Bydlení v družstevním bytě je alternativou k bytu v osobním vlastnictví či pronájmu nemovitosti a má své klady i zápory. Své zvláštnosti má i prodej družstevního bytu. Jak byste měli postupovat a na co si dát pozor, když družstevní byt prodáváte či kupujete?
Specifika družstevního bydlení
Princip družstevního bydlení je jednoduchý. Bytové družstvo je právnická osoba, která vlastní nemovitost. Členové družstva v něm mají podíl a najímají si od něj jednotlivé byty. V katastru nemovitostí je tedy jako vlastník bytové jednotky zapsáno družstvo.
Členové družstva, kteří v bytě bydlí, jej nemohou dále pronajmout. Pouze pokud to nevylučují stanovy družstva, mají možnost dát byt do podnájmu. Družstevní byt proto není vhodné pořizovat na investici, zřizování sídla firmy či provoz Airbnb. Na druhé straně máte jistotu, že vaši sousedé nebudou ubytovávat turisty, a že se v domě nebude objevovat množství cizích lidí.
Bytové družstvo
Bytové družstvo může své členy různě omezovat. Například je potřeba získat souhlas družstva pro provedení rekonstrukce či stavebních úprav. Družstvo vám nemusí povolit ani převod bytu do osobního vlastnictví (i když u novostaveb se tak často děje po splacení úvěru, který si družstvo vzalo na výstavbu domu).
V případě závažného porušení povinností uvedených v zákoně může družstvo svého člena vyloučit a vypovědět mu nájemní smlouvu.
Jsou však věci, které družstvo svým členům zakázat nemůže. Sem patří i převod družstevního bytu, resp. podílu na třetí osobu.
Jak na prodej družstevního bytu
Je dobré si uvědomit, že při prodeji neprodáváte byt jako takový, ale svůj podíl v družstvu, tedy svá práva a povinnosti, mezi které patří i právo nájmu k vašemu bytu a právo na podíl z majetku družstva. Proto je cena družstevního bytu obvykle o pětinu nižší než u bytů v osobním vlastnictví.
Cena za družstevní byt
Jak nejlépe stanovit za jakou cenu byt nabízet? Můžete si jej nechat ocenit znalcem, nebo s pomocí tržních map spočítat, za kolik se ve vašem okolí prodávají obdobně velké byty. Na internetu existují kalkulačky zdarma, které vám pomohou. Při prodeji družstevního bytu pak budete muset cenu snížit, nebo získat garanci od družstva, že bude převeden do roka do osobního vlastnictví a následně jej nabízet za tržní cenu soukromých bytů.
Stanovy družstva vás mohou omezit při výběru zájemců o převod podílu. Mohou totiž zakázat členství právnickým osobám a někdy i cizincům bez trvalého pobytu v ČR.
Pro hledání zájemců o koupi je proto nutné napsat kvalitní inzerát a byt atraktivně nafotit. Zájemce o koupi seznamte se všemi podstatnými informacemi a rozhodně mu nic nezamlčte. Předejdete tak pozdějším sporům.
Převod práv a povinností
Následně je potřeba sepsat dohodu o převodu členských práv a povinností, což je vlastně kupní smlouva na prodej družstevního bytu. Měla by obsahovat označení smluvních stran, konkretizaci bytu, který máte v nájmu, cenu převodu členských práv, a také vaše prohlášení, že jste skutečně členem družstva, že družstvu nic nedlužíte a že byt není zatížen věcným břemenem či zástavním právem. Pro větší právní jistotu se doporučuje nechat sepsat smlouvu advokátem či notářem.
Domluvte si, kdy bude byt připraven na předání, a jakým způsobem si vyměníte peníze. Můžeme doporučit tzv. advokátní úschovu, která zajistí jistotu hladkého průběhu převodu oběma stranám.
Poté, co advokátní kancelář obdrží peníze od kupujícího, zašlete dohodu o převodu bytovému družstvu, které vydá potvrzení o přijetí nového člena. Poté, co bude potvrzení doručeno kupujícímu, dojde k vyplacení peněz na váš účet. Členem družstva se kupující stává okamžitě, není potřeba žádný zápis na katastru nemovitostí.
Od bytového družstva si vyžádejte potvrzení, že došlo k zániku vašeho nájmu a členství. Nezapomeňte si odhlásit trvalé platby a změnit adresu.
Družstevní byt a hypotéka
Pokud stojíte na straně zájemce o družstevní byt, jistě vás zaujala jeho nižší cena oproti bytům v osobním vlastnictví. Problém však spočívá ve financování koupě, pokud nemáte našetřenu částku z vlastních zdrojů. Hypotéka na družstevní byt totiž nejde získat. Byt patří družstvu, nemůžete ho proto jako budoucí nájemce zastavit.
Předhypoteční úvěr
Výjimkou je tzv. předhypoteční úvěr u novostaveb, kdy jsou byty po splacení družstevního dluhu převedeny do osobního vlastnictví jeho členů.
Pokud si ale kupujete starší družstevní byt nebo byt v družstvu, které se nechystá byty do osobního vlastnictví převádět, musíte si buď vzít hypotéku, kdy ručíte jinou nemovitostí, nebo nějaký druh spotřebitelského úvěru, který většinou výrazně přeplatíte.
Anuita
Pro kupujícího bude také důležité zjistit, zda družstvo nedluží třetím osobám (např. v případě výstavby či rekonstrukce). Členové družstva jej totiž musí postupně splatit (v měsíčních či ročních splátkách). Jedná se o tzv. anuitu. Tu si musíte připočíst ke kupní ceně a počítat s ní do budoucna. Před koupí byste se měli rozhodně informovat, jestli družstvo neplánuje pořídit si úvěr v brzké budoucnosti.
Dluhy
Po prodávajícím vždy požadujte, aby vám předložil aktuální potvrzení družstva, že je skutečně jeho členem, tedy vlastníkem družstevního podílu a zároveň nájemcem dotčeného bytu a zároveň, že družstvu nic nedluží. Při převodu členského podílu se totiž nepřevádějí jenom práva, ale i povinnosti, tedy dluhy. Jistě se nechcete dostat do situace, kdy budete hradit závazky svého předchůdce.
