Při koupi nemovitosti by měla být samozřejmostí její pečlivá kontrola, a to nejen po stránce fyzické, ale rovněž právní. Pozemek či dům může být sebehezčí, ale v případě, že k němu nevede přístupová cesta, může se stát jeho vlastnictví noční můrou. Přístupovou cestou nemáme ani tak na mysli neprostupnost okolního terénu, jako spíše situaci, kdy se k nemovitosti nedá dostat po veřejně přístupné komunikaci. Zaujala vás například chata bez příjezdové cesty? Přečtěte si největší rizika, která vás mohou potkat.
Přístup na pozemek
Ať už se jedná o zahradu, pole, stavební pozemek, chatu či rodinný dům, každá tato nemovitost musí být přístupná. Vyhláška č. 501/2006 Sb. zakotvuje, že každá stavba rodinného domu či rekreačního objektu musí být napojena na pozemní komunikaci.
A jak by měla vypadat dostačující příjezdová cesta k domu?
Minimální šířka příjezdové cesty je 2,5 metrů. Žádná prošlapaná úzká cestička tak nestačí.
Nejedná se přitom pouze o již hotové domy, ale přístup na pozemek z pozemní komunikace je nezbytný i v případě stavebních pozemků. Stavební povolení bez příjezdové cesty vám totiž stavební úřad neudělí.
Komplikované bude pravděpodobně rovněž financování nemovitosti, která nemá vyřešený přístup – banky se v takových případech zdráhají hypotéky poskytovat.
VZOR SMLOUVY O ZŘÍZENÍ SLUŽEBNOSTI
Nemovitost bez přístupové cesty
Pokud zvažujete koupit nemovitost bez přístupové cesty, případně nemovitost, ke které vede pouze soukromá příjezdová cesta, čeká na vás ještě několik zádrhelů. Jako první je třeba zjistit vlastníka pozemku, přes který budete muset k nemovitosti přecházet. V tom vám pomůže katastr nemovitostí.
Druhým krokem bude logicky kontaktování majitele daného pozemku. Alfa omega všeho bude vaše vzájemná domluva. Ale pozor, nějaký přátelský slib u piva opravdu nestačí. Je potřeba vše smluvně upravit. Jaké tedy máte možnosti?
Služebnost stezky a cesty
Jednou z možností, jak elegantně vyřešit přístup k nemovitosti, je zřízení služebnosti neboli věcného břemena. Služebnost stezky a cesty znamená, že na základě uzavřené dohody může majitel nemovitosti chodit a jezdit přes pozemek souseda. Jedná se o věcné právo, které je zapsáno do katastru nemovitostí a jeho existenci je tak snadné ověřit.
Smlouva o užívání příjezdové cesty
Smlouva o užívání příjezdové cesty (respektive o zřízení dané služebnosti) musí obsahovat přesné vymezení pozemku (či jeho části) a sjednanou úplatu, případně informaci, že je služebnost zřízena bezúplatně.
Výhodou je, že toto věcné právo zatěžuje pozemek a není vázáno přímo na jeho vlastníka. Změní-li se majitel pozemku či nemovitosti, nemá to na existenci služebnosti vliv.
Odkup či nájem
Další možností, jak se dostat k nepřístupné nemovitosti, je odkup části pozemku, který nám bude sloužit jako příjezdová cesta. Pokud je k tomuto řešení svolný také majitel daného pozemku, jedná se o ideální stav, neboť tímto se problém vyřeší navždy. Jestliže vám soused nechce prodat celý svůj pozemek, ale pouze jeho část, je toto možné za předpokladu, že rozdělení pozemku posvětí stavební úřad. Samozřejmostí je písemná kupní smlouva.
Trochu nemotornější řešení představuje nájem inkriminované části pozemku. Zde lze doporučit pečlivé sepsání nájemní smlouvy, nicméně se jedná spíše o provizorní řešení, kdy je vaše postavení coby vlastníka nemovitosti bez příjezdové cesty poměrně nejisté.
Právo nezbytné cesty
Jestliže vlastníte nemovitost, ke které není zřízen přístup přes veřejnou komunikaci a soused není svolný ke smírčímu řešení, zbývá vám nárokovat si u soudu tzv. právo nezbytné cesty. Tento institut upravuje občanský zákoník v § 1029 a násl.
Jelikož se jedná o zásah do vlastnictví, vztahuje se právo nezbytné cesty opravdu pouze na nezbytné případy a v nezbytném rozsahu. Jestliže si chcete přes sousedův pozemek pouze zkrátit cestu ke své nemovitosti, máte smůlu. Povinnost umožnit přístup na pozemek stanoví soud majiteli sousedního pozemku tak, aby jej tato povinnost co nejméně obtěžovala. Děje se tak zpravidla formou služebnosti. Samozřejmostí je rovněž přiměřená finanční kompenzace.
Soud má při rozhodování poměrně velkou volnost a v potaz bude brát relevantní okolnosti konkrétního případu. Zkoumat bude zejména skutečnost, zda majitel nemovitosti bez přístupové cesty se snažil svou situaci vyřešit nejprve mimosoudně, to jest dohodou.
Relevantní také bude, zda vlastník nemovitosti o skutečnosti, že k ní nevede příjezdová cesta, předem věděl a zda se do této prekérní situace nedostal vlastním přičiněním. Kupovat nemovitost s vědomím, že k ní není zřízen přístup a spoléhat, že si jej vymůžete soudní cestou, se proto nemusí vyplatit.
Před koupí nemovitosti…
Sečteno podtrženo, předtím, než investujete nemalé peníze do nemovitosti, zkontrolujte pomocí katastru nemovitosti také to, zda k pozemku vede přístupová cesta. Pokud se jedná o stavební pozemek, případně již postavený dům, nezapomeňte, že cesta musí splňovat určité výše uvedené parametry.
Prostou kontrolou vlastníků sousedních pozemků se můžete vyvarovat velkých nepříjemností. Jestliže zjistíte, že k pozemku vede pouze soukromá cesta, ještě není nic ztraceno. Zkontrolujte, zda je zřízeno věcné břemeno, které majiteli nepřístupné nemovitosti umožní vstup na jeho pozemek – tuto informaci najdete rovněž v katastru nemovitostí.
Pokud vás absence přístupové cesty od koupě neodradí, zkuste nejprve vynaložit veškeré úsilí a domluvit se s majitelem sousedního pozemku. I tato snaha je důležitá pro případné pozdější rozhodnutí soudu, který – jak již bylo řečeno – bere v potaz veškeré relevantní okolnosti.
Vzor smlouvy o zřízení služebnosti k pozemku
Pokud potřebujete smlouvu o zřízení služebnosti k pozemku (dříve známé jako věcná břemena), pak můžete využít náš zpracovaný vzor, který snadno doplníte.
VZOR SMLOUVY O ZŘÍZENÍ SLUŽEBNOSTI
- Aktuální vzor smlouvy pro rok 2024
- Vzor smlouvy si stáhnete ve formátu .docx, snadný pro doplnění a tisk
- Získáte také návod, jak vzor smlouvy vyplnit
- Bonus: Vedlejší ustanovení, jak smlouvu vylepšit (např. právo přecházet přes služební pozemek, umístit na něj stavbu, vedení inženýrských sítí, odvádět vodu, kanalizaci, atd.)
- Dokument s nejčastějšími otázky a odpovědi
