Jak vzniká právo stavby? Co je vůbec jeho obsahem. Víte, že právo stavby je pouze dočasné? Jak se může právo stavby v průběhu jeho trvání měnit a jak zaniká?
Právo stavby přináší nový občanský zákoník v § 1240 – 1256. Náš právní řád se tak vrací k římskoprávní zásadě superficies solo cedit (stavba je součástí pozemku). Cílem právní úpravy práva stavby je tuto zásadu prolomit, avšak pouze dočasně.
Právo stavby dopadá na majitele stavby, jenž nevlastní pozemek, na kterém se tato stavba nachází. Je vhodné pro vlastníky pozemků, kteří sami nemají zájem či prostředky rozvíjet tyto pozemky, ale zároveň nemají zájem je prodat.
Povaha práva stavby
Právo stavby je věc nemovitá. Stavba samotná je pak pouze jeho součástí, není tedy samostatnou věcí. Důsledkem je, že případný zánik této stavby či rozhodnutí správního orgánu o jejím odstranění nemají vliv na existenci práva stavby, když předmětem vlastnického práva je právo stavby, nikoli stavba jako taková.
Právo stavby je právem převoditelným a děditelným.
Vznik práva stavby
Toto právo se dle § 1243 nabývá písemnou smlouvou, vydržením anebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Podléhá zápisu do Katastru nemovitostí, účinky vzniku tedy nastávají až okamžikem provedení tohoto zápisu. Do smlouvy lze zahrnout i ujednání např. ohledně provedení stavby do určité doby, parametry stavby, povinnost pojistit stavbu apod. Výčet těchto možných ujednání je demonstrativně uveden v § 1251.
Vedle již uvedených je zde ještě uvedena povinnost stavebníka udržovat stavbu v dobrém stavu a možnost vlastníka pozemku vyhradit si schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka. Vlastník pozemku si může také vyhradit souhlas k zatížení práva stavby – pak se tato výhrada zapíše do Katastru nemovitostí a důsledkem je, že bez souhlasu vlastníka pozemku se do Katatsru nemovitostí již nedá zapsat zatížení práva stavby.
Právo stavby není možné zřídit na pozemku, kde vázne právo příčící se účelu práva stavby (např. věcné břemeno zřízení a provozu vedení inženýrské sítě, které vzniklo na základě veřejnoprávních předpisů).
Právo stavby může být zřízeno bezplatně i za úplatu. Úplatu lze sjednat jako jednorázovou, ale i jako opakující se plnění. Úplata musí být ve smlouvě stanovena. Zakazují se však ujednání stran o možnosti zvyšovat stavební plat v závislosti na nejistých budoucích událostech, s výjimkou inflace, resp. deflace.
Dočasnost práva stavby
Právo stavby se zřizuje jako dočasné, a sice maximálně na dobu 99 let. Právo stavby tedy může být sjednáno i na dobu kratší. Sjednanou dobu trvání je pak možné prodloužit, a to se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby.
Pokud nabude stavebník toto právo vydržením, nabývá je na 40 let. Ze spravedlivých důvodů může soud tuto délku prodloužit nebo zkrátit, a to na návrh dotčené strany.
Obsah práva stavby
Podle § 1255 má stavebník ke stavbě stejná práva, jako její vlastník – může s ní libovolně nakládat.
Ve vztahu k užívání dotčeného pozemku stavebníkem dává právní předpis přednost smluvnímu ujednání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku.
Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Strany si mohou ujednat něco jiného, což musí být následně zapsáno do Katrastru nemovitostí.
Změny v průběhu trvání práva stavby
Stavebník se svého práva stavby může zřeknout. Zřeknutí se je dvoustranný právní úkon, tedy jedná se o ujednání stavebníka a vlastníka dotčeného pozemku. Následkem je vyvázání stavebníka z práva stavby, což však automaticky neznamená spojení práva stavby ani spojení vlastnického práva k pozemku a k právu stavby. Právo stavby i nadále bude existovat jako samostatná věc odlišná od pozemku a vlastník jej může dál převádět, ale pouze na dobu, která ještě neuplynula.
Zánik práva stavby
Právo stavby zaniká uplynutím jeho doby. Stavba přestává být součástí práva stavby, ale stává se součástí pozemku. Následně dá vlastník stavebního pozemku, není-li ujednáno něco jiného, stavebníkovi za stavbu náhradu. Dle § 1255 činí náhrada polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, není-li ujednáno jinak.
Právo stavby může zaniknout také dohodou mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku. Následky nastanou výmazem tohoto práva z Katastru nemovitostí.
Závěrem o právu stavby
Je třeba mít na paměti, že právo stavby je zde za účelem dočasného prolomení zásady, že stavba je součástí pozemku. Do budoucna je u nás snaha v co největší míře tuto zásadu naplňovat, tedy aby vlastník pozemku a vlastník stavby byl jednou osobou, k čemuž slouží i zákonná předkupní práva uvedená v tomto článku a v samotných ustanoveních občanského zákoníku. Reflektuje to i úprava Katastru nemovitostí a změny ve výpisech, proto je třeba pořádně zvážit, zda je právo stavby pro vás opravdu tím pravým řešením.
Poslední aktualizace: 29. října 2020
