rizikem, že můžete dostat od stavebního úřadu pokutu. Nižší pořizovací cena je zkrátka vyvážena množstvím nevýhod – bydlení v nebytovém prostoru zkrátka není dvakrát praktické.
