Stát, kraje a obce rozhodují, jak bude vypadat česká krajina. Pomocí nástrojů územního plánování určují, kde se budou stavět byty, kde vznikne průmyslová zóna, a kde třeba přírodní rezervace. Zatímco státní orgány stanovují obecné zásady pro využívání pozemků, obce schvalují územní plán. Ten podrobně popisuje využití pozemků na území obce.
Mnoho lidí neví, že mohou do procesu územního plánování sami vstupovat a vznášet vůči němu připomínky. Zejména zájemci o koupi nemovitostí a vlastníci pozemků mají mnoho důvodů, proč sledovat územní plán.
Co je územní plán
Územní plán je jedna z forem územně plánovací dokumentace. Vydává jej obec jako opatření obecné povahy. Stanoví v něm využití ploch, které se nachází na jejím území, resp. určuje, co a jak se může v obci stavět.
Z územního plánu se tedy můžete dozvědět, jaké se na území obce nacházejí pozemky, a jak s nimi může být nakládáno. Vyčtete se z něj například, zda se na určitém pozemku může stavět, nebo jde o zemědělskou půdu, či zda na daném území plánováno veřejně prospěšné zařízení.
Ukáže vám, jaké plány má obec do budoucna, například, kde vznikne čtvrť rodinných domků, a kde průmyslový areál. Územní plán může určovat výšku, plochu a charakter zástavby.
Územní plán nemůže být v rozporu s politikou územního rozvoje či zásadami územního rozvoje. Musí chránit přírodní a kulturní bohatství na daném území. Vypracovává ho obecní úřad v rámci přeneseného výkonu státní správy. Následně jej schvaluje zastupitelstvo obce v rámci své samostatné působnosti.
Ještě podrobnější informace o záměrech s územním obce jsou obsaženy v regulačním plánu. Ten určuje budoucí využití konkrétních pozemků. Za určitých okolností může nahradit územní řízení a následné územní rozhodnutí.
Kde najdu územní plán obce
Pokud chcete nahlédnout do územního plánu, můžete zajít na obecní úřad, stavební úřad či úřad územního plánování. K dispozici jej má také krajský úřad, pod který spadá daná obec. Máte-li konkrétní otázky, vyplatí se navštívit úřad osobně.
Pokud si chcete ušetřit čas, zkuste hledat na webových stránkách. Mnoho obcí zveřejňuje územní plán online. V Praze existují stránky pro nový územní plán, tzv. metropolitní plán, kde se dozvíte, jak by mohla Praha vypadat v budoucnu.
Proč je územní plán pro mě důležitý
Chcete si koupit pozemek a začít s výstavbou? Pak byste rozhodně měli nahlédnout do územního plánu, ve kterém je pozemek veden. Zjistíte, jestli je na pozemku vůbec možné stavět. Pokud se zástavbou územní plán nepočítá, nezískáte ani povolení nutná k zahájení stavby. Budete muset požádat o změnu územního plánu a i když budete úspěšní, celý proces se protáhne klidně i na několik let.
I když je na pozemku možné stavět, může územní plán omezovat, co je možné postavit. Například pokud si budete chtít postavit rozlehlou třípatrovou vilu, můžete narazit na výškové omezení budov, určení, kolik procent pozemku je možné zastavit, že v dané čtvrti je možné stavět pouze rodinné domky v určitém stylu atd.
Pokud si chcete koupit nemovitost, která bude sloužit k bydlení, můžete z územního plánu vyčíst mnoho údajů, díky kterým se zorientujete v kvalitě života na daném místě nejen v současnosti, ale i za pár let. Pokud se nedaleko od domu plánuje výstavba továrny nebo obchvatu města, můžete si koupi zavčas rozmyslet. Rozhodně můžete stlačit cenu nemovitosti směrem dolů.
Na druhou stranu, může kolem vznikat nová rezidenční čtvrť s plnou občanskou vybaveností. I pro prodávajícího je tak znalost územního plánu užitečná. Pokud investory obeznámí s růžovou budoucností dané lokality, nebude mít jistě problém najít kupce, který za nemovitost zaplatí bez smlouvání požadovanou částku.
Jak se bránit proti územnímu plánu
Nepoctiví developeři s konexemi na stavebním úřadu budou vždycky vědět, jak obejít územní plán. Běžným občanům ale dává právo nejrůznější nástroje, jak se proti územnímu plánu bránit.
Když se územní plán tvoří, může jakákoliv osoba podávat připomínky. Ty však nejsou pro zastupitelstvo obce závazné a nemusí k nim být přihlédnuto.
Vlastníci dotčených pozemků a staveb, oprávněný investor a zástupce veřejnosti mohou podávat námitky. Ty musí být odůvodněné a musí k nim být přiloženy doklady z katastru nemovitostí prokazující, že jsou navrhovaným územním plánem dotčena práva namítajícího. S námitkami se musí obec vypořádat, než o územním plánu rozhodne.
Pokud je územní plán schválen, může být podán podnět k přezkumu u krajského úřadu. Pokud krajský úřad shledá, že je územní plán v rozporu s právem, může jej nebo jeho část zrušit. Krajský úřad se však sám rozhoduje, zda vůbec přezkumné řízení zahájí.
Pouze v omezených případech je možné územní plán napadnout u krajského správního soudu a posléze se bránit kasační stížností u Nejvyššího správního soudu. Po neúspěchu ve správním soudnictví zbývá ještě ústavní stížnost.
Pokud potřebujete udělat ze svého pozemku stavební parcelu, je nejvhodnějším nástrojem návrh na změnu územního plánu za účelem zařazení pozemku do zastavitelných ploch. Nicméně na změnu územního plánu neexistuje právní nárok. Omezené možnosti, jak se bránit jsou jen dalším důvodem, proč sledovat územní plán dříve, než budete do nemovitosti investovat.
Nejčastější otázky a odpovědi
Proč bych měl před koupí pozemku zkontrolovat územní plán obce?
Územní plán obce určuje, jakým způsobem lze pozemek využít, včetně možného zastavění či omezení stavby. Kontrola územního plánu před koupí pomáhá předejít nevhodným investicím a právním komplikacím. Informace získané z územního plánu jsou klíčové pro ověření souladu plánované stavby s omezeními stanovenými obcí.
Co všechno se dá z územního plánu vyčíst?
Územní plán poskytuje informace o způsobu využití pozemků a omezení zastavění území v konkrétní obci. Z územního plánu lze zjistit například zastavitelnost, typy staveb a limity výšky či hustotu zástavby. Slouží jako základ pro územní rozhodování a zabezpečuje koordinaci rozvoje obce podle stavebního zákona.
Může územní plán ovlivnit hodnotu mojí nemovitosti do budoucna?
Územní plán zásadně ovlivňuje tržní hodnotu nemovitosti stanovením možného využití pozemku a omezení zástavby v okolí. Změny v územním plánu mohou zvýšit atraktivitu lokality, například povolením nové infrastruktury či rozvojem služeb. Naopak omezení v územním plánu mohou hodnotu nemovitosti snížit, konkrétně omezením stavebních možností.
Jak poznám, že se moje parcela nachází v zastavitelném území?
Parcela se nachází v zastavitelném území, pokud to vyplývá z platného územního plánu obce, který vymezuje takové plochy. Územní plán je veřejně přístupný a obsahuje mapy s vyznačením zastavitelných a nezastavitelných ploch. Pro ověření lze požádat místní stavební úřad, který poskytne aktuální informace dle stavebního zákona.
Kde najdu aktuální verzi územního plánu mé obce nebo města?
Aktuální verzi územního plánu obce nebo města lze získat na oficiálních webových stránkách příslušného městského či obecního úřadu. Územní plán je rovněž dostupný k nahlédnutí přímo na odboru územního plánování nebo stavebním úřadu konkrétní obce. Informace o tvorbě a podmínkách územních plánů obcí upravuje stavební zákon.
Proč je důležité sledovat změny územního plánu, i když už vlastníte dům?
Sledování změn územního plánu je důležité, protože územní plán ovlivňuje okolí nemovitosti, včetně budoucího využití. Nová omezení mohou změnit charakter sousedství, například povolit komerční stavby či zvětšit zástavbu. Včasná reakce na změny územního pomáhá ochránit hodnotu nemovitosti a předejít možným komplikacím při plánování stavebních úprav.
Poslední aktualizace: 8. července 2025