Přemýšlíte o koupi, prodeji či pronájmu nemovitosti? Preferujete spolupráci s realitní kanceláří? Chcete mít jistotu, že v budoucnu uzavřete kupní či nájemní smlouvu? Slyšeli jste již o pojmech rezervační smlouva a rezervační poplatek, ale nejste si jisti, jak fungují?
Nevíte, jaké jsou náležitosti rezervační smlouvy? Zajímá vás výše rezervačního poplatku a jeho daňová úprava? Chcete vědět, kdy můžete odstoupit od rezervační smlouvy, kdy vám bude rezervační poplatek navrácen a jaké jsou následky jeho neuhrazení? Vše se dozvíte v našem článku.
Co je rezervační poplatek
Vybrali jste si nemovitost, která splňuje veškerá vaše očekávání, absolvovali jste její prohlídku a rádi byste ji zakoupili? Potřebujete více času na rozhodnutí či schválení hypotéky? Zprostředkovává prodej realitní kancelář? Pak je velmi pravděpodobné, že bude požadovat uzavření tzv. rezervační smlouvy a na jejím základě složení rezervačního poplatku.
Rezervační poplatek je bezúročná jistina, respektive záloha při prodeji nemovitosti, jak pro vlastníka nemovitosti, tak pro realitní kancelář.
Zákon pojem rezervační poplatek nezná, nicméně, jej lze kategorizovat pod § 1807 občanského zákoníku.
Má se za to, že co dala jedna strana druhé před uzavřením smlouvy, je záloha.
§ 1807 občanského zákoníku.
Jak funguje rezervační poplatek
Rezervační smlouva přestavuje samotný začátek kupního procesu a její kontrasignace nastává v okamžiku projevu vážného zájmu kupujícího o předmětnou nemovitost. Uzavírá se za účelem rezervace nemovitosti pro kupujícího do doby, než dojde k uzavření smlouvy kupní, popřípadě ke schválení hypotéky.
Jedná se o nástroj, který slouží jako ochrana pro všechny zúčastněné strany, tj. kupujícího, prodávajícího i realitní kancelář. Na základě rezervační smlouvy nebude předmětná nemovitost jejím vlastníkem či realitní kanceláří nabízena dalším zájemcům do doby její koupě. Ze strany vážného zájemce je však třeba složit rezervační poplatek.
Vztahuje se to zejména na již uvedené financování hypotékou. Zájemce díky rezervační smlouvě nepodstupuje natolik vysoké riziko jako v případě uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, tj. kupní. V rezervační smlouvě si může stanovit podmínky postupu v případě zamítnutí úvěru ze strany bankovní instituce, včetně ujednání o navrácení rezervačního poplatku.
Rezervační poplatek u nemovitosti
Výše rezervačního poplatku u nemovitosti poplatku může činit až 10 % z kupní ceny nemovitosti, nejčastěji se však jedná o 3-5 %.
Rezervační smlouva musí specifikovat, zda bude rezervační poplatek:
- započten do celkové kupní ceny, v případě následného uzavření kupní smlouvy,
- vrácen zájemci,
- sloužit jako provize pro realitní kancelář.
V případě spolupráce s realitní kanceláří poplatek mnohdy představuje výši její provize.
Před podpisem rezervační smlouvy si nezapomeňte ověřit, zda má realitní kancelář korektně právně ošetřeno zastupování prodávajícího (ideálně exkluzivní zastoupení). Může se totiž stát, že v případě zastoupení prodávajícího vícerem realitních kanceláří, ve stejnou chvíli složí jiný zájemce rezervační poplatek u jiné kanceláře. Předejdete tak zbytečným komplikacím do budoucna, popřípadě i soudnímu sporu.
Rezervační poplatek za byt
Pakliže uvažujete nad koupí bytu, platí pro rezervační smlouvu a následné složení rezervačního poplatku totožné podmínky jako v případě rezervace domu či pozemku. Výpočet poplatku pak probíhá dle totožných kritérií jako u ostatních nemovitostí, s ohledem na cenu předmětného bytu.
Rezervační poplatek za pronájem bytu
Pokud hledáte pronájem bytu prostřednictvím realitní kanceláře, je obvyklé, že po vás bude požadovat provizi za zprostředkování ve výši jednoho měsíčního nájemného.
Dejte si ale pozor na to, abyste nepodepsali rezervační smlouvu ještě před samotnou nabídkou pro vás vhodných bytů ze strany realitní kanceláře. V případě, že se vám žádný z potenciálních bytů nebude líbit, nemusela by být realitní kancelář ochotna vám rezervační poplatek navrátit. To se děje zejména, pokud si realitní kancelář ve smlouvě stanoví uhrazení poplatku, přestože k uzavření nájemní smlouvy nakonec nedojde.
Z tohoto důvodu se doporučuje uzavřít rezervační smlouvu až v okamžiku, kdy vás některý z bytů opravdu zaujme, prohlédnete si ho a rozhodnete si ho pronajmout. Z důvodu eliminace poplatků je pro vás samozřejmě vhodnější hledat byt k pronájmu bet účasti účasti realitní kanceláře. Nicméně, v tomto případě nemáte jistotu, že vám pronajímatel byt nakonec skutečně pronajme a nedá přednost jinému zájemci.
Rezervační smlouva k pronájmu bytů
Rezervační smlouva je dle občanského zákoníku inominátním smluvním typem, který se uzavírá mezi třemi smluvními stranami.
Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.
§ 1746 odst. 2 občanského zákoníku
Kromě písemné formy smlouvy musíte dodržet též stanovené obsahové náležitosti, zejména pro případ soudního sporu.
Je třeba, aby rezervační smlouva k pronájmu bytů obsahovala:
- označení realitního zprostředkovatele– název, identifikační číslo, adresu sídla,
- označení pronajímatele– jméno, příjmení, datum narození (popřípadě rodné číslo), adresu trvalého bydliště/název, identifikační číslo, adresu sídla,
- označení zájemce,
- identifikaci nemovitosti určené k pronájmu, včetně oprávnění realitní kanceláře k zastupování pronajímatele,
- závazek k uzavření nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a zájemcem, včetně uvedení měsíčního nájemného a poplatků za služby,
- dobu, na kterou se smlouva uzavírá, včetně specifikace výše a úhrady rezervačního poplatku,
- práva a povinnosti smluvních stran– např. odstoupení od smlouvy, smluvní pokutu, vrácení rezervačního poplatku zájemci,
- den nabytí platnosti a účinnosti smlouvy,
- datum, místo a podpis smluvních stran.
Dejte si pozor, abyste neuzavřeli rezervační smlouvu pouze s realitní kanceláří, jelikož z ní nevyplývají žádné přímé povinnosti pro pronajímatele. Ten pak může byt stále nabízet jiným zájemcům sám či prostřednictvím jiné realitní kanceláře.
Rezervační poplatek za pronájem domu
V případě pronájmu domu je postup totožný jako u pronájmu bytu. Nicméně, se zde liší výše rezervačního poplatku s ohledem na výši měsíčního nájemného předmětného domu.
Rezervační smlouva k pronájmu domu vyžaduje totožné náležitosti jako rezervační smlouva k pronájmu bytu.
Jak se vypočítá rezervační poplatek
Výpočet rezervačního poplatku probíhá na základě procentuálního poměru vůči výši ceny nemovitosti.
V případě, že cena nemovitosti představuje 10.000.000, – Kč a realitní kancelář požaduje rezervační poplatek ve výši 5 %, bude činit 500.000, – Kč.
Zprostředkovatel prodeje nemá právo s rezervačním poplatkem jakkoli nakládat. Bezpečná úschova je u advokáta, notáře, popřípadě v bance. Realitní kanceláře ukládají rezervační poplatky na klasické provozní účty, tudíž se z hlediska právní jistoty se nejedná o spolehlivé řešení.
Neuhrazení rezervačního poplatku
Jak postupovat, pokud jste v pozici kupujícího a neuhradili jste rezervační poplatek? Jestliže smlouva neobsahuje pokutu za jeho nezaplacení, postačuje pouze realitní kanceláři písemně oznámit zrušení rezervační smlouvy bez jakýchkoli následků.
V opačném případě, tj. pokud byla sjednána smluvní pokuta, nezbývá, než poplatek uhradit či jeho poměrnou část ve výši smluvní pokuty.
Pakliže jste neuhradili rezervační poplatek z důvodu, který zakládá právo na odstoupení od rezervační smlouvy, poplatek neplaťte a písemně oznamte odstoupení od smlouvy.
Doba rezervace nemovitosti
Rezervační smlouva se uzavírá do doby uzavření kupní smlouvy na nemovitost, popřípadě smlouvy o smlouvě budoucí, či do doby schválení hypotéky. Pakliže je sjednán konkrétní časový úsek, může být smlouva z důvodu delšího procesu vyřizování hypotečního úvěru prodloužena.
Zájemce může též využít mezidobí stanové v rezervační smlouvě za účelem zjištění veškerých potřebných informací o nemovitosti, kupříkladu:
- jejího faktického stavu;
- případných vad;
- skutečností jako jsou věcná břemena, např. osobní služebnosti.
Odstoupení od rezervační smlouvy
Odstoupení od rezervační smlouvy je obvykle možné písemně do 14 dnů bez udání důvodu. Pokud není podepsána kupní smlouva a v rezervační smlouvě chybí poučení o možnosti odstoupení ve lhůtě 14 dnů, je tato lhůta prodloužena až na 1 rok.
Později je možné od smlouvy odstoupit pouze z důvodů v ní stanovených, popřípadě z důvodů zákonných. Vždy tedy záleží na znění konkrétní smlouvy, proto si dejte pozor zejména na smluvní pokuty v ní stanovené.
Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.
§ 2002 odst. 1 občanského zákoníku
Obvykle se jedná o:
- špatný technický stav nemovitosti, např. neobyvatelnost,
- skryté vady,
- věcná břemena, kupříkladu studna stojí na cizím pozemku,
- finanční závazky, se kterými nebyl kupující obeznámen, např. předlužení nemovitosti.
Z důvodu právní jistoty by si měl zájemce technický stav nemovitosti a právní náležitosti viditelné v katastru nemovitostí ověřit již před podpisem rezervační smlouvy. Obecně je odstoupení od smlouvy složité a možné pouze ze závažných důvodů.
Kdy se vrací rezervační poplatek
Vrácení rezervační zálohy představuje nejčastější důvod sporu z rezervační smlouvy.
Při odstoupení od rezervační smlouvy máte na vrácení poplatku právo, pokud se jedná o situaci, na kterou se vztahuje zákon. To znamená, že pokud vyjdou najevo skutečnosti, za kterých byste smlouvu neuzavřeli, můžete od ní odstoupit a rezervační poplatek vám bude navrácen.
Stejný postup platí i v případě neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně prodávajícího.
V opačném případě, tj. když jde o skutečnosti či informace, které jste mohli zjistit již před uzavřením rezervační smlouvy, je třeba sjednat tzv. rozvazovací podmínky. Jedná se totiž o neuzavření smlouvy z důvodů na straně kupujícího.
Pokud rozvazovací podmínky ve smlouvě chybí, záleží otázka vrácení rezervačního poplatku na benevolenci realitní kanceláře. Buď vám nebude vrácen vůbec, nebo si realitní kancelář naúčtuje nemalou smluvní pokutu.
Daně
Z hlediska daně z přidané hodnoty se na rezervační poplatek hledí jako na uhrazenou zálohu a datum zdanitelného plnění je datován ke dni přijetí platby.
Pakliže však nedojde k uzavření kupní smlouvy a rezervační poplatek bude vrácen zájemci, daňový subjekt vystaví opravný daňový doklad dle § 45 zákona o DPH. Jedná se o opravu základu daně ve smyslu § 42 zákona o DPH.
V opačném případě, tj.:
- když nebude rezervační záloha vrácena zájemci,
- bude vrácena pouze její část vázána na smluvní pokutu,
- započte se na provizi realitní kanceláři,
se realizuje zdanitelný výnos a složený rezervační poplatek bude započten na provizi.
Dokud není uzavřena realitní smlouva nebo předepsána smluvní pokuta nevzniká příjem, nýbrž výnos. Daní se pouze příjem. Daňové přiznání bude promítat rezervační poplatek jako příjem za období, ve kterém došlo k realizaci výnosu. Realizací výnosu se tedy rozumí uzavření realitní smlouvy nebo předepsání smluvní pokuty.
