Následující řádky jsou věnovány problematice zvané nájem bytu a nájmu domu obecně. Budete-li proto pátrat po některých specifických aspektech či náležitostech týkajících se této problematiky jako jsou vzájemná práva a povinnosti stran, nájemné, případně skončení nájmu, dočtete se o nich v dalších příspěvcích.
Právní úprava nájmu bytu a nájmu domu
Právní úpravu nájmu bytu a nájmu domu nalezneme v §2235 – §2310 občanského zákoníku („NOZ“), a to v rámci zvláštních ustanovení nájmu. V rámci této právní úpravy je potom třeba rozlišovat především mezi nájmem bytu, který poskytuje podstatně vyšší míru právní ochrany slabší smluvní strany (zde nájemce) a podnájmem bytu, který je od nájmu odvozen a který tudíž podnájemcova práva značně omezuje.
Nájem bytu se řídí novým občanským zákoníkem
Právní úpravou obsaženou v NOZ se nájem bytu nebo domu řídí i tehdy, pokud k jeho vzniku došlo před nabytím účinnosti NOZ (tzn. tehdy, pokud byla smlouva platně uzavřena v písemné podobě před 1. 1. 2014).
Vznik nájmu, stejně jako práva a povinnosti z nájmu bytu nebo domu vzešlé (jako například povinnost platit nájemné nebo práva a povinnosti vyplývající z přechodu nájmu bytu) do 1. 1. 2014 se ovšem posoudí podle dřívějších předpisů, tedy dle občanského zákoníku 40/1964 Sb.
Písemná forma nájemní smlouvy
Smlouva o nájmu bytu vyžaduje dle §2237 písemnou formu. Dochází zde ale k silnému projevu zásady ochrany slabší smluvní strany, v tomto případě tedy nájemce, protože pronajímatel nemůže namítat neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.
Je-li proto možné dovodit vznik smlouvy na základě ústní dohody, nebo dokonce na základě konkludentního chování stran, bude smlouva i tak platná. Opačně tato zásada ale již neplatí, což znamená, že bude-li to vyhovovat zájmům nájemce, ten neplatnost smlouvy pro nedostatek právní formy namítnout smí.
Tento dovětek proto představuje jednu ze zásadních změn týkajících se nájmu bytu, neboť dle předchozí právní úpravy byl s nedostatkem písemné podoby nájemní smlouvy spojen následek její neplatnosti.
Práce soudu byla v tomto případě značně zjednodušena, protože soudce měl k dispozici listinu a mohl jednoduše zkoumat její jednotlivé zákonem dané náležitosti jako například označení předmětného bytu nebo výše nájemného. Jakýkoliv nedostatek potom vedl k prohlášení takové smlouvy za neplatnou.
Současný stav situaci z pohledu soudu komplikuje, neboť se bude muset zkoumat vůle stran uzavřít smlouvu, pravděpodobně bude třeba provádět výslech svědků, stran, apod.
Faktický nájem neboli vydržení nájmu bytu nebo domu
Dalším významným ustanovením, které by nemělo ujít naší pozornosti, je zavedení tzv. faktického nájmu v § 2238 NOZ, který stanoví, že užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Nájemce je tomto případě de facto na základě vydržení nájmu bytu chráněn stejně jako například ten, kdo uzavřel smlouvu v písemné podobě.
Jak uzavírat smlouvu o nájmu
I když však zákon poskytuje různé záruky nájemci jakožto slabší smluvní straně, lze i tak pouze doporučit i nadále uzavírat smlouvy v písemné podobě. I když smlouva sjednaná v ústní podobě nebude považovaná automaticky za neplatnou, může dodatečné objasňování jejích dílčích náležitostí představovat mnohá úskalí pro obě strany.
Zejména nájemci lze proto doporučit, aby si v uzavřené smlouvě ověřil následující: označení smluvních stran, přesné určení pronajímaného bytu včetně jeho veškerého příslušenství a rozsahu jeho užívání a určení výše nájemného a úhrad za plnění poskytována v souvislosti s užíváním bytu. Dále se doporučuje ověřit si pronajímatelovo vlastnictví bytu nebo domu výpisem z katastru nemovitostí.
Zde je důležitá především informace o tom, zda je pronajímatel výlučným vlastníkem, nebo zda je byt či dům v podílovém spoluvlastnictví či ve společném jmění (manželů). V takovém případě by byl totiž vyžadován souhlas dalších podílových spoluvlastníků, popř. manžela.
Předmět nájmu: byt
Smlouva o nájmu bytu a nájmu domu se od klasické nájemní smlouvy liší především svým předmětem a svým účelem. Předmětem je v tomto případě byt, který §2236 NOZ definuje jako „místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
Zde je nutné zdůraznit, že o nájem bytu jde i tehdy, pokud je předmětem nájmu byt, který je vhodný a dle důvodové zprávy i zdravotně způsobilý k bydlení, a to bez ohledu na správní rozhodnutí stanovující účel užívání stavby, tj. bez ohledu na existenci kolaudačního rozhodnutí. O nájmu bytu tak může být řeč třeba i v případě pronájmu obytných vozů nebo houseboatu.
Rozpor s veřejným právem zde bude posuzován individuálně jako správní delikt, který ovšem nemá vliv na existenci nájmu bytu.
Dle nové právní úpravy, jak již bylo ostatně uvedeno výše, není podstatnou náležitostí smlouvy přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání ale ani výše nájemného. Rozhodně však není na újmu tyto náležitosti do smlouvy zakomponovat.
Účel nájmu: zajištění bytových potřeb
Účel nájmu bytu vyplývá již z výše uvedeného předmětu nájmu. Tímto účelem je potom zajištění bytových potřeb, tedy bydlení nájemce a případně i členů jeho domácnosti.
Členem domácnosti může být v zásadě kdokoliv (nejen rodinný příslušník), což vyplývá také z ustanovení § 2272, které stanoví, že:
„nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv.“
O právech a povinnostech z toho vyplývajících ovšem bude pojednávat článek týkající se práv a povinností nájemce a pronajímatele.
Kdy se nejedná o nájem bytu?
Účelem nájemní smlouvy ovšem nesmí být uspokojení bytových potřeb krátkodobého rázu případně přenechání domu či bytu k rekreaci. V takovém případě se ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu nepoužijí a dle povahy účelu bude třeba nahlédnout do jiných smluvních typů jako je například zájezd nebo dočasné užívání ubytovacího zařízení a jiné rekreační služby.
