Co to jsou právní vady nemovitosti?

Co to jsou právní vady nemovitosti?

Základní povinností vlastníka nemovitosti je, zajistit před jejím prodejem její bezvadný právní stav. Často na právní vady přijde až kupující, případně nový majitel, což může být neřešitelné. Ten může například zjistit, že na zakoupený dům či byt je zapsána exekuce, nebo probíhá soud spor, vázne věcné břemeno ve prospěch třetí osoby nebo je nemovitost zastavena. Kromě toho existují ještě faktické vady nemovitosti, ale v tomto článku se budeme věnovat výhradně právním vadám.

Všechny tyto skutečnosti jsou výsledkem nedbalosti prodávajícího, ale i kupujícího či realitní kanceláře, jelikož nikdo z nich neprovedl právní prověrku nemovitosti. Pokud se na právní vadu přijde později, má kupující:

  • právo na reklamaci,
  • může požadovat jejich odstranění,
  • slevu z kupní ceny nebo
  • odstoupit od kupní smlouvy.

Kde zjistit, právní vady nemovitosti

Kde zjistit, čím trpí vaše nemovitosti? Většinu informací lze získat z listu vlastnictví. Informativní výpis je zdarma dostupný na webu katastru nemovitostí a stačí zadat obec, katastrální území, čp a číslo bytové jednotky. Dočtete se, kdo je vlastníkem, způsob využití nemovitosti a zjistíte všechny omezení vlastnických práv.

Tip na článek: Katastr nemovitostí a nový občanský zákoník

Máte právo sami nemovitost prodat?

Pokud nemovitost spadá do společného jmění manželů, musí kupní smlouvu podepsat oba, jinak je neplatná. V katastru nemovitostí je tato skutečnost označena zkratkou SJM. Obdobně to platí pro „bydlení manželů“, které je novým občanským zákoníkem chráněno. Pokud tedy máte v prodávané nemovitosti společnou domácnost, musí se rovněž podepsat oba, ikdyž nemovitost koupil, zdědil nebo dostal darem pouze jeden z manželů.

Prodáváte skutečně bytovou jednotku?

Stává se, že se po letech zapomene, že původní ateliér či jiný prostor nebyl zkolaudován jako byt. Kolaudaci změnit nelze, takže bude prodávající nucen snížit kupní cenu. Další vadou může být to, že byt není správně specifikován v kupní smlouvě. Někdy dokonce nebyl vůbec vyčleněn v domě jako samostatná jednotka. Pak nemůže být předmětem prodeje.

Tip: Vzory smluv od advokátní kanceláře již za 199 Kč.

Omezení vlastnických práv

Mnohá omezení váznou na nemovitosti a nejsou spojena s osobou vlastníka, takže by při prodeji přešla na nového majitele: věcná břemena – buď se jedná o služebnosti (vlastník musí něco pasivně trpět nebo se něčeho zdržet ve prospěch třetí osoby) a o reálná břemena (vlastník musí něco aktivně vykonávat ve prospěch třetí osoby).

Na to musí být kupující upozorněn zástavní právo – nejčastěji je spojeno s hypotékou, kterou si vlastník vzal na pořízení nemovitosti. Doporučuje se uzavřít s kupujícím smlouvu o smlouvě budoucí kupní (stáhněte si vzor smlouvy o budoucí kupní smlouvě) a počkat s převodem vlastnického práva na vypořádání s hypoteční bankou předkupní práva – vlastník musí nemovitost nejprve písemně nabídnout předkupníkovi exekuce – pokud máte na krku dluhy, soudy nebo hrozí či už probíhá exekuce, je rozhodně lepší prodávat nemovitost až po dohodě s exekutorem. Jinak hrozí zablokování prodeje nebo zneplatnění uzavřené kupní smlouvy.

Co to jsou právní vady nemovitosti?
4 (80%) 1 hlas[ů]