Odpovědnost za skryté vady stavby představuje klíčový právní aspekt, který ovlivňuje jak dodavatele, tak i kupujícího. Tyto skryté vady mohou významně ovlivnit jakost a bezpečnost stavby, a jejich řešení často vyžaduje značné finanční i časové investice. V kontextu právního rámce České republiky existují určitá pravidla a lhůty, které upravují, kdo je odpovědný za identifikaci a opravu těchto vad. Zdůrazňuje se také důležitost důkladného zkoumání stavby po jejím převzetí, aby se minimalizovaly možné spory a neshody mezi zúčastněnými stranami.
Nová odpovědnost za skryté vady stavby
Problematiku odpovědnost za skryté vady stavby bude zajisté zajímat všechny čtenáře, kteří plánují investovat nemalé finanční prostředky do nového bydlení. Ať už to bude na pronájem nebo pro bydlení vlastní.
Přijetím nového občanského zákoníku došlo k významné změně k lepšímu v právní úpravě odpovědnosti za skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem. Tuto změnu uvítají zejména kupující, kteří uvažují o koupi staršího rodinného domku k bydlení. Taková koupě domu k bydlení, zejména jedná-li se o starší stavbu, totiž často skýtá nebezpečí skrytých vad, které při převzetí stavby nejsou vizuálně zřejmé, avšak projeví se později.
Právní vady nemovitosti jste schopni často zjistit např. z katastru nemovitostí či dalším průzkumu. Skryté fyzické vady nemovitosti bývají často tzv. zákeřnější, protože ani po důkladném průzkumu nemusí být zřetelné.
Co je skrytá vada stavby
Skryté vady nemovitosti jsou takové vady stavby, které existovaly již v době převzetí kupujícím, ale dodatečně vyšly najevo, nebyly při prodeji zřejmé, protože byly skryté a projevily se teprve později při užívání stavby.
Pokud kupující oznámí existenci skryté vady až po lhůtě pěti let od nabytí nemovitosti a prodávající zároveň namítne pozdní uplatnění reklamace, musí soud v takovém případě rozhodnout o nepřiznání práv z vadného plnění pro kupujícího.
Z tohoto pravidla existuje jediná výjimka pro ty případy, že prodávající o skryté vadě věděl anebo musel vědět, pak nemůže úspěšně vznášet námitku včasného uplatnění reklamace a práva z vadného plnění budou soudem kupujícímu přiznána.
Odpovědnost za skryté vady a uplatnění nároku
Zákon výslovně říká prodávajícímu, že musí za skryté vady nemovitosti ručit 5 let ode dne, kdy si kupující nemovitost převzal. Lhůta pro uplatnění skrytých vad je tedy aktuálně 5 let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti.
Jedná se konkrétně o ustanovení § 2129 odst. 2, občanského zákoníku (pododdíl 3 Koupě nemovité věci) následujícího znění:
„Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena.
Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věděl nebo musel vědět.“
Úprava lhůty pro uplatnění vad v minulosti
Pro srovnání budu citovat znění starého občanského zákoníku nazvané Uplatnění vad § 599 zákona č. 40/1964, občanského zákoníku týkající se shodné problematiky:
„Vady musí kupující uplatnit u prodávajícího bez zbytečného odkladu. Práva z odpovědnosti za vady se může kupující domáhat u soudu, jen jestliže vady vytkl nejpozději do šesti měsíců, jde-li o vady krmiv do tří týdnů, a jde-li o vady zvířat do šesti týdnů po převzetí věci.“
– znění starého občanského zákoníku, již neplatné
Z výše uvedeného srovnání je zřejmé, že do nabytí účinnosti nového občanského zákoníku platila poměrně krátká lhůta 6 měsíců, ve které kupující musel skryté vady nemovitosti uplatnit u prodávajícího, jinak jeho právo z odpovědnosti za vady zaniklo a odpovědnosti za vady se nemohl úspěšně domáhat u soudu.
Náhrada škody
V dané souvislosti je důležité zmínit ustanovení jak starého občanského zákoníku (§ 600) stanovící, že uplatněním práv z odpovědnosti za vady není dotčeno právo na náhradu škody, tak i nového občanského zákoníku (§ 1925) stanovící, že právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody.
Pro případ zániku práva z vadného plnění v důsledku jeho včasného neuplatnění, lze uplatnit náhradu škody, která vznikla kupujícímu v důsledku vadného plnění prodávajícího.
Jde o odpovědnost za škodu způsobenou v příčinné souvislosti s porušením právní povinnosti prodávajícího z kupní smlouvy.
Konkrétní příklady odpovědnosti za vady stavby
V důsledku vady zemědělského stroje nemohla být provedena sklizeň zralého obilí, v důsledku čehož byl vyčíslen nižší výnos, a vyčíslena vzniklá škoda.
V důsledku vady automatické pračky, bylo prádlo znehodnoceno.
Domnívám se, že lhůta 6 měsíců od převzetí stavby byla příliš krátká. Skryté vady se často projevily mnohem později při užívání stavby, například použití zdravotně závadných materiálů atd. Pokud jste si pořídili stavbu v roce 2013 a dříve, platí pro kupujícího krátká 6 měsíční lhůta pro vytknutí skrytých vad od předání domu.
Závěrem
V odpovědnosti za skryté vady stavby se obvykle uplatňuje zákon o občanském zákoníku (č. 89/2012 Sb.). Podle tohoto zákona musí dodavatel stavby (například stavební firma) nést odpovědnost za skryté vady stavby, které se projeví do dvou let od převzetí stavby zhotovitelem nebo od zahájení užívání stavby, pokud byla stavba převzata dříve než bylo její užívání zahájeno.
Dodavatel má povinnost opravit skryté vady, které se v této lhůtě projeví, a to bezplatně.
Pokud se objeví vady po uplynutí této lhůty, dodavatel může nést odpovědnost pouze tehdy, pokud prokáže, že vady vznikly jeho zaviněním nebo z nedostatku jeho péče.
Je tedy důležité, aby si kupující stavby (například stavebníci) zkontrolovali stavbu po převzetí a v případě nalezení vad je oznámili co nejdříve.
Je však třeba poznamenat, že odpovědnost za skryté vady může být dohodnuta jinak ve smlouvě mezi stranami. Doporučuje se vždy konzultovat záležitost s advokátem.
Žaloba na skryté vady nemovitosti
Pokud chcete uplatnit svá práva na skryté vady nemovitosti, je potřeba nejprve podat prodávajícímu zprávu o situaci. Často se používá tzv. reklamace skrytých vad nemovitosti nebo stavby. Až poté, co by prodávající nebyl nakloněn smírnému řešení, přichází možnost podat žalobu na skryté vady. V takovém případě spíše než vzor doporučujeme využít profesionální advokátní služby.
