Katastr nemovitostí a nový občanský zákoník

Katastr nemovitostí a nový občanský zákoník

V souvislosti s rekodifikací soukromého práva došlo i k výrazným změnám vztahujícím se ke katastru nemovitostí, když dne 1.1.2014 nabyl účinnosti zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Cílem tohoto článku je shrnout ty nejzásadnější, které se dotknou života každého člověka.

Co je to katastr nemovitostí

Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (tedy nemovitostech) a je tak zdrojem informací sloužících k ochraně práv k nemovitostem, pro účely daní, poplatků, k oceňování nemovitostí apod. (více viz § 1 katastrálního zákona).

Zásadní změny po 1.1.2014

Princip materiální pravdy

Dochází k posílení principu materiální pravdy, tzn. že pokud jednáte podle výpisu z katastru nemovitostí a údajů v něm uvedených, pak nemůže nikdo namítat nesprávnost tohoto jednání. Stav zapsaný v katastru nemovitostí má totiž přednost před stavem skutečným a je na každém, aby dbal na správnost údajů zanesených do tohoto veřejného seznamu.

Zápis do katastru – druhy, podmínky, listiny, poplatky

Zápis do katastru nemovitostí se provádí vkladem, záznamem a poznámkou. Katastrální zákon preferuje zápis vkladem. Jím se pak budou uvádět vznik, změna, zánik promlčení a uznání existence/neexistence vlastnického práva, práva stavby, věcného břemene, zástavního práva, budoucího zástavního práva, podzástavního práva, předkupního práva, budoucího výměnku, přídatného spoluvlastnictví, správy svěřeneckého fondu, výhrady vlastnického práva, výhrady práva zpětné koupě, výhrady práva zpětného prodeje, zákazu zcizení nebo zatížení, výhrady práva lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, nájmu (požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka), pacht (požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka), vzdání se práva na náhradu škody na pozemku a rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám (viz §11 katastrálního zákona).

Vkladové řízení může zahájit pouze účastník vkladového řízení. Lhůta pro zahájení není stanovena, ale vzhledem k výše uvedenému principu materiální publicity bude v zájmu účastníků, aby návrh na vklad podali včas.

Objevuje se zásada priority, kdy rozhodující pro zápis práv do katastru nemovitostí je okamžik podání, který je vymezen nikoli pouze dnem (jako tomu bylo doposud), ale i hodinou a minutou doručení návrhu. Pokud budou podány dva shodné návrhy, pořadí se určí losem.

Vkladová listina se bude nově podávat pouze v jednom vyhotovení, lze ji podat jak v listinné tak elektronické podobě. Je-li účastník vkladového řízení zastoupen na základě plné moci, podpis zmocnitele musí být úředně ověřen. K návrhu pak musí být přiložena listina, na jejímž základě má být právo zapsáno do katastru (vkladová listina), plná moc a popř. další listiny, pokud jejich potřeba vyplývá ve zvláštních případech ze zákona.  Pokud nebude přiložena k návrhu vkladová listina, katastrální úřad k podanému návrhu nepřihlédne a vkladové řízení nezahájí.

Jestliže katastrální úřad provede vklad do katastru nemovitostí, nebude už účastníkům řízení zasílat vkladovou listinu s vyznačenou doložkou o povolení vkladu práva, jako tomu bylo doposud. Namísto toho účastníci obdrží vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru nemovitostí proveden. Pokud byl účastník řízení zastoupen zástupcem na základě plné moci, bude vyrozumění zasíláno nejen jeho zmocněnci, ale vždy i tomuto účastníku řízení na adresu uvedenou v katastru nemovitostí.

Vkladové řízení je nadále spojeno s poplatkem 1.000,-Kč za jeden návrh na vklad. Nově je však upravena výše poplatku na 500,-Kč v případě přijetí úplného znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám k uložení do sbírky listin nebo přijetí dohody spoluvlastníků o správě nemovité věci k uložení do sbírky listin.

Poznámka spornosti

Novým institutem je tzv. poznámka spornosti. Kdo tvrdí, že je na svém právu dotčen zápisem provedeným v katastru nemovitostí bez právního důvodu, má právo žádat, aby příslušný katastrální úřad vyznačil do katastru nemovitostí poznámku spornosti. Své právo pak musí ve lhůtě 2 měsíců uplatnit u soudu a tuto skutečnost doložit katastrálnímu úřadu, který jinak uvedenou poznámku spornosti vymaže. Žadatel se tohoto práva může domáhat do 1 měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl. Pokud by nebyl o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, lhůta se prodlužuje na 3 roky ode dne provedení zápisu. Poznámka spornosti jde pak proti každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu. Po uplynutí lhůty 1 měsíce svědčí pouze proti tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž by byl v dobré víře. Teoreticky hrozí zpochybnění zápisů až 3 roky zpětně, a to i pokud existence sporného stavu není ze stavu zápisů v katastru nemovitostí zjevná.

Zveřejnění ceny prodané nemovitosti

Nově se budou uvádět ceny dosažené při prodeji jednotlivých nemovitostí nebo jejich funkčních celků. Tyto údaje budou poskytovány pouze osobám, které prokáží svou totožnost. Katastrální úřad povede evidenci osob, kterým je poskytl. Údaje o cenách se nebudou zpětně doplňovat.

Zánik společného jmění manželů

Zánik společného jmění manželů a vznik podílového spoluvlastnictví bývalých manželů po uplynutí 3 let od zániku manželství, aniž by došlo k jeho vypořádání, se zapíše na základě prohlášení jednoho z bývalých manželů s náležitostmi obdobnými souhlasnému prohlášení (viz § 66 vyhlášky č. 357/2013 o katastru nemovitostí), doloženého pravomocným rozhodnutím soudu o rozvodu manželství a potvrzením, že do 3 let od zrušení manželství nebyla podána žaloba na soudní vypořádání společného jmění, ani takové řízení neproběhlo či neprobíhá.

Mgr. Veronika Dvořáková

Image courtesy of Naypong / FreeDigitalPhotos.net

Katastr nemovitostí a nový občanský zákoník
Jak se Vám líbil článek?