Víte, že v České republice existuje přes 9 000 bytových družstev, která spravují na půlmilionu bytů? Základním dokumentem, který obsahuje pravidla pro jejich fungování, jsou stanovy bytového družstva. Zákon stanoví jejich podstatné náležitosti, umožňuje ale i velkou volnost při jejich sepsání.
Fungování bytového družstva
Bytové družstvo je upraveno v ustanovení § 727 a násl. zákona o obchodních korporacích. Jde o společenství osob, jehož účelem je zajišťování bytových potřeb svých členů. Kromě toho může bytové družstvo spravovat i byty a nebytové prostory, které patří jiným osobám či omezeně provozovat i jinou činnost vedlejšího charakteru. Jeho název (čili firma) musí obsahovat označení bytové družstvo.
Bytové družstvo neslouží na rozdíl od jiných družstev k podnikání. Princip jeho fungování spočívá v tom, že družstvo jako právnická osoba vlastní budovu, ve které má byty. Tyto družstevní byty pak poskytují do nájmu svým členům.
Pokud tedy bydlíte v družstevním bytě, nejste jeho vlastníkem. Na rozdíl od bydlení v běžném nájmu váš nájem slouží na pokrytí správy družstevních bytů, jde tedy o příspěvek do fondu oprav a na společné služby v domě. Navíc vás nelze z nájmu vypovědět podle pravidel občanského zákoníku, ale pouze pokud hrubě porušujete svou povinnost platit nájem nebo pokud jste byli pravomocně odsouzeni pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo osobě či majetku, který se nachází v domě, kde máte byt.
Orgány bytového družstva jsou stejné jako u ostatních družstev. Členská schůze, která je složená ze všech členů, je nevyšším orgánem bytového družstva. Každý člen má jeden hlas. Družstvo spravuje představenstvo, které se o družstvo stará s péčí řádného hospodáře. Pokud má družstvo více než 50 členů, musí povinně zřídit kontrolní komisi.
Jaké náležitosti musí obsahovat stanovy bytového družstva
Stanovy upravují práva a povinnosti bytového družstva a jeho členů.
Ve stanovách musí být obsažena firma družstva, která obsahuje slovní spojení bytové družstvo. Dále zde musí být uveden předmět činnosti, tedy zajišťování bytových potřeb členů a k tomu případně vedlejší činnost.
Dále obsahují výši základního členského vkladu či vstupního vkladu, způsob a lhůtu jejich splacení přistupujícím členem.
Obsahuje také pravidla, jak se svolává členská schůze a jak rozhoduje. Stanoví počet členů představenstva (obvykle jde o tříčlenný orgán) a kontrolní komise a dobu, po kterou jsou ve funkci.
Ve stanovách je také stanoveno, jak vzniká členství v družstvu a jaké mají členové práva a povinnosti.
Specifika pro bytová družstva
Bytové družstvo musí mít oproti ostatním družstvům uvedeno ve stanovách také, za jakých podmínek vzniká členovi právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Práva a povinnosti členů bytového družstva, kteří mají právo na uzavření smlouvy o nájmu bytového družstva či na jeho užívání musí být upravena podrobně. Stanovy například často zakazují členství cizinců či právnických osob, uzavírání podnájemních smluv, převod bytu do osobního vlastnictví apod. Určují, jaké příspěvky musí členové družstvu odvádět.
Přijímání a změna stanov bytového družstva
Stanovy jsou přijímány na ustavující schůzi družstva. Vypracovává je svolavatel, což je fyzická osoba, kterou k tomu pověřili zájemci o založení družstva. Ustavující schůze se účastní osoby, které podaly přihlášku do družstva. O stanovách se hlasuje veřejně. Pokud někdo hlasoval proti nim, může vzít svou přihlášku do družstva zpět ihned po výsledku hlasování. Rozhodnutí o přijetí stanov se osvědčuje veřejnou listinou, na schůzi tedy musí být přítomen notář.
Změna stanov ohledně práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a ohledně práv a povinností členů může být provedena pouze, pokud s ní souhlasí všichni členové, kteří mají uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a také ti členové, kteří mají právo na její uzavření. Zablokovat rozhodnutí tak může i jeden člen bytového družstva. Objevují se diskuse, že zákon o obchodních korporacích bude změněn tak, že rozhodování členské schůze nebude muset být jednomyslné. Zatím však ke změně právní úpravy nedošlo.
Změna stanov nabývá účinnosti dnem, kdy ji schválila členská schůze, pokud se členská schůze neusnesla jinak. Pokud ke změně stanov dojde na základě právní skutečnosti, musí představenstvo bytového družstva vyhotovit bez zbytečného odkladu úplné znění stanov.
I při změně stanov je na členské schůzi nutná přítomnost notáře, který osvědčí přijetí rozhodnutí o změně stanov.
Výhody a nevýhody družstevního bydlení
Bydlení v družstevním bytě má své výhody. Pořízení vlastního bytu je výrazně dražší, na rozdíl od bydlení v nájmu vám zase nebude nikdo zvyšovat nájemné či se snažit z bytu vystrnadit. Jako členové družstva máte vliv i na výběr sousedů, což může být pro spokojený život stejně důležité jako pěkné bydlení.
Jsou zde však i stinné stránky. Práva a povinnosti obyvatelů družstevních bytů omezují stanovy bytového družstva. Jde například o omezení možnosti provozovat v domě Airbnb či byty poskytovat k podnájmu.
Je proto nezbytné mít správně nastavenu vnitřní strukturu fungování družstva již od počátku.
Stanovy bytového družstva
Získejte nezávazné nacenění sepsání stanov bytového družstva od advokáta.
