Upozorňujeme na neaktuálnost právní úpravy v článku. Tento článek neobsahuje aktuální právní úpravu.
Ačkoliv již většina z nás alespoň okrajově zaznamenala, že od 1. 1. 2014 zakusil český právní řád notné změny především v rovině soukromého práva způsobené účinností nového občanského zákoníku a souvisejících předpisů, jen málokdo si však dokázal propojit tyto změny do souvislosti s bankovní sférou. Přitom banka samotná hraje v životě každého z nás velkou roli. Ať už pouze z důvodu, že si na bankovní účet necháváme zasílat svoji výplatu a s tímto účtem hospodaříme v běžném životě, nebo prostřednictvím banky čerpáme spotřebitelský úvěr. Někteří z nás využívají k financování svého bydlení hypotéky, jiní naopak stavební spoření či obdobné spořící účty. A nechybí ani ti, co prostřednictvím banky pravidelně investují, případně využívají jiné bankovní produkty.
Žádný z těchto zmíněných a dalších bankovních produktů není výjimkou a též jsou dotčeny právními změnami. Proto není od věci se alespoň ve stručnosti a pro obecný přehled z pohledu spotřebitele seznámit s těmi nejdůležitějšími novinkami projevujícími se v bankovní sféře. Protože jak zní stará římská zásada, která prostupuje celým novým občanským zákoníkem, „Právo přeje bdělým“.
Zástavní právo jako zajišťovací institut
K řadě bankovních produktů, speciálně k produktům úvěrovým mnohdy přistupuje tzv. zajištění zástavním právem, aby v případech, kdy se dlužník, čili strana zavázaná vůči bance, která je povinna splácet poskytnutý úvěr, dostává do finančních těžkostí a není schopen úvěr splácet řádně a včas, měla banka určitou „pojistku“. Za splnění dalších podmínek se může banka hojit právě prostřednictvím využití institutu zástavního práva, a to tím způsobem, že banka může dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy (ve veřejné dražbě, prodejem zástavy dle zvláštního zákona či jiným v zástavní smlouvě ujednaným způsobem). Oproti původní právní úpravě je dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění písemná forma zástavní smlouvy vyžadována pouze, pokud to zákon stanoví. V případě sjednávání zástavního práva mezi bankou a klientem je však zcela logické, že banka ve většině případů vzhledem k vyloučení pochybností a k zásadě opatrnosti bude uzavírat s klientem zástavní smlouvu v písemné formě. Dle právní úpravy lze obecně zastavit jakoukoli věc, s kterou lze obchodovat. Dokonce je však nově možné za splnění dalších podmínek zastavit i věc, která teprve v budoucnu vznikne, nebo věc, ke které vznikne zástavnímu dlužníkovi, tj. vlastníku zástavy, vlastnické právo až v budoucnu.
Změny v zástavním právu k movitým věcem
Pokud si banka s klientem ujednají, že zástavní právo k movité věci vznikne zápisem do rejstříku zástav, je nezbytné, aby zástavní smlouva měla formu veřejné listiny, tj. notářského zápisu. Přičemž hlavní změna, kterou přinesla rekodifikace, tkví ve formě plné moci či pověření, pokud je banka či klient při sepisování zástavní smlouvy formou notářského zápisu zastoupen. V tom případě musí být plná moc či pověření vyhotoveno ve formě notářského zápisu. Pokud však movitá věc nebude evidovaná v rejstříku zástav, nemusí mít nově zástavní smlouva ani písemnou formu s výjimkou situace, kdy není zastavená movitá věc odevzdána bance jako zástavnímu věřiteli (či jiné třetí osobě, jež ji pro banku opatruje), ale ponechává si ji její vlastník. Kromě movitých věcí, lze zastavit písemnou zástavní smlouvou i závod či věc hromadnou.
Změny v zástavním právu k nemovitým věcem
Hlavní změny provázející zástavní právo k nemovitým věcem jsou spojeny s návratem ke staré římské zásadě „superficies solo cedit“ čili „povrch ustupuje půdě“ ve významu „stavba je součástí pozemku“. Doposud totiž dle staré právní úpravy platila zcela opačná zásada „stavba není součástí pozemku“ a pozemek a stavba byly považovány za dvě samostatné nemovité věci. Vliv na zástavní právo byl takový, že zástavou mohl být jak pozemek, tak stavba, či oba současně. Nyní však dojde k tomu, že za předpokladu, že stavba i pozemek patří stejnému vlastníkovi na základě totožného vlastnického režimu a stavba či pozemek není zatížena věcným právem (např. zástavním právem či věcným břemenem), splyne stavba s pozemkem od 1. 1. 2014 a samostatnou nemovitou věcí je od tohoto data pouze pozemek. Ten bude následně i zástavou, tzn. stavbu, která bude součástí pozemku, již nebude možné samostatně zastavit. V situacích, kdy nedojde ke splynutí stavby s pozemkem od 1. 1. 2014, bude existovat přechodný režim do doby, než se pomocí institutu vzájemných předkupních práv vlastníka stavby a vlastníka pozemku a dalších institutů opět sjednotí stavba s pozemkem a v těchto situacích bude do té doby stavba i pozemek samostatnou zástavou, neboť stavba i nadále zůstává samostatnou nemovitou věcí.
Dle jaké zásady se stavba řídí lze zjistit u katastrálního úřadu z aktuálního listu vlastnictví a na základě těchto zjištění bude i následně specifikována zástava pro potřeby zástavní smlouvy a taktéž i návrh na vklad práva do katastru nemovitostí, kde postup při jeho podávání ke katastru nemovitostí je blíže popsán níže.
Uvolněná zástava, záměna zástavního práva a negative pledge
Velkou novinkou je zavedení dvou institutů, tzv. uvolněné zástavy a tzv. záměny zástavního práva. Oba tyto instituty mají vliv na pořadí zástavního práva ve vztahu k věřitelům, kdy pořadí zástavního práva je pro banky velice důležité a má vliv na výkon zástavního práva, tedy na zpeněžení zástavy. Nově se může klient též ve styku s bankou setkat s pojmem tzv. negative pledge, neboli zákazem převodu nemovité věci či zákazu zřízení dalšího zástavního práva. Všechny zmíněné podléhají evidenci v katastru nemovitostí.
Hypotéky a NOZ
Hypotéka neboli hypoteční úvěr je specifickým bankovním produktem, kde tento úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovité věci, i rozestavěné. Proto je zcela logické, že zásada „povrch ustupuje půdě“ bude mít dopad i do tohoto bankovního produktu. Situace se zdá být snadná, pokud klient staví předmětný objekt k bydlení na svém vlastním pozemku. Stavba přirůstá k pozemku a stává se jeho součástí, přičemž zástava se bude vztahovat na pozemek, jehož součástí je i stavba. Problematické se zdá být čerpání hypotečního úvěru nejdříve na pozemek a následně na zamýšlenou stavbu. Do 1. 1. 2014 bylo totiž možné zapsat do katastru nemovitostí i rozestavěnou stavbu a tu následně použít jako zástavu pro hypoteční úvěr. Po 1. 1. 2014 již rozestavěnou stavbu do katastru nemovitostí není možné zapsat. Další problematickou oblast tvoří záměr klienta stavět stavbu na cizím pozemku. Zatímco za staré právní úpravy postačoval ke stavbě na cizím pozemku např. jen ústní souhlas vlastníka pozemku, za účinnosti NOZ je tomu jinak. Aby se klient vyhnul tomu, že bude stavba automaticky přirůstat k cizímu pozemku, je třeba získat od vlastníka pozemku udělení tzv. práva stavby. Dle NOZ je však toto právo časově omezeno dobou 99 let, což je vzhledem k využívání staveb značně omezující, a toto právo podléhá evidenci v katastru nemovitostí. Díky tomu je právo stavby možné následně zastavit jako zástavu právě pro zajištění hypoték a provádět s ním i jiné dispozice, jako ho učinit předmětem dědictví či ho převést na jinou osobu. Vzhledem k omezenosti práva stavby na 99 let může být jako zástava pro banky méně atraktivní než klasická zástava např. v podobě pozemku bez časového omezení.
Je však otázkou, co praxe v souvislosti s hypotékami a NOZ do bankovního světa přinese, jaké nedostatky se objeví a jak se s nimi banky vypořádají.
Katastr nemovitostí a aktuální problémy
Stejně jako za předešlé právní úpravy, i dle NOZ je ke vzniku zástavního práva k nemovité věci nezbytný jeho vklad do katastru nemovitostí a v případě jeho zániku jeho výmaz z katastru nemovitostí, přičemž se tak děje prostřednictvím speciálního formuláře podaného na místně příslušný katastrální úřad, tzv. návrhem na vklad práva do katastru nemovitostí, dostupného přímo i z webových stránek Státní správy zeměměřičství a katastru. Daný úkon nejčastěji zajistí přímo banka, ale v případě, že toto jednání spočívá na klientovi, je dobré se nejdříve seznámit s průvodcem tímto formulářem a vždy využívat aktuální listy vlastnictví, případně požádat o jeho vyplnění odborníky. Podání na katastr nemovitostí je totiž zpoplatněno a v případě, kdy toto podání obsahuje takové vady, že je vklad zamítnut, klientovi není tento poplatek vrácen a je nutné učinit podání nové opět zpoplatněné.
Za nejčastější aktuální chyby způsobující odmítnutí návrhu přitom lze považovat opomenutí promítnutí zásady „stavba je součástí pozemku“ a s tím související specifikaci zástavy, čili nemovité věci v návrhu na vklad do katastru nemovitostí ještě pomocí staré právní úpravy a nerespektující právní stav v aktuálním listu vlastnictví. Další časté chyby se vyskytují přímo v příloze návrhu na vklad, tj. nejčastěji v listině, na základě které má být zapsáno právo do katastru nemovitostí či z něj vymazáno. Tou bývá v případě zápisu zástavního práva zástavní smlouva a v případě jeho výmazu pak např. potvrzení o zániku zástavního práva či prohlášení o vzdání se zástavního práva. Ve dvou naposledy zmíněných dokumentech, které ve většině případů vystavuje banka, je nutné si dát pozor jednak na správnou specifikaci zástavy, čili nemovité věci, ale též na uvádění správných odkazů na příslušnou legislativu. Pokud totiž zástavní právo vzniklo na základě staré právní úpravy před účinností NOZ, musí se zánik zástavního práva i jeho výmaz dle katastru nemovitostí řídit odkazy na tuto starou právní úpravu, a naopak. Ještě pro pořádek je dobré zmínit, že z logiky věci je nezbytné, aby veškeré údaje uvedené v této listině korespondovaly s údaji uvedenými v návrhu na vklad.
Lepší je tedy věnovat návrhu na vklad značnou pozornost, abyste se tak vyhnuli vynakládání dalších finančních prostředků a neprodloužilo se vám tak řízení před katastrem nemovitostí.
A na co se můžete těšit příště?
V pátém a závěrečném článku této série se seznámíme s novinkami v ostatních zajišťovacích institutech, jako je ručení, finanční záruka či směnka. Ačkoliv se nejedná o tak frekventované zajišťovací instituty oproti zástavnímu právu využitelné pro spotřebitele, i ty je třeba letmo znát a být si vědom jejich hlavních rysů po rekodifikaci. Notné změny zaznamenaly i tzv. věcná břemena či dle nové právní úpravy tzv. služebnosti, které též připadají v úvahu při sjednávání bankovních produktů. Zbývající prostor bude následně věnován výčtu dalších důležitých změn způsobených rekodifikací.
